万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这(zhè)个位于北(běi)京(jīng)海淀的豪宅(zhái)被全国知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳书(shū)院再(zài)次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱(qián)款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可(kě)问题(tí)是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些(xiē)真(zhēn)正斥巨资购入房(fáng)产的(de)有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地(dì)被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业(yè)主的(de)维(wéi)权(quán)信(xìn)息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人(rén)被割(gē)韭菜(cài)的时候，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没(méi)你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(三生三世枕上书白滚滚的真身是什么，三生三世枕上书中白滚滚的真身是什么běi)京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中(zhōng)国(guó)信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不(bù)良(liáng)债(zhài)权转让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示(shì)，上述不良(liáng)债权转让(ràng)项目(mù)的处置主体(tǐ)是中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司(sī)北(běi)京市(shì)分公司（下称中国信达北分），处(chù)置的是(shì)对(duì)北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公(gōng)司是共同(tóng)债务人。目(mù)前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国(guó)信达北分讨债(zhài)的故事，但实(shí)际上，75套豪(háo)宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果(guǒ)该报(bào)道(dào)属实，说明这些(xiē)房子实际上都是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍(pāi)卖(mài)页(yè)面上又注明(míng)这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房(fáng)子(zi)根本没有网签，也没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第(dì)一(yī)财经的报道证(zhèng)实了(le)上(shàng)述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集(jí)团(tuán)早就把(bǎ)这75套房子抵(dǐ)押出去，现在(zài)还没(méi)资金解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作(zuò)为海淀的(de)顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北京的高端人(rén)士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬也是(shì)万(wàn)柳书院的业(yè)主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集(jí)团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人(rén)也被精准(zhǔn)收割(gē)了(le)！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些(xiē)业主确实已经支(zhī)付价(jià)款(kuǎn)并(bìng)实际占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良债权(quán)回本的愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定(dìng)，民事执(zhí)行中，业主(zhǔ)已经支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有，但(dàn)未办(bàn)理(lǐ)过户手(shǒu)续的，如果(guǒ)业主没(méi)有过(guò)错，人民法院不得(dé)查(chá)封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可(kě)以向(xiàng)法院提(tí)出(chū)执行异议申(shēn)请，请求(qiú)法院解除查封，同时可以联合起诉(sù)开(kāi)发商，要求退还购房款或办理(lǐ)房(fáng)产证，并(bìng)承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法院关于商品(pǐn)房消(xiāo)费者(zhě)权利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明(míng)确了(le)购房人的(de)优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋交付(fù)请求权优先于建设工(gōng)程(chéng)价(jià)款优先受偿权、抵押(yā)权(quán)以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支(zhī)付了部分价款的商品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩(shèng)余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良(liáng)债权，实际(jì)上是个烫(tàng)手山芋(yù)。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国(guó)信(xìn)达，将会赔(péi)了夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请不良债权转让，可(kě)以追溯(sù)到(dào)金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一(yī)股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下(xià)子公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中赫集(jí)团、中赫置地等选择退出(chū)了赫(hè)华恒瑞(ruì)的(de)股东行列，中国(guó)金谷国际信托(tuō)有限责任公司成为了唯一股东(dōng)，后者(zhě)由(yóu)中国信(xìn)达资(zī)产管理股份(fèn)有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较(jiào)其他(tā)房企，中赫集团既没有很大(dà)规模(mó)，也没有很高的(de)国民知名度，但却在北(běi)京豪(háo)宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进入北京的(de)第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号(hào)楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为(wèi)当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈(liè)震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万柳(liǔ)书院，更是被(bèi)誉为“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大(dà)型知名(míng)房(fáng)企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘(mì)高端的姿态杀入(rù)市场，无论是一(yī)块块从荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五米(mǐ)高墙，还是每(měi)棵成本超6万的(de)成年银杏(xìng)树(shù)，还是每平米20万元的(de)价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有名的(de)融(róng)创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今(jīn)，它(tā)远(yuǎn)远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了(le)8年之久，但其(qí)依旧(jiù)在北(běi)京豪宅圈(quān)备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸(xī)引了(le)不(bù)少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它被外(wài)界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地(dì)”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被执行(xíng)标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒不履行生效(xiào)法律文(wén)书确定(dìng)义务，中(zhōng)赫集团正式(shì)成(chéng)了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早在今年年(nián)初(chū)“万柳(liǔ)书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发现其深(shēn)陷财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅的(de)开发(fā)商(shāng)到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就(jiù)在于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了(le)多元化转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之路并(bìng)不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多(duō)元化业务，先后进(jìn)军能源(yuán)市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光(guāng)，放(fàng)到了体(tǐ)育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资本退出后(hòu)，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手中拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京(jīng)国安的估值一直没变，那(nà)么(me)中赫集团拿下(xià)北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里，有(yǒu)人(rén)也许会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样(yàng)，中赫(hè)为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实(shí)控人周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将其手中的(de)中(zhōng)赫集(jí)团股份(fèn)质押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目(mù)前中赫集团共有11条股权出(chū)质记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山(shān)东国(guó)际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的(de)时间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营(yíng)状况没有得到(dào)改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所(suǒ)官网信息显示，2020年(nián)，北京国安足(zú)球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐(lè)部资(zī)产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解(jiě)资金压力，中赫(hè)集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续(xù)质押(yā)手(shǒu)中的(de)中赫集团股份(fèn)，但(dàn)国安和中赫(hè)的经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达(dá)11亿(yì)，北京(jīng)国安也(yě)3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中(zhōng)赫(hè)集团股东周金(jīn)辉、李彩霞(xiá)等(děng)共(gòng)同成为被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为履行能(néng)力而拒不履行生(shēng)效法律文书(shū)确(què)定义(yì)务(wù)，上(shàng)述被执(zhí)行人成为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免(miǎn)于难(nán)。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的(de)情(qíng)况下(xià)，被(bèi)执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何(hé)能独(dú)善(shàn)其身(shēn)？

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