OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发(fā)了(le)公募(mù)REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘继续延(yán)续此前几日的下(xià)跌走势，午后跌幅一(yī)度(dù)扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾(céng)发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募(mù)拟(nǐ)新(xīn)购入基础设施资产(chǎn)张润大厦的重要(yào)承租方之(zhī)一(yī)，目(mù)前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于(yú)停止执(zhí)行已签租赁协议(yì)的(de)通(tōng)知。同(tóng)时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一步(bù)表(biǎo)示，原始(shǐ)权益(yì)人(rén)将继续(xù)密切关注哲库科(kē)技后(hòu)续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人(rén)相关负责人也表示，近期(qī)已同步启动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极(jí)应对哲库提前退租的(de)可能事项。由于张润(rùn)大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导(dǎo)高度(dù)重视，浦(pǔ)东新区国(guó)资委也(yě)高度(dù)关(guān)注。

　　多(duō)位业内人士(shì)表(biǎo)示，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT近期(qī)市场(chǎng)波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会(huì)从根本上影(yǐng)响其内外(wài)价值，投资者(zhě)应(yīng)理性看待(dài)。

　　张江光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二级市(shì)场价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲库科技的事件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低(dī)开，此(cǐ)后二(èr)级市场价格开始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消(xiāo)息(xī)影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级市场(chǎng)价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易(yì)日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中(zhōng)位(wèi)居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前(qián)上市的8只产(chǎn)业园区(qū)基础(chǔ)设施REITs中(zhōng)，仅博时招商(shāng)蛇口(kǒu)产(chǎn)业园(yuán)REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不同(tóng)程度(dù)下(xià)跌，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季(jì)报中已经披露张江光(guāng)大园项目出租率有所下降(jiàng)，如今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇突发事件，因此(cǐ)导致二级(jí)市场价(jià)格出现(xiàn)波动。”一(yī)位业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在(zài)上(shàng)述人士看来(lái)，尽管出于风(fēng)险规避的原(yuán)因(yīn)，最近几(jǐ)个交易(yì)日场内资金有所流(liú)出，但是(shì)，不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌(diē)并不会从根本上影响其内(nèi)外价值。

　　他也同(tóng)时表示，目(mù)前(qián)随着(zhe)二级市场价格下跌(diē)，风险也得到一定释放，但(dàn)是价(jià)格涨跌会(huì)受(shòu)到(dào)基本面、情绪面等多重(zhòng)因(yīn)素影响，不好判断价(jià)格是不是已经完全触(chù)底。

　　此外，还(hái)有一位业内(nèi)人士表示，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二(èr)级市(shì)场(chǎng)跌(diē)幅较大，其实有些隐含(hán)收益率(lǜ)高的产品具(jù)备一定的投资(zī)价值，很(hěn)适合稳健类投资者。此外，伴(bàn)随着(zhe)经济复苏的步伐，产业(yè)园区(qū)、物流类等REITs产(chǎn)品具备一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基(jī)金执行董事高如星对此表示，若(ruò)张江(jiāng)园区最终(zhōng)能顺利解决招商，平稳过(guò)度对(duì)经营现金(jīn)流(liú)没(méi)有造成大(dà)的(de)影响，“事件性(xìng)利空(kōng)下调至得这么急、这么深，加上前期本身(shēn)园区类资产就(jiù)回调不少了(le)，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也(yě)强调(diào)，最终还是落到租(zū)金收入受不受影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急(jí)回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库(kù)科技是其(qí)扩募(mù)拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执行已签(qiān)租赁(lìn)协议的通知。同(tóng)时，在公告(gào)中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关(guān)注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做(zuò)好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一(yī)季报中披露的张(zhāng)江光(guāng)大园项目出租率(lǜ)下降事项，一(yī)度二级市场价格(gé)出现回落。在随后(hòu)召开的业绩(jì)说明会(huì)中管(guǎn)理人(rén)就(jiù)相关(guān)事项进行了解(jiě)释(shì)说明，市(shì)场(chǎng)信心得到了(le)一(yī)定提振，二级市场价格表(biǎo)现也(yě)趋于平(píng)稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和(hé)线下的扩募说明会(huì)上，运营团队表示了对张(zhāng)江(jiāng)光大园项目(mù)的信心(xīn)，预(yù)计签署(shǔ)意向书和合同谈判中(zhōng)的储备租户正常(cháng)转化后，项目出租率将(jiāng)得到回升。没想到仅(jǐn)过了不到(dào)三(sān)周的时(shí)间，张江REIT的(de)扩募之路(lù)又迎来了新的考验。

