导读

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当(dāng)下中国地(dì)产步入(rù)大分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十年是(shì)中国(guó)房地产市(shì)场黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持(chí)续低(dī)景气，有关中(zhōng)国地产是否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中(zhōng)国城镇存量(liàng)住宅(zhái)真实情况，据(jù)此判断(duàn)中国(guó)未来地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国地产(chǎn)存量极度过(guò)剩，事实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部披露(lù)全国(guó)有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数(shù)据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大(dà)量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业(yè)办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七(qī)普显示(shì)中国城镇居民人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间(jiān)房(fáng)所能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋质(zhì)量、居(jū)住(zhù)面(miàn)积、配套设施等(děng)因素密切相关。中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数较发(fā)达国家还有很大(dà)差距。人(rén)均住宅间数(shù)大于(yú)1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中国(guó)城镇居民(mín)户(hù)均1套房(fáng)，其中每户持(chí)有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布中国家庭户均住(zhù)宅的(de)数据(jù)，我们根据(jù)商(shāng)品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测(cè)算结(jié)果(guǒ)显(xiǎn)示(shì)，目前城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥有1套(tào)住宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国(guó)住宅(zhái)市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地产市场的住宅(zhái)套(tào)户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是因为户均(jūn)一(yī)套房无法满足流动人口的(de)租赁和置业需求。全(quán)国总人口的(de)近三成都是流动人口，流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增(zēng)加，导(dǎo)致家(jiā)庭户(hù)数增多(duō)。小家庭化趋势(shì)将延续，带来(lái)新户(hù)购(gòu)房需求增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁(qiān)入城市的(de)新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米(mǐ)的(de)住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国(guó)家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性需求(qiú)正在(zài)不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去(qù)二十年是中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，这是过(guò)去二十(shí)年房价快速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那么当下房地产(chǎn)大(dà)分化时代(dài)已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更(gèng)多(duō)体现(xiàn)在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体(tǐ)现在不(bù)同能级城市之间，不同区域(yù)板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官(guān)方(fāng)披(pī)露全(quán)国(guó)已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然(rán)激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心(xīn)，中国的(de)房子是否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是(shì)仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅(zhái)存量(liàng)数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套(tào)数(shù)，回(huí)答当前的(de)房子是否真的(de)过剩了？据此判断未(wèi)来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均(jūn)拥有住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国住宅数量(liàng)过剩的直观(guān)判断(duàn)站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全(quán)国自(zì)然灾害综合风险普(pǔ)查工作情(qíng)况为主(zhǔ)题(tí)的新闻发布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿(yì)栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑数据(jù)以及80多万处(chù)市政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑(zhù)住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际(jì)仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括(kuò)了大量(liàng)商业楼(lóu)、写(xiě)字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非(fēi)住(zhù)宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了(le)中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味(wèi)着人人都(dōu)有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全(quán)反映出(chū)城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要(yào)是(shì)以(yǐ)家庭为单位购买(mǎi)成套住(zhù)宅，一(yī)套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居(jū)民(mín)宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居(jū)民(mín)住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房(fáng)、原公有住宅、自(zì)建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数据(jù)有两处可以直接公布(bù)，一是每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是(shì)居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计(jì)算中国居民户均住(zhù)宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品住宅(zhái)数(shù)量极(jí)少(shǎo)，可(kě)忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就(jiù)能(néng)够得(dé)到当前商(shāng)品住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅和非商品住宅比例，推算得到(dào)居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅总数(shù)除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有(yǒu)统计数(shù)据，大(dà)致测算(suàn)得到中国存(cún)量房(fáng)地产套数，并(bìng)进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户(hù)均拥有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的(de)房地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本文去除商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套数里的(de)期房销(xiāo)售，得到商品住(zhù)宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时间，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家庭(tíng)户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们需要进一(yī)步推算(suàn)中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是(shì)商品住宅(zhái)，因此将租(zū)赁其他(tā)住宅(zhái)、购买商品住宅与(yǔ)购(gòu)买二手房加总(zǒng)，得(dé)到商品住宅占居(jū)民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅(fú)度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)一(yī)套房的三(sān)点含义

