文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全(quán)国(guó)住房和城乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进(jìn)行现房销售”，不(bù)足一(yī)个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是(shì)对购房者的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没(méi)实力的(de)别建了(le)，不能把包袱(fú)甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，这是(shì)房(fáng)地产从大开发时代步入高质(zhì)量(liàng)发(fā)展阶段的必(bì)然(rán)趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该(gāi)取(qǔ)消了(le)，改为(wèi)现房销售。以后(hòu)一手交(jiāo)钱，一手交房，天经(jīng)地义。当(dāng)然二次(cì)房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)四(sì)大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如(rú)果按照经济(jì)规律办事(shì)，中国一(yī)定能(néng)实现房地产软着陆和(hé)长期平稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨(kuà)过这(zhè)道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预(yù)售制、改为(wèi)现房销售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商(shāng)品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对(duì)购买者的单方面不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。从个(gè)人层面看，预售(shòu)制(zhì)对购房者非常不(bù)公平，比如，交房等待期一(yī)般(bān)为(wèi)两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落(luò)实中央房(fáng)住不炒义无反顾是什么意思啊，义无反顾在感情上是什么意思精(jīng)神、有助(zhù)于(yú)保障购房老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消预(yù)售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品(pǐn)房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是(shì)一种开发商(shāng)放杠(gāng)杆的(de)方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制(zhì)度。其实，当前世界不少(shǎo)国(guó)家存在预售(shòu)制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的监管保障措施(shī)，开(kāi)发商在项目(mù)获得政府批准后才可以开(kāi)始销售，买家(jiā)在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款后(hòu)从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行(xíng)分期支(zhī)付。所(suǒ)以，预售制度是(shì)需(xū)要严格的(de)资金(jīn)监管(guǎn)、分期支付(fù)以(yǐ)及违约处罚措(cuò)施(shī)作为(wèi)保障的，如果没有这(zhè)些保障措施，一(yī)定(dìng)会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不(bù)如借机(jī)取消预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观讲预售(shòu)制度(dù)有一定历史阶段性，现在(zài)中国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售(shòu)制度(dù)有助于降负债(zhài)降杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是(shì)个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持市场化改(gǎi)革，中国(guó)一定能化解这个难题，让(ràng)房地产(chǎn)回归实(shí)体经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是(shì)所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购(gòu)房民众的(de)最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。所有商(shāng)业的本质(zhì)是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好(hǎo)房幸福一家人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取消预售制、实施(shī)现房销(xiāo)售是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国务院发(fā)展研究中心参与财税改革方(fāng)案研究时，对(duì)预(yù)售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来(lái)形(xíng)成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世(shì)今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出(chū)租是地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出(chū)租资金周转期长等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公共(gòng)房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木屋或(huò)者其他(tā)临(lín)时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多(duō)数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一(yī)整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄厚的资(zī)金实(shí)力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新(xīn)的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契(qì)约切开，即(jí)“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民(mín)数(shù)量(liàng)有所增(zēng)加，开发商(shāng)资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年(nián)底霍(huò)英东创办立信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业(yè)务的经验，对(duì)于商品(pǐn)流通、资(zī)金周(zhōu)转有着独到(dào)的见解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当(dāng)时其在购下九龙(lóng)的一块地(dì)盘后，除了分层出(chū)售(shòu)、还(hái)印发售楼说明书(shū)，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料(liào)、分(fēn)层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订(dìng)金，采用类似租(zū)金的分期付款(kuǎn)形(xíng)式(shì)，等新楼落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家(jiā)的(de)钱(qián)，买家就(jiù)拥有了(le)自己(jǐ)的房产。这(zhè)种方(fāng)式(shì)减轻了民(mín)众(zhòng)购房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造(zào)和销售(shòu)，也解决了制(zhì)造商的(de)资金问题，降低投(tóu)资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付(fù)款”的销售模式成为当时中国香港房地(dì)产市(shì)场的一(yī)大特色(sè)，纵观(guān)中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心(xīn)的住房(fáng)供不应求的问(wèn)题(tí)，使(shǐ)房市发展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港(gǎng)楼市(shì)几十年(nián)繁(fán)荣，但期(qī)间也出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门不(bù)断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监(jiān)管机制(zhì)，促进(jìn)市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的(de)一个楼盘因建筑费(fèi)用(yòng)超支停工(gōng)，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国(guó)香港管理(lǐ)部门(mén)提(tí)升了对于预(yù)售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确(què)保地价款已(yǐ)经全部(bù)支付，还要证明自身有资金等(děng)能力把项(xiàng)目完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支(zhī)取(qǔ)时需(xū)律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师(shī)等造假，套(tào)取监(jiān)管账(zhàng)户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作(zuò)等采(cǎi)取(qǔ)全(quán)透明化(huà)机制(zhì)，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完(wán)工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”义无反顾是什么意思啊，义无反顾在感情上是什么意思trong>

