OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科(kē)技，引(yǐn)发了(le)公募REITs扩募风(fēng)波，如(rú)今(jīn)，二级市场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT开盘(pán)继续延续(xù)此前(qián)几日的下(xià)跌走势，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘(pán)有(yǒu)所拉(lā)升，全天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个(gè)交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾发(fā)布公(gōng)告，紧急(jí)回应称(chēng)，哲(zhé)库科(kē)技是其扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润大厦的重要承租方之(zhī)一(yī)，目前未收(shōu)到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停(tíng)止(zhǐ)执行已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一(yī)步表示，原(yuán)始权(quán)益人将继续(xù)密(mì)切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人相(xiāng)关负责人也表示，近(jìn)期(qī)已同步启动了应急(jí)预案，排摸储备(bèi)租户(hù)，积极应对哲库提前(qián)退租的(de)可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，浦东(dōng)新(xīn)区国资委(wěi)也高度关注。

　　多位(wèi)业内人(rén)士表示(shì)，华安张江光大(dà)园REIT近(jìn)期(qī)市场(chǎng)波动较大，但其实(shí)不(bù)动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌(diē)并(bìng)不会从根本上影响其内(nèi)外价值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二(èr)级市场价格继续波(bō)动

　　本(běn)周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开，此后(hòu)二级(jí)市场价格开始震荡(dàng)走低，午盘(pán)收跌(diē)6.17％。午后(hòu)，华安张江光大(dà)园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回升，最终(zhōng)报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利(lì)消息影响，华安张江光(guāng)大园REIT最(zuì)近几个交易日二级市场价格(gé)表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易(yì)日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来(lái)跌(diē)幅(fú)7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上(shàng)市(shì)以(yǐ)来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表(biǎo)现上看(kàn)，目(mù)前上市的(de)8只产业园区基(jī)础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇(shé)口产业园(yuán)REIT微(wēi)幅上(shàng)涨，其余7只均(jūn)有不(bù)同程(chéng)度下跌，8只(zhǐ)产业(yè)园(yuán)区(qū)基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季(jì)报中(zhōng)已经披露(lù)张江(jiāng)光大园(yuán)项(xiàng)目出(chū)租率有所(suǒ)下(xià)降(jiàng)，如今拟扩募的(de)项目又遭遇(yù)突(tū)发事(shì)件，因(yīn)此(cǐ)导致二级市场(chǎng)价格出(chū)现波(bō)动。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不过(guò)，在上述(shù)人士看来，尽管出(chū)于风险(xiǎn)规避的原因，最近几(jǐ)个交易日场内资金有所(suǒ)流出，但是(shì)，不动(dòng)产(chǎn)公募(mù)REITs项(xiàng)目(mù)短(duǎn)期(qī)出租率下跌并(bìng)不会从根本(běn)上(shàng)影(yǐng)响(xiǎng)其(qí)内(nèi)外(wài)价值。

　　他也同(tóng)时(shí)表示，目前随着二级市场(chǎng)价格下跌，风险(xiǎn)也得(dé)到一定释放，但是价格(gé)涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不好(hǎo)判断价格是不是已经完全(quán)触底(dǐ)。

　　此外，还(hái)有一(yī)位业内(nèi)人士表示，今年(nián)整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品年(nián)内二级市场跌幅(fú)较(jiào)大，其实有些隐(yǐn)含收益率高(gāo)的产品具备一定的投资价值，很适合(hé)稳健(jiàn)类投(tóu)资(zī)者。此外，伴随(suí)着经济复苏的步伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产(chǎn)品具备一(yī)定的投(tóu)资价(jià)值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金(jīn)执行董事高如星对(duì)此表示，若(ruò)张(zhāng)江园区最终能顺利(lì)解决招(zhāo)商，平稳过度对经(jīng)营(yíng)现金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件性(xìng)利空下调至得这么急、这么深，加上前期本身园区类(lèi)资产就(jiù)回调不(bù)少(shǎo)了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他(tā)也强调，最终还是落到租金收入受(shòu)不(bù)受影(yǐng)响，影响多大(dà)，估计园区会最终(zhōng)解决(jué)。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接(jiē)考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库(kù)科技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT发(fā)布公告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库(kù)科技娱乐圈里的万人睡女星，娱乐圈睡得最多的女星是(shì)其扩(kuò)募拟新(xīn)购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承(chéng)租(zū)方之一(yī)，目前(qián)未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲(zhé)库(kù)科技(jì)后续情况，积(jī)极做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一(yī)季报中披露的张江光大园项目出租率下降事项，一度二级市场价格出现(xiàn)回落。在(zài)随后召开(kāi)的业(yè)绩说明会中(zhōng)管(guǎn)理人就相(xiāng)关事(shì)项进(jìn)行(xíng)了解释说明，市场信(xìn)心得到了一定提振，二级市场(chǎng)价(jià)格表现也趋于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月(yuè)11日(rì)召开的线上和线下的扩募说(shuō)明会上，运营团队(duì)表(biǎo)示了(le)对张江光大园项目的信心，预计签署意向书和合(hé)同(tóng)谈判中(zhōng)的储备租户(hù)正常转化后，项目出(chū)租率(lǜ)将得到回升。没想到(dào)仅过了不到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路(lù)又迎(yíng)来了新(xīn)的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告引起了(le)市场各方(fāng)的广(guǎng)泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购入项目(mù)的原始(shǐ)权益人相(xiāng)关(guān)负责人坦言(yán)，事发(fā)突然确实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科(kē)技消息的(de)第一时间即(jí)奔赴现(xiàn)场进行了沟(gōu)通和核(hé)实(shí)工作，并(bìng)同(tóng)步启动了(le)应(yīng)急预案，排摸储备(bèi)租户，积(jī)极应对(duì)哲库提前退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全(quán)国(guó)首批REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公司领导高度重(zhòng)视，据悉新区(qū)国资委也高度(dù)关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人(rén)介绍说，目(mù)前储(chǔ)备租户还是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智(zhì)能、航天产业、信息(xī)技术等产业客户，租赁意(yì)向面积超过了2万(wàn)方。从(cóng)意向储备转化为实际(jì)租户需要一些时间。

