文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国(guó)住(zhù)房(fáng)和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一(yī)个月时间，已有山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房(fáng)预售制了(le)，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力(lì)的(de)别建了，不能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和(hé)社会，这是房地产从大(dà)开(kāi)发时(shí)代步入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶(jiē)段的必(bì)然趋势，也是对购(gòu)房老百(bǎi)姓的(de)最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的(de)预售(shòu)制(zhì)已经(jīng)过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义。当然(rán)二(èr)次房改(gǎi)是个技术活，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。如果(guǒ)按照经济(jì)规(guī)律办事，中国一定(dìng)能实现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这(zhè)道关，解好这(zhè)道世界难题(tí)。

　　2、为什么(me)要取消预售制(zhì)、改为现房(fáng)销(xiāo)售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在(zài)此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能(néng)交(jiāo)房的风险。从(cóng)行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系(xì)列(liè)风险。取消预(yù)售制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售，这样有助于落(luò)实中(zhōng)央房住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保障购(gòu)房老百姓权(quán)益、有助(zhù)于房企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么(me)情况？简单科(kē)普一下：商品房(fáng)预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入(rù)了商品房预(yù)售(shòu)制度。其实，当前世界(jiè)不(bù)少国家存在预(yù)售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保障措施(shī)，开发商在项(xiàng)目获得政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样(yàng)在(zài)支(zhī)付(fù)完首(shǒu)付(fù)款后从银(yín)行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房款，而(ér)是根据开发商工(gōng)程(chéng)进度在完全交房前进(jìn)行(xíng)分(fēn)期支付(fù)。张姓与什么姓是世仇 全国张姓是一家吗所以(yǐ)，预售制度是(shì)需要严格的资(zī)金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保障的，如(rú)果没有这(zhè)些保障措施，一(yī)定会(huì)触发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公平(píng)，所以不如借机取消预(yù)售制度，以(yǐ)后(hòu)改为现房销售。客观(guān)讲(jiǎng)预售制(zhì)度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在中国住(zhù)房进(jìn)入(rù)存(cún)量(liàng)时代，取消预售制度有助于降负债降杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要配套(tào)房企债务重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和(hé)房地(dì)产长效机制。这(zhè)是个技术活，只(zhǐ)要坚持市(shì)场化(huà)改革(gé)，中(zhōng)国一(yī)定能化解这(zhè)个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不(bù)知道能(néng)不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的(de)最(zuì)根本最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质(zhì)是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是(shì)天大的事(shì)，烂(làn)尾(wěi)毁三代(dài)，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现房销售是实现老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重大措施。在当(dāng)前的(de)情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新模式(shì)等(děng)综合(hé)施策(cè)。

　　作者十(shí)年前在(zài)国务院发(fā)展研究中(zhōng)心(xīn)参与财税改革方案研(yán)究时(shí)，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等(děng)进行过长期系统的专项研(yán)究。（参(cān)考后来形(xíng)成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方(fāng)资(zī)金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香港还(hái)未推行公共房屋(wū)制度(dù)，许多人栖(qī)身于(yú)木(mù)屋(wū)或者(zhě)其(qí)他(tā)临时住宅，住房的需求是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金实力才能(néng)购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一(yī)系列问题(tí)，不少地产商开始探求(qiú)新(xīn)的(de)方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量有所增加(jiā)，开发(fā)商资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基(jī)础(chǔ)上(shàng)，将“按(àn)揭”模式(shì)引(yǐn)入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英(yīng)东创办立(lì)信置业有限公(gōng)司，凭(píng)借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经(jīng)验，对于商(shāng)品流通(tōng)、资金周(zhōu)转有着独到的见解(jiě)，在努力寻(xún)求方法加快自身资金周转。当时其在(zài)购(gòu)下九龙的(de)一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发(fā)售楼(lóu)说(shuō)明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似租金的(de)分(fēn)期付款形式(shì)，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了(le)自己的房(fáng)产(chǎn)。这种方式减轻了民众(zhòng)购(gòu)房(fáng)的(de)资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销(xiāo)售(shòu)，也解决了制造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的(de)销售模式成为(wèi)当时中国香港房地产市场的一大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解(jiě)决了(le)核(hé)心的住房供(gōng)不应(yīng)求的问题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动(dòng)了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善(shàn)、规(guī)范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进市场健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门(mén)提升了对于(yú)预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发商在(zài)预售前，确(què)保地价款已经全部支付，还要证明自身(shēn)有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所托管，支取时(shí)需律所和建筑师(shī)的核准。为(wèi)了防(fáng)止开(kāi)发(fā)商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户(hù)（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后续需(xū)自(zì)身推动项目完(wán)工。