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面临住房需求大和供给量短缺问(wèn)题(tí)，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国(guó)内地(dì)优(yōu)先发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调(diào)基础建设，这一导向(xiàng)使前期(qī)发(fā)展工业化的(de)进(jìn)程(chéng)大于城市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住(zhù)房基础等城市化配套问题(tí)，才能进一步推进城市化(huà)。但当(dāng)时(shí)推行(xíng)的是“统(tǒng)一(yī)管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了(le)分(fēn)配不(bù)公、效率低、配(pèi)套差等问(wèn)题，因(yīn)此福利分房制度不再适用于(yú)当(dāng)时的(de)国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房供应量(liàng)小的困(kùn)境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式(shì)无(wú)疑是对内(nèi)地房(fáng)地产市场的一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地逐(zhú)步引进中国香港预售商(shāng)品(pǐn)房制度，先后出(chū)台多项文件，大力(lì)支持国(guó)内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化城镇(zhèn)住(zhù)房制度(dù)改(gǎi)革，加(jiā)快住房(fáng)建设(shè)的通知》文(wén)件，决定停(tíng)止住(zhù)房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配货币化(huà)、住房供给(gěi)商品(pǐn)化、社会(huì)化的住房(fáng)新体制(zhì)，从计划经(jīng)济下(xià)的(de)福利分房转向市场经济(jì)的商(shāng)品(pǐn)房。房地产市(shì)场采用预售制(zhì)，允许开发商(shāng)卖期房，解决(jué)了(le)房企缺少资金(jīn)和开发时间周期长的两大难题，开发商以(yǐ)预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一(yī)个项目的(de)开发(fā)，形成(chéng)滚动(dòng)开发模式，住(zhù)房供应速度加快。自(zì)此中国内地开始房改(gǎi)货币(bì)化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策(cè)，支(zhī)持(chí)购房(fáng)者，极(jí)大作用推动了房地(dì)产市场的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成(chéng)契(qì)合中国(guó)内地的商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制度。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住(zhù)房(fáng)建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发(fā)企(qǐ)业将正在(zài)建设(shè)中的房(fáng)屋(wū)预先出(chū)售给购房者(zhě)，由(yóu)购房者(zhě)支付(fù)定金或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程(chéng)中，商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售流(liú)程(chéng)为：房地产开发(fā)商(shāng)办(bàn)理(lǐ)预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同(tóng)-进行备案(àn)登记和预告登记(jì)-交付(fù)房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要(yào)一次性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并采用(yòng)银(yín)行贷款的形式一次(cì)性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开发商可能(néng)已(yǐ)拿到了全(quán)部购房款，这点(diǎn)与(yǔ)中国香港的(de)按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发(fā)商而言，预售(shòu)制商(shāng)品房(fáng)也(yě)开启了高周(zhōu)转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制极大缩短(duǎn)房(fáng)企现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推(tuī)动了城镇化发(fā)展(zhǎn)进程。预售(shòu)制在过去(qù)20多(duō)年对中国内地房(fáng)地产市场的稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速(sù)发(fā)展阶段的(de)资金需(xū)求(qiú)，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居(jū)民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居(jū)到(dào)基(jī)本(běn)适居，住房事(shì)业取得巨大进步(bù)，数(shù)十(shí)年(nián)时间走(zǒu)完发达国家几百年城镇化(huà)路程。改革开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化进程进(jìn)入(rù)快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国(guó)住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑面积从8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中(zhōng)国内地房地(dì)产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年(nián)长周期(qī)繁荣，行业(yè)各项(xiàng)指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平(píng)增(zēng)至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的(de)快速发展(zhǎn)，房地产企业(yè)从(cóng)无到有、从国企先行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为(wèi)拉(lā)动中国内地经济高增长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年(nián)房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房(fáng)地产业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉(lā)动(dòng)的投资占全社会(huì)固(gù)定资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资(zī)占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融资存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大(dà)面积违约(yuē)，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住房市值(zhí)测算(suàn)报(bào)告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美(měi)国的(de)33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三(sān)国(guó)合计的31.5万(wàn)亿(yì)美元(yuán)。