文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国(guó)住房和(hé)城(chéng)乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售(shòu)”，不足一(yī)个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川、广(guǎng)东(dōng)等地(dì)明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房(fáng)子，还(hái)烂(làn)尾了(le)，这是(shì)对(duì)购房者的不(bù)公平。以(yǐ)后谁有钱谁(shuí)建房，没(méi)钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大(dà)开发时(shí)代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也(yě)是对(duì)购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然(rán)二次房改是个(gè)技术活，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长效机(jī)制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产税。如(rú)果按照经济规律办(bàn)事，中(zhōng)国一(yī)定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好(hǎo)这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消预(yù)售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货(huò)，预(yù)售制是对购(gòu)买者的(de)单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承担(dān)了所有商品不能(néng)交付的风(fēng)险。从个人层面看，预(yù)售制对购(gòu)房者非常不公平，比(bǐ)如，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担(dān)延(yán)迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行(xíng)业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，这样有助于(yú)落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于(yú)保障购(gòu)房老百姓权益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度(dù)怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预(yù)售最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式(shì)。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品(pǐn)房(fáng)预售制度。其(qí)实，当前(qián)世界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一(yī)般有严(yán)格(gé)的监管保障措(cuò)施，开发(fā)商在项目获得(dé)政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买(mǎi)期房后并(bìng)非像中国(guó)一样(yàng)在支付完首(shǒu)付款后从银行(xíng)一(yī)次性贷款支付剩余全部(bù)房(fáng)款，而是根(gēn)据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付(fù)。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度(dù)是需要(yào)严格的资金(jīn)监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这些保(bǎo)障措施，一(yī)定(dìng)会触发风(fēng)险，对(duì)购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机(jī)取(qǔ)消预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预(yù)售制度有(yǒu)一定历史阶(jiē)段性，现在中国(guó)住(zhù)房(fáng)进入存量(liàng)时代，取消预售(shòu)制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心(xīn)和房地产长效机(jī)制。这是个(gè)技术(shù)活(huó)，只要坚(jiān)持市场化(huà)改(gǎi)革，中国一定能化解(jiě)这个(gè)难题，让房地产回归实体经济(jì)和(hé)居住属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的(de)不是(shì)五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得(dé)的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的最根本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的提(tí)升开发商的建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质(zhì)是(shì)向善，是(shì)以客户(hù)为(wèi)中心，房地产(chǎn)也(yě)不能例(lì)外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度(dù)，取消(xiāo)预(yù)售制、实施现房销售(shòu)是(shì)实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发(fā)展(zhǎn)的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合(hé)稳(wěn)楼市、房地产软着陆(lù)、打(dǎ)通金融(róng)支持当期三(sān)好生、新模(mó)式等(děng)综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十年前在国(guó)务院(yuàn)发展研究(jiū)中心参(cān)与财税改革方案研(yán)究时，对预(yù)售制、房地产税(shuì)、人地(dì)挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专项研(yán)究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发(fā)商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期(qī)房预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着转让难(nán)、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公(gōng)共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过(guò)大(dà)多数居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一(yī)系列(liè)问题(tí)，不(bù)少地产商(shāng)开(kāi)始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层(céng)出(chū)售的基础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引入房地(dì)产销售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉(jué)和(hé)多年经营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验(yàn)，对(duì)于商品流通、资金(jīn)周转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时(shí)其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出(chū)售(shòu)、还印发售楼说(shuō)明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形(xíng)式(shì)，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥(yōng)有(yǒu)了自(zì)己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了(le)房(fáng)屋(wū)的建造和销售(shòu)，也(yě)解决(jué)了制造商的资金问题(tí)，降低投资风(fēng)险，在(zài)当时可(kě)谓是(shì)“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分(fēn)期付款”的销售模式(shì)成为当(dāng)时中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房地产市场的(de)改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高效率地解决(jué)了(le)核心的住房供不应求的问题，使房市发(fā)展进入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动(dòng)了(le)中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不(bù)断(duàn)完(wán)善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用(yòng)超(chāo)支停(tíng)工，出(chū)现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年(nián)后(hòu)，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港管(guǎn)理(lǐ)部门(mén)提升了对于预售(shòu)楼花(huā)制度(dù)的监管(guǎn)，即要求开发(fā)商在预(yù)售前，确(què)保地价款已经全部支付，还要证明(míng)自身(shēn)有(yǒu)资金等能(néng)力(lì)把项目完成，资金需放入(rù)律师(shī)所托管，支(zhī)取(qǔ)时需律所和(hé)建筑师的核(hé)准。