万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意(yì)外走(zǒu)红，让(ràng)这个位于北(běi)京(jīng)海(hǎi)淀(diàn)的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆(yú)论关注，起因中赫集团成了共同(tóng)债务人(rén)被中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收回钱(qián)款(kuǎn)不(bù)得(dé)不将中赫抵押的(de)75套(tào)万(wàn)柳书(shū)院豪宅拍卖。可(kě)问(wèn)题是(shì)，这些(xiē)房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的(de)有(yǒu)钱人(rén)，房子(zi)现在莫(mò)名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的(de)维权(quán)信息(xī)，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们(men)的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过(guò)事件(jiàn)背(bèi)后，可能(néng)没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽头是万柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁都没想到，这(zhè)个位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕的(de)顶级豪(háo)宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了(le)！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达(dá)在(zài)京东(dōng)拍卖(mài)上(shàng)，上架(jià)了(le)“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司不良债权转让项目(mù)”，债权总(zǒng)额高达近47亿(yì)，该项目的抵(dǐ)押物(wù)中，包括75套(tào)万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖(mài)显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目的处置(zhì)主体是中国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有限公司北京(jīng)市分公司（下称中国信达北分），处置的是对(duì)北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权(quán)。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债权(quán)金额(é)约为(wèi)46.95亿元(yuán)人民币，其中(zhōng)债权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫集团(tuán)有限公司是共同债(zhài)务人。目(mù)前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒体(tǐ)报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖(mài)页面上又注(zhù)明这75套房(fáng)子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明这些房子(zi)根(gēn)本没有网签(qiān)，也没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第(dì)一财经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪宅中介(jiè)透(tòu)露(lù)，中赫(hè)集团(tuán)早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现在(zài)还(hái)没(méi)资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区(qū)房，万柳书院的业(yè)主基本都是北(běi)京的(de)高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是(shì)万柳书院的业(yè)主。另据地产自(zì)媒体“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书院的(de)业主中(zhōng)，还有不少中(zhōng)赫集团的高管(guǎn)、合(hé)作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精(jīng)准收(shōu)割了！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些业主确实已经支付价款并实际(jì)占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国信达转让这(zhè)笔不(bù)良债权回(huí)本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支(zhī)付价款并实(shí)际(jì)占有(yǒu)，但未办理过户手(shǒu)续的，如果(guǒ)业(yè)主没(méi)有(yǒu)过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提(tí)出(chū)执行异议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时(shí)可(kě)以联合起诉开发商，要(yào)求退还购(gòu)房款或办理(lǐ)房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院(yuàn)关于商品房消费者权(quán)利保护问题的批复》，以司法解释的方(fāng)式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权(quán)优先(xiān)于建(jiàn)设工程(chéng)价款优先受偿权(quán)、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的(de)商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支(zhī)付剩余价款的，可以(yǐ)适(shì)用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子(zi)均(jūn)为“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出(chū)去回本(běn)，抵押的(de)这(zhè)75套房子，还会(huì)被业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华(huá)恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫(hè)集团、中赫置地等(děng)选择(zé)退出了(le)赫华恒瑞的(de)股东行列(liè)，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任公(gōng)司成为了唯一股东，后者由(yóu)中国(guó)信(xìn)达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规模，也没有很高的国(guó)民知名度(dù)，但(dàn)却在(zài)北京豪宅圈留下(xià)一(yī)个(gè)个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫(hè)集(jí)团(tuán)进入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当(dāng)时(shí)京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场(chǎng)强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书(shū)院伊拉克是不是被灭国了，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手中，抢下了(le)北京万柳(liǔ)地块，成(chéng)为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就(jiù)以神秘高端的姿(zī)态杀入市(shì)场，无论是(shì)一块块从荷兰运回(huí)来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵(kē)成本超(chāo)6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米(mǐ)20万元(yuán)的价格，都令业(yè)内(nèi)外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口(kǒu)溜中，就(jiù)可看出其在北京(jīng)豪宅(zhái)圈的(de)地(dì)位(wèi)。2014年末上市的它，对手(shǒu)是(shì)当时有名(míng)的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大(dà)华(huá)府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最(zuì)终成交价1.09亿(yì)、单(dān)价达到(dào)惊人的36万元/平(píng)米(mǐ)，说明(míng)万柳书院虽然已经推出了8年(nián)之久，但其依旧在北京(jīng)豪(háo)宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开(kāi)发(fā)的豪宅(zhái)，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知(zhī)名演员宋(sòng)丹(dān)丹，就住(zhù)在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)则居住在(zài)万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城(chéng)最贵的房，拿北(běi)京城最(zuì)贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光(guāng)环的背(bèi)后，这个地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”却(què)多(duō)次(cì)成为(wèi)被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒不履行(xíng)生效法律文书(shū)确定(dìng)义务，中(zhōng)赫集(jí)团正(zhèng)式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京(jīng)国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个(gè)地步，其(qí)实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年(nián)年初“万柳书院(yuàn)少爷(yé)”走红之时，深(shēn)蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到(dào)沦为(wèi)“老赖”，中赫集团(tuán)实控(kòng)人周金辉的人生(shēng)轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转直下。而(ér)追(zhuī)根(gēn)溯源(yuá伊拉克是不是被灭国了n)，这个转折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多(duō)元化转型(xíng)，但(dàn)转(zhuǎn)型之路并(bìng)不(bù)好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集(jí)团(tuán)就尝(cháng)试过多(duō)元(yuán)化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收(shōu)场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉(huī)将转型的目(mù)光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中(zhōng)赫集团(tuán)从中信(xìn)集(jí)团(tuán)手中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全部股权。如果(guǒ)北京国安的(de)估值一(yī)直(zhí)没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其(qí)手中的中赫(hè)集团股份质押陆续质(zhì)押(yā)，据企查(chá)查(chá)显示，目前中赫集团(tuán)共有11条(tiáo)股权出(chū)质记录。质权人包括海(hǎi)金(jīn)商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中融(róng)信托、中信(xìn)建设(shè)等(děng)。

　　这与(yǔ)入主北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主北京(jīng)国安后，不仅国(guó)安的经营(yíng)状况没有(yǒu)得到改(gǎi)善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球(qiú)俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团(tuán)和周金(jīn)辉夫妇还在持(chí)续质押手中的中赫(hè)集团股份，但国(guó)安和中赫的经(jīng)营状况(kuàng)却持续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中赫集团(tuán)被(bèi)5次(cì)列被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京国(guó)安(ān)也3次(cì)与中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地(dì)、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执(zhí)行人，执行标(biāo)的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法(fǎ)律文书确定(dìng)义务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的(de)北(běi)京国(guó)安，又如何(hé)能独善其身？

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