从住房(fáng)市值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住房市(shì)值与(yǔ)股债房市值(zhí)的比例(lì)较(jiào)高，主要(yào)是因为住(zhù)房市值(zhí)高，以及(jí)中国(guó)资本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较(jiào)低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当前的负(fù)面(miàn)效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从个人(rén)层面(miàn)看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售制是对购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。比如，交房等(děng)待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能(néng)交房等风(fēng)险。另(lìng)外，购(gòu)房者(zhě)和开发商(shāng)之(zhī)间的购房合同、购房者和银行的按揭贷(dài)款合同是两个独立(lì)的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开(kāi)发(fā)商主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭(jiē)贷(dài)款合同(tóng)按时向银(yín)行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风险，进行影响自身信用(yòng)和购(gòu)房者对(duì)行业(yè)的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为(wèi)按揭(jiē)贷款的发放(fàng)方，一(yī)旦房企因为市(shì)场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过(guò)与(yǔ)购房者签订(dìng)的(de)预(yù)售合同(tóng)和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能(néng)力(lì)或短期不能还款等(děng)，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将面(miàn)临较(jiào)大(dà)的(de)坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看，购(gòu)房者的预售监(jiān)管资金去(qù)哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底(dǐ)两个字那就是(shì)“没钱”，即(jí)没钱(qián)付(fù)工程款。在(zài)2004版的《城市(shì)商品房预售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确规定(dìng)了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但多年(nián)以来全国并(bìng)没有统(tǒng)一的预售(shòu)资(zī)金监(jiān)管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙(shā)等城(chéng)市重(zhòng)点监管资(zī)金(jīn)比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的建安成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目(mù)工(gōng)程总(zǒng)额报(bào)价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入(rù)监(jiān)管账(zhàng)户、或进入(rù)监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘(pán)没有资(zī)金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账(zhàng)户资金(jīn)如何(hé)被(bèi)挪走的？实际上，在过(guò)去房地(dì)产大开发时代的高(gāo)周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工(gōng)程总承(chéng)包方，以工程建设名义(yì)，获(huò)得监(jiān)管账户拨(bō)付资(zī)金，再由工程方(fāng)将资(zī)金转给(gěi)房(fáng)企，而(ér)拨付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超(chāo)工(gōng)程进度所需。通过这些方式套取的资金(jīn)，在房企各地(dì)项目间流(liú)动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽(chōu)调(diào)资金统(tǒng)筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼盘(pán)建设，形成(chéng)一(yī)种(zhǒng)资金循(xún)环高周转(zhuǎn)模式，但一(yī)定程度上(shàng)把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者(zhě)预付资金，一(yī)般设有定金(jīn)或预付款保(bǎo)护(hù)机(jī)制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求(qiú)购(gòu)房者支付的预付款比例相对(duì)较(jiào)低，绝大(dà)部分(fēn)房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付(fù)方式(shì)：预(yù)付款一般以定金方(fāng)式支付，或按(àn)工程进度分(fēn)期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方(fāng)式发放按(àn)揭贷款，一(yī)是按(àn)工(gōng)程进度付款(义无反顾是什么意思啊，义无反顾在感情上是什么意思kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照工程进度(dù)逐渐(jiàn)发放，购房者开始(shǐ)月供(gōng)；二(èr)是房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出(chū)现重大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方(fāng)式，一是期房由(yóu)政府或第(dì)三(sān)方验(yàn)收(shōu)合格(gé)并提供验收凭证后(hòu)，开发(fā)商凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的房(fáng)款。二是开发(fā)商为购房者(zhě)提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　美国(guó)期房定(dìng)金一(yī)定(dìng)期限内无条件返还，最低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房(fáng)款交付后按揭(jiē)还款，交付前资(zī)金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可(kě)低于(yú)3.5％，根据美国官(guān)方(fāng)数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付(fù)外，购房者在房(fáng)屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，美国(guó)为防止开发商挪(nuó)用资(zī)金，购房者的定金(jīn)及首付款由第(dì)三(sān)方公证行或产权保险公司(sī)的信托账户(hù)监管。如果开发商倒(dào)闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担(dān)任何(hé)责任(rèn)与(yǔ)损失(shī)。而(ér)开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资金(jīn)全部来自银行，银(yín)行根据工程(chéng)进度向开(kāi)发商(shāng)提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直(zhí)接损害银(yín)行利益，银行(xíng)有充分动机监管开发(fā)商(shāng)施(shī)工进(jìn)度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由(yóu)政府(fǔ)相关部(bù)门经审(shěn)查后发放的(de)验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，开(kāi)发商(shāng)或购房者可(kě)购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在项目获批后即可预(yù)售(shòu)房屋。签署购房(fáng)合同前，购房(fáng)者需支(zhī)付约2000欧的(de)定金(jīn)并进行预(yù)约公证，签订合(hé)同后定(dìng)金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需(xū)支付公证费(fèi)和(hé)土(tǔ)地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含(hán)在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没(méi)有(yǒu)规定最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具(jù)体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例(lì)因项目而异(yì)。