　　“我们正在(zài)着手通过签(qiān)署租赁意向书(shū)来尽快(kuài)锁定一些重(zhòng)要租(zū)户(hù)。虽然(rán)收了三个月履约保证金给了我们一些空间，但本着对首批扩募(mù)、对(duì)市场负(fù)责的态(tài)度(dù)，我们肯(kěn)定(dìng)要(yào)全力与(yǔ)时间(jiān)赛跑，把这些(xiē)面积在(zài)短期内完成去(qù)化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同(tóng)区域(yù)的张江光(guāng)大园(yuán)项(xiàng)目(mù)一季(jì)度末也有将近30％的空(kōng)置率，原始权益人有(yǒu)那么多(duō)储备租户，之前(qián)的空置率为(wèi)何未(wèi)能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解(jiě)释，张江光大园一直(zhí)以(yǐ)来都坚(jiān)持以市(shì)场化运营为导向，历史运营表现稳定，租户的调租和换(huàn)租都属于正(zhèng)常情况，而这次项目的大租户退租正(zhèng)好发生在市(shì)场活跃(yuè)度(dù)的短期低(dī)点(diǎn)，目前市场(chǎng)情况已有所好转。在看到出租率下滑情况没有得(dé)到及(jí)时修复后，张江这边也作了一定的(de)资源调配和倾(qīng)斜(xié)，引入了一些储备租户娱乐圈里的万人睡女星，娱乐圈睡得最多的女星。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给租户的(de)分隔空间、交付标准、租金水(shuǐ)平等(děng)方面也(yě)有一些差异化(huà)，张(zhāng)润大厦多是两千多平的大平层，楼的成新度高一(yī)些，单价(jià)也贵(guì)一些，张(zhāng)江光大(dà)园单层以一千平的面积为主(zhǔ)，还有一些独栋形态的物(wù)业。租(zū)户自(zì)身也会有诉求，也会根据自身(shēn)需求和预算挑选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老(lǎo)资产的管(guǎn)理人都变成了(le)一家，后(hòu)续我们在资源共享和联合营销方(fāng)面(miàn)能更加充分(fēn)发(fā)挥协同效(xiào)应，相信可以(yǐ)做得(dé)更好。”上述负责人补充说道。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的定(dìng)位和展望，相关负责人表示，张江(jiāng)集团和张江高科目(mù)前(qián)在管资产约五百万(wàn)方，还有一(yī)些其他(tā)在(zài)开发的储备项(xiàng)目(mù)，这些都将成(chéng)为张江REIT实现打造张江园区产业空间资产上市平台目(mù)标的坚实后盾和储备资源(yuán)。“我们非常重视(shì)张江(jiāng)REIT这(zhè)个资本平台和它(tā)未来的发展。”相关(guān)负责人表示(shì)，“这次扩(kuò)募是我们(men)实现基金扩(kuò)容的第一(yī)步，也(yě)是至(zhì)关重要的(de)一步，眼下我们可能面临了一(yī)些突(tū)发情况(kuàng)需要(yào)解决(jué)，但是这和我们(men)在张江(jiāng)科学(xué)城这三十(shí)年建(jiàn)设发展过程中所经历(lì)的相比，只能算(suàn)是一个非(fēi)常小的(de)插曲。我们有信心排除万难，尽一(yī)切可能化解(jiě)当前(qián)突发事件的所有(yǒu)负面影响，维持预期(qī)和市(shì)场的信心。”

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