为了(le)防(fáng)止开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资金(jīn)，中国香港要(yào)求律(lǜ)师(shī)行在(zài)银(yín)行开(kāi)设(shè)的信托(tuō)账(zhàng)户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发商操(cāo)作(zuò)等采取全(quán)透明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方(fāng)，后(hòu)续需(xū)自(zì)身推动项目完工。随(suí)着监管体系(xì)逐步(bù)完善(shàn)，出现“烂尾”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预(yù)售(shòu)制”

　　二十世纪(jì)九十(shí)年代，中国(guó)内(nèi)地面临住房需求(qiú)大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发展重工业(yè)，强调基础建设(shè)，这(zhè)一导向使(shǐ)前期发展工业(yè)化的进程大于城市化进程，唯有解决(jué)住房基础等城市化配套问题，才(cái)能进一步推进城市化(huà)。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一(yī)分配，以租养(yǎng)房”的(de)福(fú)利分房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利分(fēn)房制度也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福(fú)利分(fēn)房制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)面临(lín)商(shāng)品(pǐn)房的需求量(liàng)大，而社会(huì)缺少大型房地(dì)产开发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市(shì)场的(de)一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国香港预(yù)售商(shāng)品房制度，先(xiān)后(hòu)出台多项文件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步(bù)深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房(fáng)分配货(huò)币化、住(zhù)房(fáng)供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房转向市场经(jīng)济的(de)商(shāng)品房。房(fáng)地产(chǎn)市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和开发时(shí)间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下(xià)一个项目的开发(fā)，形(xíng)成滚动开发(fā)模(mó)式，住房(fáng)供应速度加快。自(zì)此中(zhōng)国内地开始房改货(huò)币化，中(zhōng)国人(rén)民(mín)银行等多方迅速出台相关的(de)信贷(dài)政策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经调(diào)整(zhěng)形成契合中国内(nèi)地(dì)的商(shāng)品房预(yù)售制度。预售制的(de)初衷是为了(le)缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建(jiàn)设中的(de)房屋预先(xiān)出售给(gěi)购房者，由购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付定金或房款的行(xíng)为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房地产开发(fā)商办理预售许可(kě)证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备案(àn)登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一次性付(fù)清首付款，并采(cǎi)用(yòng)银(yín)行贷(dài)款的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发(fā)商可(kě)能已拿到(dào)了全部(bù)购房款，这点(diǎn)与中国香港的按(àn)照工程(chéng)进度付款有所不同。对中(zhōng)国内(nèi)地的开发商而言，预售制商(shāng)品房也开启了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的(de)最主要(yào)方式，预售制极大(dà)缩(suō)短房企现金回笼(lóng)周(zhōu)期(qī)，同时增(zēng)加(jiā)市场商品房供应(yīng)，推动了(le)城镇(zhèn)化发展进程。预售制(zhì)在过(guò)去20多年对中国内地房地产市场的(de)稳(wěn)步发(fā)展起到了(le)重要作用，不仅解(jiě)决(jué)了房地产市场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也(yě)提高了居民(mín)居住水平(píng)，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼(lóu)住到住宅小区(qū)，从(cóng)全民(mín)蜗居到(dào)基本适居，住房事业(yè)取(qǔ)得(dé)巨(jù)大进步(bù)，数十(shí)年(nián)时间走完发(fā)达(dá)国家(jiā)几百年城镇化路(lù)程(chéng)。改革开放以来(lái)，城(chéng)镇(zhèn)化进程进(jìn)入快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区(qū)面(miàn)积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)存量报告(gào)：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从(cóng)不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑(zhù)面(miàn)积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成(chéng)为(wèi)中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住(zhù)宅(zhái)期房销售面积占总销售(shòu)面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业(yè)的发展。中国内地(dì)房地(dì)产(chǎn)历经二十多年长周期(qī)繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工(gōng)面积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地(dì)产企业从无到有、从国企先行(xíng)到民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数(shù)量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也(yě)成(chéng)为拉动中(zhōng)国内地经济(jì)高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带(dài)动的(de)上下游产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地(dì)产带动产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房(fáng)地产完全拉动的投资占全社会固定资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固(gù)定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房(fáng)地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过(guò)三分之(zhī)一。从房(fáng)地产融资存(cún)量(liàng)占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积违约(yuē)，将导致银行不(bù)良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据(jù)我们的《中(zhōng)国(guó)住房市值测(cè)算报(bào)告》，2020年中国(guó)住房(fáng)市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国(guó)的(de)33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住房市(shì)值占股债房市值(zhí)的(de)比例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国过渡句在文章中起什么作用，过渡句在文中起什么作用,有什么好处住房市值与股(gǔ)债(zhài)房市值(zhí)的比例(lì)较高，主(zhǔ)要是(shì)因为住房市(shì)值高，以及(jí)中(zhōng)国资(zī)本(běn)市场发育尚不(bù)成熟(shú)，直接融(róng)资(zī)比例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投(tóu)资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在，当前的(de)负面效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个人(rén)层面(miàn)看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱(qián)一(yī)手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者(zhě)的(de)单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房等风险。