文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建设工作会(huì)议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房(fáng)销售”，不足一个(gè)月时间，已(yǐ)有山东、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广东等地明(míng)确表态(tài)，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品房预售制了，用(yòng)你的(de)钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了(le)，这(zhè)是(shì)对(duì)购(gòu)房者的不(bù)公(gōng)平。以后谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没(méi)钱(qián)没实(shí)力的别(bié)建了(le)，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，这是(shì)房(fáng)地产从大开(kāi)发时代(dài)步入高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房(fáng)老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不(bù)公平的(de)预售制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债(zhài)务、恢(huī)复(fù)市场信心(xīn)以及(jí)长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定(dìng)和房(fáng)地(dì)产(chǎn)税。如(rú)果(guǒ)按照经济规律办事(shì)，中国一(yī)定能实(shí)现房地产软着陆(lù)和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消(xiāo)预售制、改为现房(fáng)销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝(jué)大(dà)部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不(bù)能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不(bù)公平，比如，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担(dān)银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能交房(fáng)的风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)行(xíng)业层(céng)面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制助推(tuī)部(bù)分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列(liè)风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助(zhù)于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓(xìng)权(quán)益、有助(zhù)于(yú)房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取(qǔ)消预售制度(dù)？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最(zuì)早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年(nián)房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实(shí)，当前世界不少国(guó)家存在预售(shòu)制(zhì)。但是，重点来了(le)！发达国(guó)家(jiā)一般有严格的监管(guǎn)保障措施(shī)，开(kāi)发商在项目获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可以(yǐ)开始销(xiāo)售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国一(yī)样在支付完首付(fù)款(kuǎn)后从银行(xíng)一(yī)次性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商工(gōng)程进度在完全交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要(yào)严(yán)格(gé)的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措(cuò)施作为保障(zhàng)的，如(rú)果没有这些(xiē)保障措施，一定会(huì)触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不公平，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)如借机取消预售制度，以后(hòu)改(gǎi)为(wèi)现房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预售制度有(yǒu)一定历史阶段(duàn)性(xìng)，现在中国(guó)住房(fáng)进入存量时代，取消(xiāo)预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和(hé)房地产长效机(jī)制。这是个技术(shù)活，只要坚持(chí)市场化改革，中(zhōng)国(guó)一定能化解这(zhè)个(gè)难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如(rú)果取(qǔ)消预售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是(shì)五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的(de)保障，这(zhè)样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量(liàng)，实(shí)现良币(bì)驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有(yǒu)商业的本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地(dì)产(chǎn)也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸福(fú)一家人。从(cóng)这(zhè)个角度(dù)，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久(jiǔ)安、行业企业健(jiàn)康发(fā)展的重大措施(shī)。在(zài)当前的情况下，取消预(yù)售制要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地(dì)产(chǎn)软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究(jiū)中心参与(yǔ)财税(shuì)改革方案研究时(shí)，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等进(jìn)行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五(wǔ)十年代(dài)在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租(zū)是地(dì)产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转期长等问题(tí)，分层销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公(gōng)共房(fáng)屋(wū)制度(dù)，许(xǔ)多(duō)人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住(zhù)宅(zhái)，住房的需求是相当高(gāo)，不(bù)过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一(yī)整(zhěng)栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出租(zū)是(shì)中国(guó)香港地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租(zū)资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系(xì)列(liè)问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即“分契(qì)”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分(fēn)层出(chū)售(shòu)。这模式一经(jīng)推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的市民数(shù)量有所增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式(shì)引入房(fáng)地(dì)产销售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和(hé)多(duō)年经营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业(yè)务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独到的见解，49是质数还是合数为什么是奇数，49是质数还是合数为什么不是奇数在(zài)努力寻(xún)求方法加(jiā)快自身资金周转。