　　因(yīn)张(zhāng)江REIT的上述公告引起了市场各方的(de)广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩俩人与两人的区别用哪个合适，小俩口还是小两口募购(gòu)入项目的原(yuán)始权益人相关负(fù)责人坦言(yán)，事发(fā)突然确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴(fù)现场进行了沟通和核实工作，并同(tóng)步(bù)启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视(shì)，据悉(xī)新区(qū)国资委也(yě)高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相关负责人介绍(shào)说，目前储备(bèi)租户(hù)还是比较(jiào)丰富的，覆盖了(le)芯片(piàn)测(cè)试(shì)、人工智能(néng)、航天产业、信(xìn)息(xī)技术(shù)等产业客户，租赁意向(xiàng)面积超过了2万方。从意向储备转化为(wèi)实际(jì)租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向(xiàng)书来尽快(kuài)锁定一些重要租户。虽然收了三个月履约(yuē)保(bǎo)证金(jīn)给(gěi)了我们一些空间，但本(běn)着对首批扩募、对市场负责(zé)的态度，我们肯定(dìng)要(yào)全(quán)力与时间(jiān)赛(sài)跑，把这些面(miàn)积在短(duǎn)期内完成去化。”相(xiāng)关负责人(rén)说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的(de)张江光大园项(xiàng)目一季度末也有将(jiāng)近30％的空置率(lǜ)，原始权益人(rén)有那么多储备(bèi)租户，之前的空置率为何未能得(dé)到解决。

　　对(duì)此相关负责人(rén)解释，张江光大园一直以(yǐ)来都坚(jiān)持(chí)以俩人与两人的区别用哪个合适，小俩口还是小两口(yǐ)市场化运营为导向(xiàng)，历史运营(yíng)表(biǎo)现稳定，租户的(de)调租和换租(zū)都属于正常情(qíng)况，而这(zhè)次项目(mù)的(de)大租户退租正好(hǎo)发生在市场活跃度的短期低点，目前市场情况已有所好(hǎo)转。在看到出(chū)租率下滑情况没有得到及(jí)时修复(fù)后，张(zhāng)江这边也作了一定的(de)资源(yuán)调配和(hé)倾(qīng)斜(xié)，引入了(le)一(yī)些(xiē)储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦(shà)和张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园(yuán)项(xiàng)目在(zài)给租户的分隔空间、交付标准、租金水平等(děng)方面也有一些差(chà)异化，张润大厦多是两千多(duō)平的大平层，楼的成新度高一些，单价也(yě)贵一些(xiē)，张江光大园单层(céng)以一千平的面积为主，还有(yǒu)一些独栋形态的物业。租户自身也会(huì)有诉(sù)求(qiú)，也(yě)会根据自身需求(qiú)和预算(suàn)挑选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成(chéng)以后，新老资产的管(guǎn)理人都变成了一家(jiā)，后(hòu)续我们在(zài)资源共享(xiǎng)和联合营销方面(miàn)能更加充分发挥协同效(xiào)应，相信(xìn)可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定位(wèi)和(hé)展望，相(xiāng)关(guān)负责人表示，张江(jiāng)集(jí)团和(hé)张江高科目(mù)前在管资产约五百(bǎi)万(wàn)方，还有一(yī)些其他在开发的储备项目，这些都将成(chéng)为(wèi)张(zhāng)江REIT实现打(dǎ)造张江(jiāng)园区产业空间资产(chǎn)上市平台目标的坚实后盾(dùn)和储备资源(yuán)。“我(wǒ俩人与两人的区别用哪个合适，小俩口还是小两口)们非常重视张江REIT这个资本平台和它(tā)未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一步，也是(shì)至关重要的一步，眼下我们可(kě)能面临(lín)了(le)一些(xiē)突发情况需要解决，但(dàn)是这(zhè)和我们在(zài)张江科学城这(zhè)三十(shí)年建设发展过(guò)程中所经(jīng)历的相比，只能算是(shì)一个(gè)非常(cháng)小的(de)插(chā)曲。我们有信心排除万难，尽(jǐn)一切可能化解当前(qián)突(tū)发事件的所有负面(miàn)影响(xiǎng)，维持预期和市场的信心。”

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