5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对(duì)于这一板块已经在(zài)悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时(shí)所公布的总份额均(jūn)较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅(fú)增长。根据(jù)基(jī)金(jīn)一季报统计，龙(lóng)头与地方(fāng)国企央企获得增持，持(chí)仓(cāng)数量占流通(tōng)股比重增幅五只个股(gǔ)分别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过(guò) 精(jīng)耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房(fáng)地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场(chǎng)表现出色，但公募(mù)所(suǒ)持房地产公司市值在股票(piào)资产中的占(zhàn)比却断(duàn)崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现了三年(nián)来(lái)的首次回升，年(nián)底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业(yè)的持(chí)股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的(de)势头(tóu)似乎在今年一(yī)季度得以延(yán)续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有(yǒu)房地产板(bǎn)块(kuài)一季(jì)度市值TOP12022中国挖了乌克兰多少人才，中国从乌克兰引进了多少人才5门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市值占板(bǎn)块比重合(hé)计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集(jí)中于龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基金一季(jì)报汇总的(de)重仓股中(zhōng)，房地产板(bǎn)块排名最高(gāo)的是(shì)保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的(de)是(shì)招商蛇口，排在第(dì)78位。而(ér)老牌(pái)龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先在(zài)于几只房(fáng)地产龙(lóng)头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地(dì)集团退出百大之(zhī)列。但考虑到(dào)房地产是复苏(sū)链上最后一环(huán)，且首季(jì)并非(fēi)行业销(xiāo)售旺(wàng)季，其传导到二(èr)级市场乃至机构(gòu)持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经(jīng)进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而(ér)映射到二级市场投资(zī)上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利(lì)期(qī)一去不返了。“如(rú)果按照产业周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类(lèi)行业(yè)在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认知上(shàng)没有什么投资机会的。但在(zài)这几年特(tè)殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的(de)行(xíng)业也出现了一些机(jī)会，背后的逻辑是供(gōng)给侧(cè)发(fā)生了(le)更(gèng)大(dà)的变化(huà)。”一不愿具(jù)名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人(rén)士持谨(jǐn)慎乐观(guān)态(tài)度：“行(xíng)业(yè)前(qián)几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了(le)15万(wàn)亿元(yuán)。中(zhōng)国(guó)存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量(liàng)地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需(xū)求端还需要有一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程(chéng)，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而(ér)目(mù)前居民的杠杆率(lǜ)和房(fáng)价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上(shàng)行的房价，因而行业高增的(de)时(shí)代(dài)已经(jīng)过(guò)去(qù)，未(wèi)来行业的需求或(huò)将回落，在此过程(chéng)中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业进入(rù)到供(gōng)给侧(cè)出清的过(guò)程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的公司就能够通(tōng)过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方式(shì)，获得市占率(lǜ)的提升。当行业(yè)需求见(jiàn)顶回(huí)落时(shí)，行业的贝塔已经过去了(le)，但(dàn)不(bù)代表没(méi)有投资机会，机会(huì)在于城(chéng)市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于这样的(de)认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至(zhì)整体机构(gòu)的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房(fáng)地(dì)产板块个股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊(kān)》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来实现股价(jià)上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰(qià)好排名(míng)前(qián)五的公(gōng)司月内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产(chǎn)。排名第(dì)一的(de)上实(shí)发展，五(wǔ)一假期归来后日成(chéng)交量明显放大(dà)，4日、5日(rì)连续两个交易日收(shōu)出(chū)涨停。从该股的(de)基本面来看，上实发展的主营业务为房地(dì)产开发与经营。公(gōng)司的(de)主要产品(pǐn)及服务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩(jì)数据来看，2022年，其实(shí)现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其(qí)实现营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流通股股东来(lái)看，各类(lèi)机(jī)构都有对其(qí)布局的例子。以(yǐ)3月31日时(shí)的首季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募(mù)的(de)上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地(dì)房企(qǐ)，其第一季度的(de)收入利润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方(fāng)面(miàn)是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年来最(zuì)高(gāo)，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持(chí)续性向好，从数(shù)字上(shàng)看，一季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下(xià)，自然也吸引了知(zhī)名机构在其(qí)中持(chí)续驻足。