当时其在购下九龙的一(yī)块地(dì)盘后，除(chú)了分层出售、还印(yìn)发售楼(lóu)说明书，上(shàng)有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料(liào)、分层价格(gé)、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采用(yòng)类似租金的分期(qī)付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的资(zī)金(jīn)压力，加速了房屋的(de)建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售模式(shì)成为当(dāng)时中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的一大特色，纵(zòng)观(guān)中国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核(hé)心的住房供不应求的问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了(le)中(zhōng)国香(xiāng)港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁荣，但期间(jiān)也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善(shàn)、规范化，建立健全(quán)的监管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用超(chāo)支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了(le)对(duì)于预(yù)售楼花(huā)制度的监管，即要求开(kāi)发(fā)商(shāng)在预售前，确(què)保(bǎo)地价款已经全部支付(fù)，还要证明自身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支(zhī)取时(shí)需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了(le)防止(zhǐ)开发商、律所(suǒ)、建筑师等造(zào)假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师(shī)行在银行开设(shè)的(de)信托账(zhàng)户（监(jiān)管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明(míng)化(huà)机制(zhì)，且(qiě)银行的责(zé)任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随(suí)着监(jiān)管体系逐步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面临住房需求大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来(lái)，中国(guó)内地优先发展重工业(yè)，强调基(jī)础建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期发(fā)展工业化的进程大于(yú)城市化进程，唯有解(jiě)决住房基(jī)础等城市化配套问(wèn)题，才能进(jìn)一步推(tuī)进(jìn)城市化。但当时(shí)推(tuī)行的是(shì)“统一(yī)管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房市场发(fā)展起步较(jiào)晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福(fú)利分房(fáng)制度也出现了分配(pèi)不公、效率低(dī)、配套差等问题，因(yīn)此福(fú)利分(fēn)房制度不再适用(yòng)于当时(shí)的国情。叠加房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场面临(lín)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)的(de)需求量(liàng)大，而社会缺(quē)少(shǎo)大型房(fáng)地产(chǎn)开发商，商品房供应(yīng)量小的(de)困境，此(cǐ)时(shí)引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对(duì)内地房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国(guó)香港预售商品(pǐn)房制度，先后出(chū)台(tái)多(duō)项(xiàng)文件，大力(lì)支持国内房地产市场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于(yú)进一步深化城镇住(zhù)房制度改革(gé)，加快住房建(jiàn)设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化(huà)、住房供给(gěi)商(shāng)品化、社(shè)会化(huà)的(de)住(zhù)房新体制(zhì)，从计划经济下的福利分(fēn)房转(zhuǎn)向市(shì)场经济(jì)的商品房。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用预售(shòu)制，允许(xǔ)开发(fā)商卖(mài)期(qī)房，解决(jué)了房(fáng)企缺(quē)少资金和开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬(qiào)动下一(yī)个项目的开发(fā)，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国(guó)内(nèi)地开始房改(gǎi)货币(bì)化，中国人民(mín)银(yín)行等(děng)多(duō)方迅速出台相关(guān)的信贷(dài)政策(cè)，支持购房者，极(jí)大作用(yòng)推动(dòng)了(le)房地产(chǎn)市场的(de)发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经(jīng)调整形(xíng)成契合中国(guó)内(nèi)地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是为了(le)缓解房企资金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来(lái)说，是指房(fáng)地产开(kāi)发企业(yè)将正(zhèng)在建(jiàn)设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付(fù)定金或房款的(de)行(xíng)为。区别于中国香港，在中国(guó)内地实践(jiàn)过程(chéng)中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖(mài)合同(tóng)-进行(xíng)备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并(bìng)采用(yòng)银行贷款的形式一次(cì)性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可(kě)能(néng)已(yǐ)拿到了全(quán)部购房款，这点与中国香港的按照工程(chéng)进度(dù)付款有所不(bù)同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售的最主要方式(shì)，预售制极大缩短房企现金回(huí)笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加市场商品房(fáng)供应，推动了(le)城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地(dì)房地产市场(chǎng)的稳(wěn)步发展起(qǐ)到了(le)重要作用，不仅解(jiě)决了(le)房地(dì)产市场快速(sù)发展阶段的(de)资金需求，也(yě)提高了(le)居民居住(zhù)水平，中国内(nèi)地(dì)城(chéng)镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得(dé)巨(jù)大进步(bù)，数十年(nián)时间走完发(fā)达国(guó)家(jiā)几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进入快(kuài)速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我们(men)发(fā)布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均(jūn)住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套(tào)数从(cóng)约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在当(dāng)前已成为(wèi)中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅(zhái)期房销售面积占总销(xiāo)售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地产行(xíng)业的发展。中(zhōng)国内地房地(dì)产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新(xīn)开工面积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展(zhǎn)，房(fáng)地(dì)产企业从无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地(dì)产也成(chéng)为(wèi)拉动中(zhōng)国(guó)内地经济(jì)高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道，房地(dì)产带动的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年(nián)房(fáng)地产及(jí)其产业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中房地产对金融(róng)、批发(fā)、建材的(de)带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年(nián)房地产完(wán)全(quán)拉(lā)动的(de)投资占全社会固定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房(fáng)地产融(róng)资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效(xiào)应渠(qú)道，根据(jù)我们的《中国住(zhù)房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美国的(de)33.6万亿(yì)美元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德三国(guó)合计的31.5万(wàn)亿(yì)美(měi)元(yuán)。