近(jìn)两年火爆的(de)创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例(lì)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此(cǐ)表示，强制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)价值，通过观测(cè)经营活动现金流、可供分配(pèi)现金等(děng)指(zhǐ)标，也(yě)是观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运(yùn)营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普(pǔ)通投资(zī)者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后(hòu)不再产生(shēng)现金收益(yì)，特许经营权分红目前已包含了利(lì)润分配(pèi)和(hé)本金的归还(hái)，在选择投资标的时应了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红期(qī)，近日7只RE河北保定技校排名，保定技校前十名ITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额比(bǐ)例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来源(yuán)为持有期分红收益，以及基金份额交易价(jià)格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因(yīn)素的综合(hé)影(yǐng)响，较(jiào)易引起波动。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分红预(yù)期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的(de)分(fēn)红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过(guò)基(jī)金(jīn)募(mù)集材(cái)料和信息披露文件(jiàn)，结合(hé)行业及(jí)市场情况，可以分析基(jī)础设(shè)施项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策(cè)的重要参(cān)考。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额(é)二级市场价格变(biàn)化导(dǎo)致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额持有人(rén)实际(jì)获得的(de)现金收益(yì)，对于长期投(tóu)资者(zhě)更具参考价值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总(zǒng)监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求(qiú)，基(jī)础设施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度(dù)可分配金额以现金形式分配给投资者(zhě)，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认(rèn)为，从投(tóu)资(zī)角度(dù)来看(kàn)，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点(diǎn)。二级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格反(fǎn)映这(zhè)类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了(le)这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分(fēn)红类似(shì)于债券派息，但不等同于债(zhài)券的固定利息回(huí)报(bào)，而(ér)是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的角度来(lái)看，一方面是公募(mù)REITs丰富(fù)了机构投资(zī)者的(de)投(tóu)资品(pǐn)类，为资产配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配(pèi)置价值(zhí)。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机(jī)构投资者稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过(guò)分红获取相对(duì)于投资(zī)债券相(xiāng)对(duì)高的收益性，在(zài)有效控制风险的前(qián)提(tí)下，增(zēng)厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价格走势(shì)的关(guān)键因素之一(yī)。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布(bù)了2022年年报(bào)，部分(fēn)产品受(shòu)宏观经济的影响，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了(le)公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场的价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价(jià)格波(bō)动受(shòu)多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价(jià)格的(de)主要(yào)因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于(yú)吸(xī)引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也表(biǎo)示，近期经(jīng)济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回(huí)归(guī)的过程；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相对(duì)经(jīng)济活力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除(chú)权日，将对基金份(fèn)额的开(kāi)盘指导价做(zuò)调(diào)减处(chù)理，调减金(jīn)额(é)根据单位(wèi)基金份(fèn)额的分(fēn)红金额(é)进(jìn)行计算。除权操作是对分红前后(hòu)基(jī)金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期(qī)投资的信心，同时需结(jié)合持有(yǒu)产品的特(tè)性，关注二级市(shì)场扰动(dòng)对整体收(shōu)益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分(fēn)红包括利润分配(pèi)和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)应了(le)解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公(gōng)募(mù)基金分红(hóng)前提是本金(jīn)之上的增值部(bù)分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个(gè)部分之间的比例是(shì)变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多数普通(tōng)投资者可能把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值面临(lín)极大不确定性，这(zhè)是该类投资者应该注意(yì)的(de)情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示(shì)，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类两(liǎng)大(dà)资产(chǎn)类型，持有产权类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要包(bāo)括每年的现金分红及(jí)资(zī)产增值的(de)收益(yì)，而持有特许经营(yíng)类(lèi)产品(pǐn)的收(shōu)益主要来自项(xiàng)目每年的现(xiàn)金(jīn)分红。其中，特许经营权(quán)类资产的分红包括(kuò)了利润分配(pèi)和本金的归还(hái)，两者(zhě)的(de)比(bǐ)率也是变动(dòng)的，对特许经营权类资产的(de河北保定技校排名，保定技校前十名)公募REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选择投(tóu)资标的时(shí)，应了(le)解公募REITs底层(céng)资产的(de)类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红(hóng)因底层资产属性不同(tóng)而形成区别。特许经(jīng)营权类的(de)公募(mù)REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏(piān)强。而产权类(lèi)的(de)公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要(yào)为(wèi)“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在(zài)选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性(xìng)，对(duì)所选择(zé)产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营(yíng)项目在(zài)经营权(quán)到(dào)期后(hòu)不再能产生现金收益，因此将可供(gōng)分配金额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于(yú)这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经营(yíng)项目，通常(cháng)具备更高的(de)分(fēn)派率水平。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营权(quán)项目，即(jí)使(shǐ)分派率相对(duì)较低(dī)，也有(yǒu)足(zú)够(gòu)年限收(shōu)回本金并取得(dé)收益。

　　中金(jīn)基金该负责河北保定技校排名，保定技校前十名人提(tí)醒(xǐng)投资者注意(yì)，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包(bāo)含了投资本金，在不(bù)进行扩(kuò)募的情(qíng)况下，基金(jīn)份额(é)单价随着分派进(jìn)度逐(zhú)年(nián)下降是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项目(mù)的(de)土地或建筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年(nián)限(xiàn)一(yī)般较长，再加上到期后通过(guò)对建筑的(de)更新改造(zào)或(huò)补(bǔ)缴土地出让金(jīn)等追加投资(zī)，有机会进(jìn)一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营(yíng)的假设反映在基础资产(chǎn)的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的(de)资产(chǎn)投(tóu)资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部(bù)收益(yì)率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金(jīn)分红的时(shí)点(diǎn)，多位(wèi)业内人士还表示(shì)，在产品(pǐn)分红期，投资(zī)者可(kě)以观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益(yì)率等指标，来观察和评估项目(mù)底层资(zī)产的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相(xiāng)关的(de)指标有两(liǎng)个(gè)：一是(shì)年(nián)报中披露(lù)的经营活动现金流，二(èr)是可(kě)供分配现金，二者(zhě)存在本质(zhì)性区别。经营活动产生的(de)现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的(de)现(xiàn)金(jīn)流，基(jī)于(yú)企业本(běn)身经营活动产生；可供分配(pèi)的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资(zī)产配(pèi)置新选择，投(tóu)资价值体现在相(xiāng)对股债市场独立的(de)资产配(pèi)置功(gōng)能(néng)，比较适合长期(qī)持有。建议投(tóu)资者对(duì)经营权类(lèi)的资产可以更多关注内(nèi)部收益(yì)率的(de)高低，对产权类的(de)资产(chǎn)更多(duō)关注分派(pài)率高低(dī)。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自(zì)底层资(zī)产的经营净现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产运营情况直(zhí)接(jiē)影响投(tóu)资回报，投(tóu)资者可(kě)综合(hé)考虑(lǜ)原始权(quán)益人综合实力、运(yùn)营管理(lǐ)机构(gòu)实力、公募基金管理人(rén)实(shí)力(lì)等多重因素来(lái)选(xuǎn)择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易带来的(de)短期博弈机会仍(réng)在(zài)，叠(dié)加此前市场接连(lián)回调，建议投资(zī)者关(guān)注(zhù)有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填权(quán)效(xiào)应相对(duì)明显、同时(shí)分红规(guī)模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均(jūn)会载明(míng)REITs在(zài)发行首年及次年的(de)可供分配金额预测。投资(zī)者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红(hóng)金额与募集材料中披露预测进(jìn)行比较分析(xī)，结合经(jīng)济及市场的(de)实(shí)际环境，对基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上(shàng)述(shù)负责人也称。

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