随着(zhe)监管体系(xì)逐步(bù)完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内(nèi)地面临(lín)住(zhù)房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化的进程大于城(chéng)市化进程(chéng)，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基(jī)础(chǔ)等(děng)城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进城(chéng)市化。但当时(shí)推行的是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的(de)福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利(lì)分(fēn)房制度也出现(xiàn)了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因(yīn)此福(fú)利分房制度不(bù)再(zài)适用于(yú)当时(shí)的国情。叠加房地产市场面临商(shāng)品房的需求量大(dà)，而社会缺(quē)少大型房地(dì)产(chǎn)开发商，商(shāng)品房供应量(liàng)小的困境，此时引(yǐn)入中国(guó)香港的(de)“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑是对内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香(xiāng)港预售商品(pǐn)房制度(dù)，先后出台多项文(wén)件，大(dà)力(lì)支(zhī)持国内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关(guān)于进(jìn)一步(bù)深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住(zhù)房建设的通知》文(wén)件，决(jué)定停(tíng)止住房(fáng)无(wú)偿实物分配(pèi)，逐步实行(xíng)住房(fáng)分配货币化、住(zhù)房供(gōng)给商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从(cóng)计(jì)划经济下的福利分房转向市场经(jīng)济的(de)商品房。房地(dì)产市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决(jué)了房企缺(quē)少资(zī)金和(hé)开(kāi)发时(shí)间(jiān)周期长的两大难题，开发商以(yǐ)预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式(shì)，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内地(dì)开始房(fáng)改货币化，中国人民银(yín)行等多(duō)方迅(xùn)速出(chū)台相关的信贷(dài)政策，支持购房(fáng)者，极大(dà)作用推动了房地产(chǎn)市(shì)场的发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成(chéng)契合中国(guó)内地的商品房预售制度(dù)。预售制的初(chū)衷是(shì)为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)建设。具(jù)体来说(shuō)，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预(yù)先出(chū)售(shòu)给购(gòu)房者，由购房者支(zhī)付定金(jīn)或房款的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地实践(jiàn)过(guò)程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开发(fā)商办理预售许(xǔ)可证(zhèng)-签订商品房买卖(mài)合同-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要(yào)一次性付(fù)清首(shǒu)付款，并采用(yòng)银行贷(dài)款的(de)形(xíng)式(shì)一次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发(fā)商可(kě)能已拿(ná)到(dào)了全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点(diǎn)与中国香港的按照工程进度(dù)付款有所不同。对中国内地的(de)开(kāi)发商而言，预售(shòu)制商品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时(shí)增加市场(chǎng)商(shāng)品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进(jìn)程。预售制在过(guò)去20多年(nián)对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起(qǐ)到了重要作(zuò)用，不仅(jǐn)解决了房(fáng)地(dì)产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需(xū)求(qiú)，也(yě)提(tí)高(gāo)了居民居(jū)住水平，中国(guó)内地城(chéng)镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗(wō)居(jū)到基本(běn)适居，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨(jù)大进步(bù)，数(shù)十年时(shí)间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发布(bù)的《中国住房存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住(zhù)宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房套数(shù)从约3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售最主要方(fāng)式(shì)，2005年中国(guó)内地商(shāng)品住宅(zhái)期(qī)房销售面积占总销售面积(jī)的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动了中(zhōng)国(guó)内地房地(dì)产行业的发展。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历(lì)经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平(píng)，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速(sù)发展(zhǎn)，房地产企业从无(wú)到有、从国(guó)企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地(dì)产(chǎn)也(yě)成(chéng)为拉动中(zhōng)国内地经济(jì)高(gāo)增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道，房(fáng)地产(chǎn)带动(dòng)的上下游(yóu)产业链特别长，高(gāo)达50多(duō)个行业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地(dì)产对金(jīn)融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动(dòng)的投资占全社(shè)会固定资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投(tóu)资(zī)占固定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷款余(yú)额的(de)比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信托等(děng)通道业务，占(zhàn)比超(chāo)过三(sān)分之一。从房地产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠(qú)道(dào)，根据我们的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美(měi)元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房(fáng)市值(zhí)占股债(zhài)房市值的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国(guó)住房市(shì)值与股债房市值(zhí)的比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是因为住房(fáng)市(shì)值高(gāo)，以(yǐ)及中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融(róng)资比例较(jiào)低，股票、债券(quàn)市值较低，居(jū)民投资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不(bù)可(kě)否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付(fù)的风险。比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者(zhě)不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延(yán)迟(chí)交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不(bù)能交房等(děng)风(fēng)险。