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例(lì)较(jiào)高，主要(yào)是因为(wèi)住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在，当前的(de)负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货(huò)，预(yù)售(shòu)制是对购买(mǎi)者的(de)单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能(néng)交付的(de)风(fēng)险。比如(rú)，交房等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房等风(fēng)险。另(lìng)外，购房(fáng)者(zhě)和开(kāi)发商之间的(de)购房合同、购房者和(hé)银行的按揭(jiē)贷款合同是两(liǎng)个独立(lì)的合同关(guān)系，如果开(kāi)发商(shāng)发生(shēng)违约，购房者只能根(gēn)据购房合(hé)同向开发(fā)商主张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需要(yào)根据按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)合同按(àn)时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度(dù)举债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险，进行影响(xiǎng)自身信用(yòng)和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的(de)发(fā)放方，一旦房(fáng)企因为(wèi)市场波动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通(tōng)过(guò)与购房(fáng)者签订(dìng)的预售合(hé)同和按(àn)揭(jiē)合同，已经从银行获(huò)得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不(bù)能还款等(děng)，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商(shāng)品(pǐn)房预售管理办法(fǎ)》中明确(què)规定了开发企业预售商品房所得款项应(yīng)当(dāng)用于有关的(de)工程建设，商品房预售款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)的(de)具体办(bàn)法(fǎ)，由房地(dì)产管(guǎn)理部(bù)门(mén)制(zhì)定。但多年以来全国并没有统一的(de)预售资(zī)金监管规定，各(gè)地实行“一城(chéng)一策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点(diǎn)监(jiān)管(guǎn)资(zī)金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则(zé)按照项目的建安成(chéng)本(běn)乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总(zǒng)额报价计算(suàn)重(zhòng)点资金(jīn)。而(ér)事(shì)实是，不少购房款未进入(rù)监管账(zhàng)户、或进入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户(hù)资(zī)金(jīn)如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产(chǎn)大(dà)开发时代的(de)高周转背(bèi)景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户(hù)资金，是行(xíng)业“潜规则(zé)”。比如工程总(zǒng)承包方(fāng)，以工程建设名义(yì)，获得监管账户(hù)拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取(qǔ)的(de)资(zī)金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆(gān)，这样(yàng)做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调资(zī)金(jīn)统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建设，形成(chéng)一种资金(jīn)循环高周转模式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房(fáng)者(zhě)预付资金，一般(bān)设有定金(jīn)或预付款保护机制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求(qiú)购房者支付的预(yù)付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝(jué)大部分(fēn)房款在房屋交付后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付款支付(fù)方(fāng)式(shì)：预付(fù)款一般以定金(jīn)方式支付，或按工程进(jìn)度分(fēn)期支付(fù)，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度(dù)逐渐发放，购(gòu)房者(zhě)开(kāi)始月(yuè)供；二(èr)是房屋交付后(hòu)发(fā)放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房(fáng)提(tí)供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出(chū)现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付(fù)质量的(de)保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由(yóu)政府或第三方(fāng)验收(shōu)合格并提供(gōng)验收凭证后，开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取得购房(fáng)者支付(fù)的房(fáng)款。二是(shì)开发商为(wèi)购房者提供一定的保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美(měi)国(guó)期房定(dìng)金一定(dìng)期(qī)限(xiàn)内无条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外(wài)，购房者在(zài)房屋交付(fù)后(hòu)通(tōng)过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开(kāi)发(fā)商挪用资金(jīn)，购房者的(de)定金及首付(fù)款(kuǎn)由第三方公证(zhèng)行(xíng)或(huò)产权保险公司(sī)的(de)信托账(zhàng)户监管。如(rú)果开发(fā)商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责(zé)任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设(shè)过(guò)程中(zhōng)的资金全部49是质数还是合数为什么是奇数，49是质数还是合数为什么不是奇数来自银行，银行根(gēn)据工(gōng)程(chéng)进度(dù)向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银(yín)行利(lì)益，银行有充分(fēn)动机监管开(kāi)发商施工进度。开发商在(zài)房(fáng)屋(wū)交付时需取得由政府相(xiāng)关部门经(jīng)审查后发放的验(yàn)收凭(píng)证，通过(guò)验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付(fù)的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首(shǒu)付购房，房款按建(jiàn)造(zào)工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷(dài)利(lì)率(lǜ)采用固定(dìng)利率(lǜ)，开发商(shāng)或购房者(zhě)可(kě)购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售(shòu)门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付(fù)约2000欧的定(dìng)金(jīn)并进行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还(hái)。如由于(yú)任何原(yuán)因不(bù)能购买，定(dìng)金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付(fù)公证费和土(tǔ)地交易税，分(fēn)别(bié)为(wèi)房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房(fáng)款(kuǎn)中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低(dī)首付比例，可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体支付节(jié)点、比例因项目(mù)而异。