另外，购房(fáng)者(zhě)和开发商之间的购(gòu)房合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个(gè)独立的合同关系(xì)，如果(guǒ)开(kāi)发(fā)商发生违约，购房者只(zhǐ)能(néng)根(gēn)据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款(kuǎn)合同按时向银(yín)行(xíng)进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层(céng)面看，预(yù)售制助推(tuī)部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇(yù)到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险，进行(xíng)影响自身信用和购(gòu)房者对(duì)行业(yè)的(de)信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动或经营(yíng)不善，出现资金链断裂(liè)等一系列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾(wěi)”等(děng)情况，而房(fáng)企通过与购房者(zhě)签(qiān)订的预售合同(tóng)和按揭合同(tóng)，已经从(cóng)银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失(shī)还款能力或(huò)短期不能还款等，则风险完(wán)全(quán)由(yóu)银(yín)行承担，银行将面(miàn)临较大的(de)坏(huài)账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售管(guǎn)理办法》中明(míng)确规定了开发企业预售商品(pǐn)房(fáng)所得款项应当用(yòng)于有关的工程建(jiàn)设，商品房(fáng)预售款监管的具体(tǐ)办法，由房地(dì)产管理部门制定(dìng)。但多年以(yǐ)来全国并(bìng)没有统一(yī)的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重(zhòng)点监管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的建安成(chéng)本乘(chéng)以建(jiàn)筑面(miàn)积或(huò)者项目(mù)工程(chéng)总(zǒng)额报价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购(gòu)房款未(wèi)进(jìn)入(rù)监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资(zī)金如何被挪走的？实(shí)际上，在(zài)过去(qù)房(fáng)地产大开发时代的高(gāo)周转背景下(xià)，抽调预售(shòu)款监管账户资金(jīn)，是行业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程总承(chéng)包方(fāng)，以工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由(yóu)工程(chéng)方将资金转给房企，而拨(bō)付(fù)的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这(zhè)些方式套取的资(zī)金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供(gōng)了资金(jīn)流动性，房企抽调(diào)资(zī)金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形(xíng)成(chéng)一种资金循环(huán)高(gāo)周转(zhuǎn)模(mó)式(shì)，但一(yī)定程度(dù)上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商品房预售制(zhì)度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房者(zhě)预(yù)付资金(jīn)，一般设有定金或预(yù)付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的预付款比例相对(duì)较低，绝(jué)大部分房(fáng)款在(zài)房屋交付后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方式(shì)：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般(bān)采用两种方(fāng)式(shì)发(fā)放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始(shǐ)月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保护(hù)：房(fáng)屋交(jiāo)付质量(liàng)的保障有两种方式(shì)，一是(shì)期房由政府(fǔ)或第(dì)三方(fāng)验收(shōu)合格(gé)并提供(gōng)验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付(fù)的房(fáng)款。二是开发商为(wèi)过渡句在文章中起什么作用，过渡句在文中起什么作用,有什么好处购房(fáng)者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付首付，其(qí)余房款交付后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付(fù)前资金由第三(sān)方全程(chéng)监(jiān)管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例(lì)一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付(fù)外(wài)，购房者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首付(fù)款由第三方(fāng)公证行或(huò)产权(quán)保险公司(sī)的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资(zī)金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担(dān)任何(hé)责(zé)任与损失。而(ér)开发商在房(fáng)屋(wū)建设过程中的资金(jīn)全(quán)部来自银(yín)行，银行(xíng)根据工程进度向开(kāi)发(fā)商提供(gōng)一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金(jīn)直接(jiē)损(sǔn)害银行利益，银行(xíng)有充分动(dòng)机监管开发商施工进度。开发商在(zài)房屋交付时需取得由政府相关(guān)部门(mén)经审查后发(fā)放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国(guó)期房可零首付(fù)购房，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或(huò)购房者可购买期(qī)房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批(pī)后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的定金并进行(xíng)预约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如由(yóu)于任何原因不能购(gòu)买，定金按照(zhào)德国法律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需(xū)支付公证费和土地交(jiāo)易(yì)税，分别为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不(bù)包含(hán)在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国(guó)没有规(guī)定最低首付比例，可零(líng)首付(fù)购(gòu)房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德(dé)国也(yě)采(cǎi)取按工(gōng)期支付房款的(de)制度(dù)，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付(fù)节(jié)点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为(wèi)公证后(hòu)、主体(tǐ)完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完(wán)工(gōng)、地板完(wán)工(gōng)、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，银(yín)行按(àn)施(shī)工