另外，购(gòu)房者(zhě)和开发商之间(jiān)的购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同关(guān)系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房(fáng)者只能根据购房合同(tóng)向(xiàng)开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合(hé)同(tóng)按(àn)时向(xiàng)银行进(jìn)行贷(dài)款偿还，因此购(gòu)房者承(chéng)担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影响自身(shēn)信用和购房者对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦房(fáng)企因为(wèi)市(shì)场波动(dòng)或经营(yíng)不善(shàn)，出现(xiàn)资(zī)金链断(duàn)裂等(děng)一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通过与购房者签订的预(yù)售合同和(hé)按揭合同，已经(jīng)从(cóng)银行获得房款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧失(shī)还款能力(lì)或短期(qī)不能(néng)还款等，则风险(xiǎn)完(wán)全由银行承担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房(fáng)者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明确规定了开发企业(yè)预售商品房(fáng)所得款项应当用于有关的(de)工程建设，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国(guó)并没有(yǒu)统一(yī)的预(yù)售(shòu)资金监管(guǎn)规定(dìng)，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重(zhòng)点监管资(zī)金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则(zé)按照项目的(de)建安成本乘以建筑面积或者项目(mù)工(gōng)程总额报(bào)价计(jì)算重点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进(jìn)入监管账户(hù)、或进入监管账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设(shè)。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管账户资(zī)金(jīn)如何被(bèi)挪走的？实际上，在过(guò)去(qù)房地产(chǎn)大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预售款监(jiān)管账户(hù)资金，是行业“潜规则(zé)”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金(jīn)转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所需(xū)。通过这些方式(shì)套取的资金，在房企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做(zuò)提供了资金流(liú)动(dòng)性，房企抽调(diào)资金统筹拿地(dì)、还(hái)款和楼(lóu)盘建设，形成(chéng)一(yī)种资金循(xún)环高(gāo)周转模式(shì)，但一定程(chéng)度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护(hù)：对于购房者预付资金，一般(bān)设有(yǒu)定(dìng)金或预付款(kuǎn)保护(hù)机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求(qiú)购房者支付的(de)预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款支付方(fāng)式：预付款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方(fāng)式支付，或按工程(chéng)进度分期(qī)支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一般采用两(liǎng)种方式(shì)发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程(chéng)进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋(wū)交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为预(yù)售商品(pǐn)房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方式，一(yī)是期房由政府(fǔ)或第(dì)三方验(yàn)收(shōu)合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得购房者支付的(de)房款。二是开(kāi)发商(shāng)为(wèi)购(gòu)房者(zhě)提(tí)供一定(dìng)的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满，购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开(kāi)发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限(xiàn)内无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款(kuǎn)交付后(hòu)按(àn)揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国(guó)官方(fāng)数(shù)据(jù)，2021年美(měi)国平(píng)均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房(fáng)屋交付(fù)后通过(guò)按揭(jiē)贷款支付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方面，美国(guó)为防止开发商挪(nuó)用资金，购(gòu)房者的定金及首付款由(yóu)第三方公证行(xíng)或产权保险公司(sī)的信托账户监(jiān)管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不(bù)承担任何(hé)责任与(yǔ)损失。而(ér)开(kāi)发商在房屋建设过程(chéng)中的资金全部(bù)来自银行，银(yín)行根据工程进度向(xiàng)开发商(shāng)提(tí)供一定比(bǐ)例的(de)贷款，由于开发(fā)商挪用(yòng)资金直(zhí)接损害(hài)银(yín)行利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动机(jī)监管开发(fā)商施工进度。开发商(shāng)在房屋(wū)交付时需取得由政府相关部门经审查(chá)后(hòu)发放的验收凭(píng)证，通过验(yàn)收凭证向银(yín)行(xíng)得到(dào)购房(fáng)者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付(fù)购(gòu)房，房(fáng)款按建造工期进(jìn)度支付，按(àn)揭按(àn)工期(qī)放款后还贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率，开发商(shāng)或购房者(zhě)可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国(guó)开(kāi)发商(shāng)在项目获批(pī)后即(jí)可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于(yú)任何原(yuán)因不(bù)能购买(mǎi)，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付公证费(fèi)和(hé)土地交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没(méi)有(yǒu)规定(dìng)最低首付比例，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国(guó)也采(cǎi)取按工(gōng)期支付房(fáng)款的制(zhì)度，一般分7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异(yì)。