一(yī)般来说，支付(fù)节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁(jié)及(jí)墙面完工(gōng)、地板完(wán)工、全部完(wán)工，支(zhī)付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，银(yín)行(xíng)按施工(gōng)节奏分多次(cì)发放贷款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房(fáng)者一定使用期限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保险(xiǎn)公司针对期房设计(jì)了两种保险，保险的功能(néng)是(shì)当房屋出现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发商(shāng)破(pò)产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前(qián)，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期(qī)房(fáng)交易中的(de)房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环节内容确认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商(shāng)出现财务(wù)、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程进度(dù)付(fù)款的方式，但是(shì)交房前付款比例(lì)相对(duì)较(jiào)低，一(yī)般会在合同签订6-24个月(yuè)分别(bié)支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前付款比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国规定房(fáng)屋(wū)必须经过房产(chǎn)公证公司的检(jiǎn)验验收(shōu)后才(cái)能(néng)交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节(jié)，英国(guó)期房(fáng)预售资金(jīn)监管极(jí)为(wèi)严(yán)格，资金也由(yóu)律(lǜ)师(shī)监管，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资金(jīn)在进入开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有利于保障(zhàng)购房(fáng)者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售房定金保全(quán)措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的(de)20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二(èr)战结(jié)束后由于房(fáng)屋供给(gěi)严(yán)重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一(yī)房二(èr)卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面(miàn)，根据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支(zhī)付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商(shāng)必须完成定金保全(quán)措施(shī)才可预售。什(shén)么是(shì)定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构(gòu)或指定保证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购(gòu)房(fáng)者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付给购房者(zhě)。除定金(jīn)外，其他预(yù)先支(zhī)付(fù)的购房款也受(shòu)该措(cuò)施保护。若开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期(qī)房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可凭保证金证(zhèng)明(míng)书向金(jīn)融机(jī)构(gòu)或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向(xiàng)购房者赔付违约金，一(yī)般(bān)约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节，交房前只需支付最多不超20％的(de)定金，签订购房合(hé)同后，购房者(zhě)即可(kě)向银行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按(àn)工程进(jìn)度(dù)支付(fù)，所有资金进银行专门(mén)项目资(zī)金账户(hù)，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发(fā)商有(yǒu)统一的选购权合同以(yǐ)及订金(jīn)返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者向银行(xíng)申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加(jiā)坡期(qī)房同样采取按工程进度付(fù)款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地(dì)基(jī)完工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道(dào)门窗等(děng)完工(gōng)等，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也(yě)依(yī)照工程进度放款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款的增加(jiā)而增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与付(fù)款会存入银行专门的项目资金账户(hù)，账(zhàng)户资金(jīn)提取(qǔ)须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政策出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼(lóu)和房企(qǐ)重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需求的支持力(lì)度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善应对(duì)局部(bù)停贷(dài)现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支(zhī)持(chí)。另一方面(miàn)，从现在起，对还(hái)在(zài)正常运(yùn)转的房企包括(kuò)民营企业，加大支持力度(dù)，由优质房(fáng)企牵(qiān)头并购重组整个行业，为(wèi)每个(gè)房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期(qī)来看，应充分估(gū)计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)。长效机制四大(dà)关(guān)键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如(rú)将已(yǐ)支付定金(jīn)冻(dòng)结至房屋(wū)交付阶(jiē)段，保障购房者定金安全(quán)。签(qiān)订合(hé)同(tóng)环(huán)节，鼓励(lì)保险公司介(jiè)入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺(quē)陷等情(qíng)况提供充(chōng)分的保障。余款支付环节(jié)，建立按(àn)工(gōng)程进度付款机制(zhì)或(huò)交房后按揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分保护购房者(zhě)的权益(yì)。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发(fā)商、银行的(de)第三(sān)方资金监管机构(gòu)，或由政府相(xiāng)关(guān)部门直接监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资(zī)金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期(qī)内(nèi)，开发商(shāng)应(yīng)对房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)问题全权负(fù)责、免费维修，购房(fáng)者(zhě)在保修期(qī)结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不(bù)公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方面，取消预(yù)售制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质的(de)保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣(liè)币。