　　既然(rán)城镇居(jū)民已(yǐ)经达到了户均一套房的(de)程度(dù)，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意(yì)味着中(zhōng)国城(chéng)镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国地产存(cún)量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅(zhái)市(shì)场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅(zhái)来满足(zú)因人(rén)口流(liú)动、居民(mín)换房等因素(sù)产生(shēng)的住宅(zhái)需求(qiú)。因此，成(chéng)熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会(huì)在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验(yàn)来看，美(měi)国、英国和日(rì)本的住宅套户(hù)比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一套房，就会(huì)造成人口(kǒu)净流入地的住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供不应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口和省际流动(dòng)人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数(shù)据显示，在(zài)上(shàng)海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口在(zài)老家(jiā)拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高(gāo)工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫(pò)使打工人回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套(tào)房，在高房价的(de)大(dà)城市租赁(lìn)一套房，在房价较低(dī)的(de)县城购买一套房。所以说户均一(yī)套房(fáng)无法满足庞大流动人(rén)口的租赁(lìn)与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前(qián)，中国(guó)的(de)城镇住宅(zhái)中依然有不(bù)少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户(hù)的生活带来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的(de)住宅面(miàn)积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房(fáng)。这类(lèi)上世(shì)纪修建的老旧小区很难(nán)满足现代生活需(xū)求(qiú)，在未来(lái)大(dà)都会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为(wèi)一居(jū)室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭(tíng)住(zhù)宅户型更小，当然这(zhè)与城市土地(dì)资源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来(lái)地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七(qī)普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅(zhái)存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(mi冷水下锅玉米煮多长时间才能熟，玉米冷水下锅要煮多久才熟àn)积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平(píng)方米的家庭(tíng)界(jiè)定为(wèi)住宅(zhái)存在困难(nán)，若按这个(gè)标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平(píng)，只考虑家庭户人数(shù)，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅(zhái)面积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的人均(jūn)可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距(jù)将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人(rén)口，所需要的住(zhù)宅总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经(jīng)户户(hù)有房。即便如此，中国(guó)人口静态结(jié)构(gòu)和动(dòng)态趋(qū)势演绎，决定了(le)中(zhōng)国未来(lái)地产仍有需求(qiú)释放(fàng)。户均(jūn)1套(tào)住宅现(xiàn)实之下，中国未来冷水下锅玉米煮多长时间才能熟，玉米冷水下锅要煮多久才熟城镇(zhèn)住(zhù)宅需求主要来自于四(sì)个方(fāng)面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多(duō)，新户购房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇家庭户均人(rén)口数不(bù)断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人(rén)/户(hù)，而七普显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二人(rén)户的占比明(míng)显上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化(huà)趋势将继(jì)续延(yán)续，导致(zhì)户数会(huì)因户均人(rén)口(kǒu)规模(mó)的缩(suō)小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经(jīng)济发展带来的新增住(zhù)宅(zhái)需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块(kuài)的分化日益明(míng)显，资源和生产要(yào)素逐步向(xiàng)经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区(qū)域(yù)经(jīng)济资(zī)源分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入(rù)。人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的(de)增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出(chū)生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益(yì)于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小区(qū)改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅的(de)家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建住(zhù)宅和原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在新增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村和旧城改造，商(shāng)品住(zhù)宅的(de)占比(bǐ)势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低(dī)、基础(chǔ)设施配套(tào)差、没有(yǒu)或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环(huán)境(jìng)，背后的(de)改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大(dà)房子(zi)”的改(gǎi)善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于(yú)资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高(gāo)生活(huó)品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的(de)中央经(jīng)济工作会议(yì)明确指出支持住宅(zhái)改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑乡村住宅因(yīn)素(sù)，中国(guó)的(de)人均住宅间数较其(qí)他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与经(jīng)济水平有着(zhe)密切正(zhèng)向联系。随着经济发(fā)展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如(rú)果说过去(qù)二(èr)十(shí)年是中国(guó)地(dì)产黄金(jīn)发展(zhǎn)期(qī)，地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更(gèng)多(duō)体现为住宅供给存在不足，供需出(chū)现错配，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么(me)未来将是住宅(zhái)质量的(de)供需(xū)冲突。房地产大分化时代已至，这(zhè)种(zhǒng)分化不单局限(xiàn)于城(chéng)市能级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间(jiān)的(de)差(chà)异(yì)也(yě)将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口(kǒu)普查数据(jù)调查的是(shì)人，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实(shí)际值(zhí)可能偏低，其增速可能超预期。

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