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清(qīng)洁及墙面完(wán)工、地(dì)板完工(gōng)、全(quán)部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在(zài)支(zhī)付房(fáng)款前(qián)申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行按施工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一(yī)定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保险公司针对期房设(shè)计(jì)了两种保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺陷时，保(bǎo)险公(gōng)司保证开(kāi)发商(shāng)赔偿或修复，开(kāi)发商破(pò)产，由(yóu)保险公司负(fù)责(zé)相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商(shāng)或(huò)购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负(fù)责(zé)沟通期(qī)房交易(yì)中(zhōng)的房产(chǎn)、资(zī)金、合(hé)同等各(gè)个(gè)环节(jié)，各环节(jié)内容(róng)确(què)认无误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设(shè)置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题时(shí)，购房者(zhě)10％的(de)定(dìng)金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前(qián)付款比例相对较低(dī)，一般会(huì)在合(hé)同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证(zhèng)公司的检验验收后才能(néng)交付，交付后方可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英国期房预售(sh张姓与什么姓是世仇 全国张姓是一家吗òu)资(zī)金(jīn)监(jiān)管极(jí)为严格，资(zī)金也由律师监(jiān)管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资(zī)金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师(shī)转给(gěi)开发商，即资金(jīn)在进入开发商(shāng)账户(hù)前经过(guò)两(liǎng)道(dào)关口，有利于保障购(gòu)房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设(shè)置期房预付(fù)款保全措施

　　日本期(qī)房交易(yì)立法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发商必须(xū)完(wán)成“预售房定金保全措施(shī)”，交房前(qián)付款比例(lì)不(bù)超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价(jià)并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后(hòu)由于(yú)房(fáng)屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空(kōng)白(bái)，社会上“一(yī)房二卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日(rì)本政府1952年(nián)出台《宅地(dì)建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范(fàn)期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据(jù)日本《宅(zhái)地(dì)建物取引业法(fǎ)》，对购房(fáng)者支付定金超(chāo)过5％或(huò)超1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法(fǎ)律要(yào)求(qiú)开(kāi)发商必须完成定金保全措(cuò)施(shī)才可预(yù)售。什(shén)么是定金保全(quán)措施(shī)？即(jí)买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构(gòu)签(qiān)订定(dìng)金保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保险，并将相应的(de)保证金证明书交付给购房者(zhě)。除(chú)定金外，其他预(yù)先支付的购房(fáng)款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明(míng)书向金融机构或保证机(jī)构或(huò)保险公司(sī)兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一(yī)般约为(wèi)房(fáng)价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房者(zhě)即可向(xiàng)银(yín)行申请(qǐng)贷款，但交房后才开(kāi)始按(àn)揭贷款，除定金外的(de)剩余(yú)房款在交(jiāo)房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后(hòu)付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进(jìn)度支付，所有资金进(jìn)银行(xíng)专门项目资(zī)金账(zhàng)户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统一(yī)的选(xuǎn)购(gòu)权(quán)合同以及订金(jīn)返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付15％的(de)首付及印花税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上(shàng)，新加坡(pō)期房(fáng)同样采取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方(fāng)式，《发展商(shāng)条例》对期房(fáng)付款流程做了统一详细规(guī)定，要求所有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节(jié)点一般为合同(tóng)签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道(dào)门(mén)窗(chuāng)等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款(kuǎn)也(yě)依照工程进度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程中随着放(fàng)出(chū)贷款的增(zēng)加(jiā)而(ér)增(zēng)加，未放款部(bù)分(fēn)无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购(gòu)房者的订金与付款会存入(rù)银行(xíng)专门的项目资(zī)金账(zhàng)户，账(zhàng)户资金提取须(xū)与房屋建设(shè)有关。房屋交付(fù)后，购房者享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前房地产到了(le)政(zhèng)策出手(shǒu)临界(jiè)点，重点是保交楼和(hé)房(fáng)企重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大对刚需和(hé)改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民(mín)生(shēng)，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常(cháng)运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民营(yíng)企业，加大支持力度(dù)，由(yóu)优质房企牵头(tóu)并购重组整(zhěng)个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融工具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应充分估计(jì)形势(shì)复杂性(xìng)和人性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长效机制(zhì)。长效机制四大关键是(shì)推动城(chéng)市群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中性稳定(dìng)和(hé)房地产税(shuì)。定(dìng)金环节(jié)，建立开发(fā)商违约后(hòu)定金保护机制(zhì)，如将(jiāng)已支付定金(jīn)冻结(jié)至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签(qiān)订合同(tóng)环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情(qíng)况(kuàng)提(tí)供充分的保障。余款支付(fù)环节，建立按工程进度付(fù)款机制或交房(fáng)后(hòu)按揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分(fēn)保(bǎo)护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引入(rù)独立于(yú)开发商(shāng)、银行的第三方资(zī)金监管机构，或由(yóu)政府相关(guān)部门直接(jiē)监管(guǎn)，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商(shāng)品(pǐn)房保修期(qī)制度。保修期(qī)内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全(quán)权(quán)负责、免费(fèi)维修(xiū)，购房者在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大(dà)势所趋(qū)。一(yī)方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开发(fā)商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 张姓与什么姓是世仇 全国张姓是一家吗