OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司(sī)哲库科(kē)技(jì)，引发(fā)了公(gōng)募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开(kāi)盘继续延续此前几日的下(xià)跌走(zǒu)势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾(wěi)盘有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库(kù)科技是(shì)其扩募拟新购入基础(chǔ)设施(shī)资产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将(jiāng)继续密(mì)切(qiè)关注哲库(kù)科技后续情况(kuàng)，积极做好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始(shǐ)权益人相关负责人也表示(shì)，近(jìn)期(qī)已(yǐ)同步启动了应急(jí)预(yù)案，排摸储(chǔ)备租户，积(jī)极应(yīng)对哲库提前退租的可能(néng)事项。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募(mù)项目，公司领导高度重视，浦东新区国资委也(yě)高度关注。

　　多位业(yè)内人士表示(shì)，华安张江光大园REIT近期市(shì)场波动(dòng)较大，但其实不动产公募(mù)REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会(huì)从根本上影响其内外价值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二(èr)级市场价格(gé)继续(xù)波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗(qí)下芯片子(zi)公(gōng)司哲库(kù)科技的(de)事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此后二(èr)级市场价格开始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报(bào)收(shōu)3.512元，全(quán)天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华(huá)安张江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计(jì)涨幅超过(guò)24％，在(zài)全市(shì)场公募REITs中(zhōng)位居前(qián)列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整(zhěng)体表现(xiàn)上看，目前上市(shì)的8只产业园区基(jī)础设施(shī)REITs中，仅博(bó)时招商(shāng)蛇口产业(yè)园(yuán)REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不(bù)同程度(dù)下跌(diē)，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季(jì)报中(zhōng)已经披露张(zhāng)江光大园项目出租率(lǜ)有(yǒu)所下降，如今拟扩募(mù)的项目又遭遇突发事件，因此(cǐ)导致二(èr)级(jí)市场价(j宝剑锋从磨砺出梅花香自苦寒来的意思是什么，宝剑锋从磨砺出,梅花香自苦寒全诗ià)格(gé)出现波动(dòng)。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上(shàng)述(shù)人士看(kàn)来，尽管(guǎn)出于风险(xiǎn)规避的原(yuán)因，最近(jìn)几(jǐ)个(gè)交(jiāo)易(yì)日场内(nèi)资金(jīn)有所流(liú)出，但是，不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从根本上影响其内外价(jià)值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着(zhe)二级市场价格下(xià)跌，风险也得到一定释放(fàng)，但是价格涨跌会受到(dào)基(jī)本面、情绪面等多重因素影(yǐng)响，不好(hǎo)判断(duàn)价格是(shì)不是已(yǐ)经完全触(chù)底(dǐ)。

　　此外，还有(yǒu宝剑锋从磨砺出梅花香自苦寒来的意思是什么，宝剑锋从磨砺出,梅花香自苦寒全诗)一位(wèi)业内(nèi)人(rén)士表示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品年内二(èr)级市(shì)场跌幅较大，其实有些(xiē)隐含收(shōu)益率高的产品具备一定的投资价(jià)值，很适合稳健类投资(zī)者。此外(wài)，伴(bàn)随着(zhe)经济复(fù)苏(sū)的步伐(fá)，产业园区、物流类等REITs产品具备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执(zhí)行董事高(gāo)如星对此表示(shì)，若张江园区最终能(néng)顺利解决招(zhāo)商，平稳过度对经营现(xiàn)金(jīn)流没有造成大的(de)影响，“事件性利空下调至得这么急、这么(me)深(shēn)，加上(shàng)前期本身(shēn)园区(qū)类资产就(jiù)回(huí)调不少了，这(zhè)就(jiù)是黄金坑。”不过(guò)，他也强调(diào)，最终还(hái)是落到租金收入受(shòu)不受(shòu)影响(xiǎng)，影响(xiǎng)多大，估计园区(qū)会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急(jí)回(huí)应

