万柳书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个(gè)位于北京海淀的豪(háo)宅(zhái)被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受到(dào)舆(yú)论关注，起因中赫集团成(chéng)了共同债务人被(bèi)中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收(shōu)回钱(qián)款不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资(zī)购(gòu)入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地被(bèi)拍卖维多利亚的秘密什么档次，维多利亚的秘密算什么档次，算是被割了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业(yè)主(zhǔ)的维权信息，难怪(guài)有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割(gē)韭菜(cài)的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背(bèi)后，可能没你想(xiǎng)象的那么(me)简单。

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　　富人被精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这(zhè)个(gè)位(wèi)于(yú)海淀核心区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了(le)！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友(yǒu)发(fā)现，中国(guó)信达在京(jīng)东拍(pāi)卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额高(gāo)达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债(zhài)权(quán)转让项目的处置主体是中国信达资产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司北京市分公司（下称中国信达北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团(tuán)有限公司是共同债务(wù)人。目前，该项(xiàng)目(mù)已有1万次围观，35名意(yì)向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国信(xìn)达北分(fēn)讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒(méi)体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说(shuō)明这(zhè)些房子实(shí)际上都(dōu)是卖(mài)出(chū)去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页面上又(yòu)注(zhù)明这75套(tào)房子是“未出(chū)售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能说明(míng)这些房子根(gēn)本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了(le)上述内容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就(jiù)把(bǎ)这75套房子抵(dǐ)押出(chū)去(qù)，现在(zài)还没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的(de)顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最(zuì)强学区(qū)房(fáng)，万柳书院的(de)业(yè)主基本都(dōu)是北京的(de)高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另(lìng)据(jù)地产(chǎn)自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)中，还(hái)有不少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友(yǒu)感叹，“富人(rén)也(yě)被精(jīng)准收割了！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些业主确实(shí)已经(jīng)支付价款并实际占有，那么(me)，中国(guó)信达转让这(zhè)笔不良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍(pāi)卖损失(shī)最(zuì)大的，没准还是债主中(zhōng)国信达(dá)。

　　根据相关法律规定(dìng)，民(mín)事执行中，业主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办理过(guò)户手续的(de)，如果业主没有(yǒu)过错，人民(mín)法院不得查封(fēng)、扣押(yā)、冻(dòng)结，已经查封的可以向(xiàng)法院提出执行异议(yì)申请(qǐng)，请求法院解(jiě)除(chú)查(chá)封，同时可以(yǐ)联合起诉(sù)开发商，要求退(tuì)还(hái)购房款或(huò)办理(lǐ)房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院(yuàn)报(bào)公布《最高(gāo)人民(mín)法院关(guān)于商品房消费者(zhě)权利保护问题的批复》，以司法解(jiě)释的方式明(míng)确了购房人的优(yōu)先(xiān)权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的购买房(fáng)屋并已支付全(quán)部价款，主张其(qí)房屋交付(fù)请求权优先(xiān)于(yú)建(jiàn)设(shè)工(gōng)程价(jià)款(kuǎn)优先受偿(cháng)权、抵押(yā)权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付(fù)了(le)部分价款(kuǎn)的商品房消费(fèi)者，在一(yī)审法庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还(hái)会被(bèi)业主讨回去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权(quán)公(gōng)司中国(guó)信达申请不良(liáng)债权(quán)转让(ràng)，可以追溯到金谷信(xìn)托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但(dàn)此前，赫(hè)华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地等(děng)选择退出了赫(hè)华恒瑞的股(gǔ)东行列，中(zhōng)国金谷国(guó)际信托有限责任(rèn)公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份(fèn)有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发(fā)商，相较其他房企(qǐ)，中赫(hè)集团既没(méi)有很大规(guī)模(mó)，也没有(yǒu)很高(gāo)的(de)国民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集(jí)团进入(rù)北京(jīng)的第一个(gè)豪宅项目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平(píng)米的天价，成为(wèi)当时京城(chéng)最贵的楼盘(pán)，引发了(le)市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是被(bèi)誉为(wèi)“北(běi)京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳(liǔ)地块，成为(wèi)北京当年的“双(shuāng)料地(dì)王(wáng)”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院就(jiù)以(yǐ)神秘高端的姿(zī)态杀入市场，无论是一块块从荷(hé)兰运(yùn)回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超(chāo)6万(wàn)的成年银杏树，还是每(měi)平米20万元的价格，都令(lìng)业内外(wài)震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府(fǔ)的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书院一套300平米的(de)法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳(liǔ)书(shū)院虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其依(yī)旧在北京豪宅(zhái)圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬则(zé)居(jū)住在万柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成功奠定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环(huán)的背(bèi)后，这个(gè)地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”却(què)多次成为(wèi)被执行人，被执行(xíng)标的(de)高达11亿(yì)。

　　今年(nián)年初(chū)，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今(jīn)沦(lún)落到这个地步，其实是(shì)有迹可循的(de)。

　　事实上(shàng)，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深(shēn)挖出(chū)背后的(de)中赫集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的(de)开发(fā)商(shāng)到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金(jīn)辉的(de)人生轨迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点(diǎn)，就在(zài)于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业(yè)务，先后进军能源市(shì)场、团(tuán)购网(wǎng)站，但最终都惨(cǎn)淡(dàn)收(shōu)场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉将转(zhuǎn)型的(de)目光，放到(dào)了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着在(zài)2021年(nián)6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿(ná)下北京国(guó)安(ān)俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北(běi)京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果(guǒ)北京国安的估值(zhí)一直没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为(wèi)什么(me)又要(yào)质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及(jí)其(qí)实控人周(zhōu)金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条(tiáo)股权出质记录。质权人包括海(hǎi)金商业(yè)保理、北(běi)京(jīng)建工(gōng)、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京国(guó)安(ān)的时(shí)间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国(guó)安的(de)经营状况没有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产(chǎn)权交易所官(guān)网信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐(lè)部(bù)实(shí)现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该(gāi)俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解资金(jīn)压(yā)力，中赫集团和(hé)周金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的(de)中赫集团(tuán)股(gǔ)份，但国安和(hé)中(zhōng)赫的经营状况却持续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中(zhōng)赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确定义务，上(shàng)述被执行人(rén)成为“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京国安(ān)，目前幸免于难。不过在实(shí)控(kòng)人都成为老赖的(de)情况下，被(bèi)执(zhí)行(xíng)10个多(duō)亿(yì)的北京国安维多利亚的秘密什么档次，维多利亚的秘密算什么档次(ān)，又如何能独善其身？

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