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期(qī)房设计了(le)两种保(bǎo)险，保险的功(gōng)能(néng)是当房屋出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺(quē)陷(xiàn)时(shí)，保险公司保证开发(fā)商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发(fā)商或购(gòu)房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一(yī)名律师，负(fù)责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资(zī)金(jīn)、合同等各个环节，各环节(jié)内容确(què)认无误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设置(zhì)了10％定金保险保护机(jī)制，当开(kāi)发商出现财务、经(jīng)营问(wèn)题时，购房者10％的(de)定金(jīn)由保险公(gōng)司赔付，而超出(chū)10％的部分较难(nán)追回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环(huán)节，英国采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房(fáng)前(qián)付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房(fáng)前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须经过(guò)房产公证公司(sī)的(de)检验验收后(hòu)才能交付，交付后(hòu)方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环节，英国(guó)期房预售资金监(jiān)管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管(guǎn)，在(zài)确(què)认工程进度、支(zhī)付(fù)相关(guān)款项过(guò)程(chéng)中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开(kāi)发商，即资金在进入(rù)开(kāi)发商账户(hù)前经过两道关口，有利于(yú)保障购房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，设(shè)置期(qī)房预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发商必(bì)须(xū)完(wán)成(chéng)“预售(shòu)房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例不超(chāo)房(fáng)款的(de)20％，开发商违约(yuē)需返还(hái)定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战(zhàn)结束后(hòu)由于(yú)房屋(wū)供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本(běn)政府1952年出(chū)台(tái)《宅地(dì)建筑物交(jiāo)易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根据(jù)日本《宅地(dì)建物(wù)取引业(yè)法(fǎ)》，对(duì)购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法律要求开(kāi)发商必(bì)须完成定(dìng)金保全措(cuò)施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开发商向金融机构或(huò)指定(dìng)保证机构(gòu)或保(bǎo)险机(jī)构签(qiān)订定金(jīn)保证委托(tuō)合同，设置购房者定(dìng)金的保(bǎo)证或(huò)保险，并将相应的(de)保(bǎo)证(zhèng)金证明书交付给购房者(zhě)。除定金外，其(qí)他(tā)预先(xiān)支付(fù)的(de)购房款(kuǎn)也受该措施保护(hù)。若开发商(shāng)倒闭(bì)导致期(qī)房烂(làn)尾，购(gòu)房者(zhě)可凭(píng)保证金证明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者(zhě)赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付(fù)最(zuì)多不超20％的定金，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房者即可向(xiàng)银行(xíng)申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩(shèng)余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购房者(zhě)违约可(kě)返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付(fù)比例(lì)20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度(dù)支付，所(suǒ)有资金进(jìn)银(yín)行专门项目(mù)资金账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修期后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支付(fù)环节，新(xīn)加坡开发商有统一的(de)选(xuǎn)购权(quán)合(hé)同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签(qiān)订购买合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的(de)首(shǒu)付(fù)及(jí)印花税，同时购(gòu)房者向(xiàng)银行(xíng)申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了(le)统一详(xiáng)细规定，要(yào)求所有开发商遵(zūn)守，支付节点一(yī)般为合同签订后、地基(jī)完(wán)工、框架(jià)完工(gōng)、管道(dào)门窗等完(wán)工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放(fàng)款(kuǎn)，月(yuè)供在此过(guò)程中随着放出贷款的增加而(ér)增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购(gòu)房者的订金与付(fù)款会存入银行专门(mén)的项目资金账户，账户资金提取须(xū)与(yǔ)房屋建设有关(guān)。房屋交付(fù)后，购(gòu)房者(zhě)享受1年(nián)的(de)房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求(qiú)的(de)支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对(duì)局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是(shì)保交楼保复工保(bǎo)民(mín)生(shēng)，给予强(qiáng)有力的金融工(gōng)具支持(chí)。另一(yī)方面，从现在(zài)起，对(duì)还在正常运转的房(fáng)企包(bāo)括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵(qiān)头并(bìng)购重(zhòng)组(zǔ)整个行(xíng)业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应充分(fēn)估(gū)计形势复杂性和人(rén)性复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)。长效机制四(sì)大(dà)关键是推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地(dì)产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定(dìng)金(jīn)保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公司介入(rù)，为房屋(wū)重(zhòng)大延期以及重(zhòng)大(dà)缺陷等情况提(tí)供充(chōng)分的保障。余款支(zhī)付环节，建立(lì)按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购(gòu)房者的权(quán)益。资金监管(guǎn)环节，引入独(dú)立于开发商、银(yín)行(xíng)的第三方资金监管(guǎn)机(jī)构，或由政府相关(guān)部门直接监(jiān)管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房(fáng)保修期制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋质量问题全(quán)权负责(zé)、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预(yù)售制(zhì)是大势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改(gǎi)时(shí)，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量(liàng)时代，对(duì)购房(fáng)民众不公平的(de)预售制已经过(guò)时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购(gòu)房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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