从第一季度十(shí)大流(liú)通股股东(dōng)来看，知名私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产品依然在(zài)前十中，这也(yě)是连续第(dì)三个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十(shí)。同(tóng)时榜单中还有一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上(shàng)海区域性地(dì)产(chǎn)公司外(wài)，荣(róng)安地产则是主要布局(jú)在深圳的(de)地产(chǎn)公(gōng)司，一季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到(dào)两(liǎng)只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂2022中国挖了乌克兰多少人才，中国从乌克兰引进了多少人才出(chū)现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球(qiú)基(jī)金相(xiāng)关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌(pái)和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从(cóng)拿(ná)地(dì)端(duān)看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商测算对应潜(qián)在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或者资金紧张(zhāng)没法拿(ná)地，龙头房企趁机(jī)获取(qǔ)低成本土(tǔ)地(dì)，龙(lóng)头房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他(tā)房(fáng)企的净负债率普遍(biàn)都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头(tóu)房企的(de)融资成本不(bù)断(duàn)下滑，2022中国挖了乌克兰多少人才，中国从乌克兰引进了多少人才基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的(de)销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国(guó)企地产股或存在发展的大(dà)好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的结(jié)构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司(sī)尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主要又体现(xiàn)为库存(cún)的(de)优势。央(yāng)企地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融资成本，优质的(de)开发资源(yuán)和良好(hǎo)的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问(wèn)题，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会(huì)有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业(yè)出清的过程中，央国企相较于民(mín)企(qǐ)来说估(gū)值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期(qī)的(de)维度(dù)看，行业的逻(luó)辑在于集中度(dù)提升后(hòu)，行(xíng)业(yè)进入高质量发展阶(jiē)段，具(jù)备较(jiào)快速(sù)发展阶段更(gèng)稳定且(qiě)可(kě)预期的盈利和现金(jīn)流(liú)创造(zào)能力，以此带来估值中枢的(de)提(tí)升，应该关注(zhù)估值相对较低(dī)，企业自身资产的质量(liàng)好(hǎo)、运营能力强、可以创造持(chí)续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行(xíng)业(yè)普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比(bǐ)较低，行(xíng)业内部(bù)将出现分化(huà)，要关注(zhù)将受益于行业集中度提升(shēng)的头部(bù)公司。”星石投资首席研究(jiū)官(guān)方磊(lěi)也(yě)表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构这一思路(lù)的话(huà)，或(huò)许(xǔ)还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头(tóu)前(qián)途更为光明(míng)。不过(guò)国投(tóu)瑞银(yín)基金(jīn)投资(zī)部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观(guān)地去(qù)持续观察国企央企在(zài)三个(gè)方面是否可以维持(chí)，首先是(shì)融资成本保(bǎo)持低位(wèi)，其次是(shì)销(xiāo)售(shòu)份额持续提升(shēng)，再次(cì)是拿地份(fèn)额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多(duō)给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据(jù)房(fáng)企一季报(bào)梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保(bǎo)利发(fā)展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实(shí)现了业绩(jì)的回正，甚至是(shì)较大增速(sù)的增长。而这些公司(sī)也是(shì)机构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士(shì)张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示(shì)，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心(xīn)城(chéng)市，投资力度较大(dà)。投资(zī)的驱动能够推动(dòng)房企销售业绩(jì)的增长，从(cóng)而在2023年一(yī)季度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于调整的过(guò)程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不(bù)过(guò)张(zhāng)宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的复(fù)苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其实整个市(shì)场(chǎng)从四月(yuè)份(fèn)开(kāi)始又在往下掉(diào)。除了杭州、成(chéng)都等极个(gè)别城市四月环比三月相(xiāng)对表现较好(hǎo)之外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在(zài)内的绝大多(duō)数城市都出现环(huán)比下滑的(de)情况。而(ér)现在五月的市场表(biǎo)现(xiàn)也(yě)不(bù)太乐观。按照现在的经(jīng)济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况，以及市(shì)场(chǎng)的去(qù)库存压(yā)力(lì)、企业的资金面压力，可能会(huì)出(chū)现(xiàn)，到(dào)六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市(shì)场的短期反弹(dàn)外(wài)的一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在(zài)整个房地(dì)产以及其上下游(yóu)产业链的复(fù)苏(sū)速度都比(bǐ)想象的要(yào)慢(màn)很多，我们要多给一些耐(nài)心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快(kuài)钱(qián)的(de)时候(hòu)，只能赚他基本(běn)面的(de)钱。但这也意(yì)味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的(de)企业，会(huì)伴随整(zhěng)个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来(lái)。所以只能耐心地(dì)去等(děng)待(dài)它(tā)的基本面不(bù)断地凸显(xiǎn)出来，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析，不做(zuò)买卖推荐。）

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