5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数(shù)本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为(wèi)代表的机构对于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布(bù)的总份(fèn)额均(jūn)较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与(yǔ)地(dì)方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增(zēng)幅五只个(gè)股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成(chéng)共识(shí)

　　从公募(mù)基金对房地产的(de)配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持(chí)股票市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出色(sè)，但公募(mù)所持房(fáng)地产公司市(shì)值在(zài)股票资产中的占(zhàn)比却(què)断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现(xiàn)了三年(nián)来的(de)首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时(shí)，公募(mù)对房地产行业的持股比(bǐ)例也(yě)同步(bù)回升，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今(jīn)年一(yī)季度得以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股(gǔ)份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持仓(cāng)市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募(mù)对(duì)于房地(dì)产的(de)投(tóu)资愈发有(yǒu)集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一(yī)季报汇总(zǒng)的重仓股中，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块排名最高的(de)是保利发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙头(tóu)股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是(shì)金地集(jí)团退出百大之列。但考虑到房地(dì)产是(shì)复苏链上最后(hòu)一环，且首季(jì)并(bìng)非行(xíng)业销售旺季，其(qí)传导(dǎo)到二级市(shì)场(chǎng)乃至机构持(chí)仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分(fēn)化时(shí)代，一二线(xiàn)城(chéng)市(shì)好(hǎo)于三四线城市。而映(yìng)射到二级市场投资上，配置房(fáng)地(dì)产(chǎn)行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如(rú)果(guǒ)按(àn)照产业周期来分类，包括房地(dì)产(chǎn)等几(jǐ)类行业在盖特(tè)纳(nà)曲线里属于(yú)成熟期(qī)或者衰退(tuì)期(qī)的行业，传统认(rèn)知上(shàng)没有什么(me)投资机(jī)会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出现了一(yī)些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧(cè)发生了(le)更大的变化(huà)。”一不愿具名(míng)的上海公(gōng)募基金经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行(xíng)业前(qián)几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居(jū)民(mín)存(cún)款(kuǎn)数量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地(dì)产(chǎn)的更新(xīn)，也有近10亿平方(fāng)米。需(xū)求端还(hái)需(xū)要有一定的政(zhèng)策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时(shí)至(zhì)今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还(hái)是人均(jūn)住房(fáng)面积（接近30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的(de)销(xiāo)售(shòu)额，以及(jí)过快(kuài)上(shàng)行的房价，因而行业(yè)高增的时(shí)代已经过去，未来(lái)行业(yè)的(de)需求(qiú)或将回(huí)落(luò)，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年(nián)的(de)民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得(dé)市占率的(de)提(tí)升。当行业(yè)需求见顶回(huí)落时(shí)，行业的贝塔已经过去了(le)，但(dàn)不代表没(méi)有投资机会，机会在于城市(shì)、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投(tóu)资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变，精(jīng)耕细作个(gè)股成(chéng)为公(gōng)募(mù)乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性(xìng)标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月夜黑风高什么意思含义，夜黑风高啥意思(yuè)以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月以来(lái)实现股价(jià)上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时(shí)间段(duàn)恰(qià)好排名前五(wǔ)的(de)公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了10％，它(tā)们分(fēn)别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实(shí)发展，五(wǔ)一假期归来后日(rì)成交(jiāo)量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日(rì)连续(xù)两个交(jiāo)易(yì)日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要(yào)产品及(jí)服(fú)务为房地产销(xiāo)售、房地(dì)产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，各类机(jī)构都有(yǒu)对(duì)其(qí)布局的(de)例(lì)子。以(yǐ)3月31日时的首季十大(dà)流通股股东来看， 具体包括公募(mù)的上银(yín)基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司(sī)等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金(jīn)桥也是(shì)上海本地房企，其第一季度的(de)收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏(sū)至近年来最高(gāo)，另一方(fāng)面则是(shì)公司拿地结算持续性(xìng)向好(hǎo)，从数(shù)字上(shàng)看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引了知名(míng)机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然(rán)在前十中，这(zhè)也是连(lián)续(xù)第(dì)三个季度他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还(hái)有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局(jú)，其当季还(hái)小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上海区域性地产公(gōng)司外，荣安地产则(zé)是主要布局(jú)在深圳(zhèn)的(de)地(dì)产公(gōng)司，一(yī)季(jì)报交(jiāo)出的也是一(yī)份(fèn)报(bào)喜的成(chéng)绩(jì)单(dān)：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意(yì)到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流(liú)通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排名(míng)第(dì)九位，此外联袂(mèi)出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证(zhèng)全球基金相关(guān)人士(shì)分析：“经历过行业(yè)洗牌(pái)和兼并(bìng)重组后，龙头的(de)价值(zhí)更为笃(dǔ)定(dìng)突(tū)出(chū)；从(cóng)拿(ná)地(dì)端看，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅降温，优(yōu)质土地供给较(jiào)多(duō)（券(quàn)商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上(shàng)，目(mù)前(qián)房(fáng)企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受(shòu)限(xiàn)于信用问题(tí)或(huò)者资金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁机获(huò)取低成(chéng)本土地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售(shòu)金额）基本(běn)在(zài)30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基(jī)本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从(cóng)融(róng)资成本看，龙头房企的融资(zī)成(chéng)本(běn)不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(nián)的销售，龙头房(fáng)企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的(de)是，在当(dāng)前(qián)中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在(zài)发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房(fáng)地(dì)产行业的结构性(xìng)机会依然存在，少部分(fēn)公(gōng)司尤其(qí)是(shì)央企占据显著优势，其主要又体现为(wèi)库存的优(yōu)势。央企地产(chǎn)公司(sī)，现阶段表现出较低(dī)的(de)融资(zī)成(chéng)本(běn)，优质的开发资(zī)源和良好的(de)不动产(chǎn)资产运营能(néng)力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于(yú)民(mín)营地产公(gōng)司(sī)也是(shì)更有(yǒu)优势(shì)的(de)。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债(zhài)务关系(xì)等问题，市场(chǎng)对民营(yíng)房开企(qǐ)业的资产会有更多(duō)担忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以在这一轮(lún)行业(yè)出清的过(guò)程中，央国企相较(jiào)于民企来说估值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看(kàn)，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入高质(zhì)量(liàng)发展阶段，具(jù)备较快速发(fā)展阶段更稳定(dìng)且可预(yù)期(qī)的盈利和现(xiàn)金(jīn)流创造(zào)能(néng)力，以此带(dài)来估值中(zhōng)枢的(de)提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的(de)质量好、运营能力强、可以创造持续(xù)现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比(bǐ)较低，行业(yè)内(nèi)部将出现分化(huà)，要关注(zhù)将受益于行(xíng)业(yè)集(jí)中(zhōng)度提升(shēng)的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路(lù)的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇(shé)口等国(guó)资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副总(zǒng)监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要客观地(dì)去持(chí)续观察国企央企(qǐ)在(zài)三个方面是夜黑风高什么意思含义，夜黑风高啥意思否可以维持，首先是融资成(chéng)夜黑风高什么意思含义，夜黑风高啥意思本保(bǎo)持低位，其次是销售份(fèn)额持续提(tí)升，再次是拿地(dì)份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑(huá)，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利(lì)均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较大增(zēng)速的增长(zhǎng)。而这些公司(sī)也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩(jì)出(chū)现明显改善(shàn)的房企，主要是(shì)因(yīn)为过去(qù)两三年时间，尤其是(shì)在2021年(nián)下(xià)半年民营房(fáng)企不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍(réng)在持续(xù)性地拿(ná)地(dì)，且主要集中(zhōng)在核心(xīn)城(chéng)市，投资力度较(jiào)大(dà)。投资的驱动能够推动房企销售业绩的(de)增(zēng)长，从(cóng)而在2023年(nián)一季(jì)度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保(bǎo)有一个(gè)正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏(sū)过程中(zhōng)，还(hái)面临着一些不确(què)定(dìng)性。其实整个市场从四月(yuè)份开始又(yòu)在(zài)往(wǎng)下(xià)掉。除了(le)杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环比三月(yuè)相对表现较好之外，包括北(běi)京、上海在内(nèi)的绝(jué)大多数城(chéng)市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市(shì)场表现(xiàn)也不太乐观。按照(zhào)现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的去(qù)库存(cún)压力、企业的(de)资金面压力，可能(néng)会出(chū)现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季(jì)度(dù)、第三季(jì)度增长不(bù)确定性(xìng)的(de)压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房地产以及其上(shàng)下游产(chǎn)业链的(de)复苏速(sù)度都(dōu)比想象(xiàng)的(de)要慢(màn)很多，我(wǒ)们(men)要多(duō)给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产(chǎn)以(yǐ)及上下(xià)游就(jiù)不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的(de)、做(zuò)得比同行(xíng)好得(dé)多的(de)企业，会(huì)伴随整个行(xíng)业的弱复(fù)苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以(yǐ)只能(néng)耐(nài)心地(dì)去(qù)等待它的(de)基本面(miàn)不(bù)断地(dì)凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及(jí)个股仅(jǐn)为举例分析，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

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