一般(bān)来(lái)说，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完(wán)工(gōng)、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房(fáng)者可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期(qī)限(xiàn)，期限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保险公司(sī)针对期(qī)房设计(jì)了(le)两(liǎng)种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设(shè)有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一名律(lǜ)师，负责(zé)沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内容确认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在(zài)合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国(guó)采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方式(shì)，但是交房(fáng)前付款比例相对较低(dī)，一(yī)般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定(dìng)房(fáng)屋必须经过房产公证公司的检验验(yàn)收后才能交付，交付(fù)后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节(jié)，英国(guó)期房(fáng)预售资金监管极为(wèi)严格，资金也由律师监管，在(zài)确认(rèn)工程进度(dù)、支(zhī)付相关款项过程中，由(yóu)买房律师将(jiāng)资(zī)金转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方律师(shī)转给(gěi)开发商，即资金在(zài)进(jìn)入开发商(shāng)账户前经(jīng)过(guò)两道关(guān)口(kǒu)，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商(shāng)必须(xū)完(wán)成“预售(shòu)房(fáng)定金保全措施”，交房前(qián)付款比例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二战结束后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地(dì)建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯(wéi)一一部(bù)规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据(jù)日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律(lǜ)要(yào)求(qiú)开(kāi)发(fā)商必(bì)须完成(chéng)定金保全措(cuò)施才可预售。什么是定金(jīn)保全措施？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开发(fā)商向金融机(jī)构或指定保证(zhèng)机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购(gòu)房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应(yīng)的保证(zhèng)金证明(míng)书交(jiāo)付给购房者。除定(dìng)金外(wài)，其(qí)他预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明(míng)书向金融机构(gòu)或保证机(jī)构或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付，同时，开发(fā)商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房(fáng)前只需支(zhī)付最(zuì)多不(bù)超20％的定金，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房(fáng)者(zhě)即(jí)可(kě)向银行(xíng)申请贷款，但交(jiāo)房后才开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期(qī)房购房(fáng)者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金进银行专(zhuān)门项目资(zī)金账户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加(jiā)坡(pō)开发商有统一的选购权合同(tóng)以及订金(jīn)返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房(fáng)款(kuǎn)作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签订(dìng)购买(mǎi)合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面，签订购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购房(fáng)者需支(zhī)付15％的首付(fù)及(jí)印花税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样采取按(àn)工程进度付款的方式(shì)，《发展商条例(lì)》对(49是质数还是合数为什么是奇数，49是质数还是合数为什么不是奇数duì)期房(fáng)付款流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点一般为合(hé)同签订后(hòu)、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进(jìn)度放款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分无(wú)需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者(zhě)的(de)订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存(cún)入银(yín)行专门的项目资(zī)金(jīn)账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋(wū)建设有关(guān)。房屋交(jiāo)付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期(qī)，此后(hòu)购房者(zhě)支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当前(qián)房地产到了(le)政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚(gāng)需和(hé)改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局(jú)部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还在(zài)正常运(yùn)转(zhuǎn)的(de)房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力度(dù)，由优质(zhì)房(fáng)企牵(qiān)头并(bìng)购重组整(zhěng)个行业，为每(měi)个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分(fēn)估计形(xíng)势(shì)复(fù)杂性(xìng)和人(rén)性复(fù)杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长(zhǎng)效机(jī)制。长效机制(zhì)四大(dà)关(guān)键是推动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立(lì)开(kāi)发商违约后(hòu)定金保护机(jī)制，如将已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓励保险(xiǎn)公司介(jiè)入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情(qíng)况(kuàng)提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进(jìn)度付(fù)款机制或交房(fáng)后(hòu)按(àn)揭(jiē)贷款机制，充分(fēn)保(bǎo)护(hù)购房者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于(yú)开发商、银行的第三方(fāng)资(zī)金监管机构，或由政(zhèng)府相关部(bù)门直接监管，以此防止资金(jīn)挪(nuó)用现象。交(jiāo)付环节，建立(lì)商品房(fáng)保修期(qī)制(zhì)度。保修(xiū)期内，开发(fā)商应对房屋质(zhì)量(liàng)问题全权(quán)负责(zé)、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者在保修(xiū)期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜(yí)之(zhī)计，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和(hé)诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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