　　扩募路(lù)上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是(shì)其扩募拟新购入基(jī)础设施资产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要(yào)承租(zū)方之一(yī)，目前未收(shōu)到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停(tíng)止执行已签租赁协(xié)议的(de)通知(zhī)。同时，在公(gōng)告中，华(huá)安(ān)张江光大园REIT进(jìn)一步表示(shì)，原始权益人(rén)将继续密切(qiè)关注哲库宝剑锋从磨砺出梅花香自苦寒来的意思是什么，宝剑锋从磨砺出,梅花香自苦寒全诗(kù)科技后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张(zhāng)江光大园项目出租率(lǜ)下降事(shì)项，一度二级市场(chǎng)价格出(chū)现(xiàn)回落。在(zài)随后召开的业绩说明(míng)会中(zhōng)管理人(rén)就相关事项进行了解(jiě)释说明，市场信心(xīn)得到了一(yī)定提(tí)振，二级市场价格(gé)表现也趋于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在(zài)5月11日(rì)召开的线上和线下的(de)扩(kuò)募说明会上，运营团队表示了对张江光大园项目的信心，预计签(qiān)署意向(xiàng)书和(hé)合同谈判中的储备租户正常(cháng)转化后，项目(mù)出租(zū)率将得(dé)到回升(shēng)。没(méi)想到(dào)仅过了不到三周(zhōu)的(de)时(shí)间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来了新的(de)考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告引起了(le)市场各(gè)方(fāng)的(de)广(guǎng)泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人坦言(yán)，事发突然确(què)实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消(xiāo)息的第一(yī)时(shí)间(jiān)即奔赴(fù)现场进行了沟通和核(hé)实(shí)工作(zuò)，并(bìng)同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对(duì)哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩募(mù)项(xiàng)目，公司领导高度重视(shì)，据悉新区(qū)国资委也高度关注。

　　当谈(tán)及(jí)储备租户情况(kuàng)，相关负责人介绍说，目前储备租(zū)户还是(shì)比(bǐ)较丰富(fù)的，覆盖了(le)芯片测(cè)试、人工智能、航天产业、信息技术(shù)等产业客(kè)户(hù)，租赁意向面积(jī)超(chāo)过了2万(wàn)方。从意向储(chǔ)备转化为(wèi)实际租户需要一些时(shí)间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签署(shǔ)租(zū)赁意向书(shū)来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个月履约保证金给了我们(men)一些(xiē)空间，但本着对首批扩募、对(duì)市场(chǎng)负责(zé)的态度(dù)，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些(xiē)面积在短期内完成去化。”相关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的张江(jiāng)光大园项目一季度(dù)末也有将近30％的(de)空置率(lǜ)，原始权益人有(yǒu)那(nà)么(me)多储备租户(hù)，之前的(de)空置率为何未能得(dé)到解决。

　　对(duì)此(cǐ)相关负责人解释，张江光大园一直以来都坚持以市场化运营为导向，历史运(yùn)营(yíng)表现稳定，租户的调租和换租(zū)都属于正(zhèng)常情况(kuàng)，而这次项目的大租户(hù)退租正好发生在市(shì)场活跃度的短期低点(diǎn)，目前(qián)市场情况已有所好转。在(zài)看(kàn)到出租率(lǜ)下(xià)滑情况没有得到(dào)及(jí)时修复后，张江(jiāng)这边也(yě)作了一定(dìng)的(de)资源(yuán)调配和倾(qīng)斜，引(yǐn)入了一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光大园项目在给租(zū)户的分(fēn)隔(gé)空间、交付标准、租金水平等(děng)方(fāng)面也有一(yī)些(xiē)差(chà)异(yì)化，张润(rùn)大厦多是(shì)两(liǎng)千多(duō)平的大平层，楼的成新度高一些，单价(jià)也贵一些，张江光大园单层(céng)以一千(qiān)平的(de)面(miàn)积(jī)为主，还有一些独栋(dòng)形态的物(wù)业(yè)。租户(hù)自身也(yě)会有诉求，也会根据自身需求和预算挑选区域内的(de)不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人都变成(chéng)了一(yī)家，后续我们在资源(yuán)共享和联合(hé)营(yíng)销(xiāo)方面(miàn)能更加充分(fēn)发(fā)挥协同效应，相信可以做得更好。”上(shàng)述负责人补(bǔ)充说道(dào)。

　　最后谈(tán)及对于张江(jiāng)REIT的定位和(hé)展望，相关负责人(rén)表(biǎo)示，张江集团和张江高(gāo)科目前在(zài)管资(zī)产约五(wǔ)百万(wàn)方，还有一些其他(tā)在(zài)开发的储备项目，这(zhè)些都将成为张江REIT实现打造(zào)张江园(yuán)区产(chǎn)业空间资产(chǎn)上(shàng)市(shì)平台目(mù)标(biāo)的坚实后盾和(hé)储备(bèi)资源。“我(wǒ)们(men)非常重视张江REIT这个资(zī)本平台和它未(wèi)来的发展(zhǎn)。”相关负责人(rén)表示(shì)，“这次扩募是我们(men)实现基金扩容的第一(yī)步，也是至关重要的(de)一步，眼(yǎn)下我们可(kě)能(néng)面临了(le)一些突发情况需(xū)要解决(jué)，但是这(zhè)和我们在张江科学城这三十年建设发(fā)展过(guò)程(chéng)中所经历(lì)的相比，只能算是一个非(fēi)常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一(yī)切可能(néng)化解当前突发事件(jiàn)的所有负面影响，维持预期和市场的(de)信(xìn)心。”

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