近两(liǎng)年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对(duì)此表示，强制分(fēn)红(hóng)机(jī)制(zhì)是(shì)公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定分红(hóng)体现出(chū)该(gāi)类产品长期(qī)投资(zī)价值(zhí)，通(tōng)过(guò)观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在经营权到期后(hòu)不再(zài)产生现金收益，特许经营权(quán)分红(hóng)目前已包含了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归(guī)还，在选(xuǎn)择(zé)投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可(kě)供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益来(lái)源为持有期分红收益，以及基金份额(é)交易价格的变(biàn)化(huà)。基金份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况及市(shì)场(chǎng)因(yīn)素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有(yǒu)规(guī)律可循(xún)。公募REITs的(de)分红主要来(lái)自(zì)基础设施(shī)资产的(de)经营现金流，投资人通过基(jī)金(jīn)募集材料和信息(xī)披露(lù)文件，结(jié)合行业及市场情况，可以分(fēn)析基(jī)础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级(jí)市场价格变化导致(zhì)的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份(fèn)额持有人(rén)实际获得的现金收(shōu)益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副(fù)总监李华平也表(biǎo)示(shì)，根据(jù)《公开募集基础设施证券投(tóu)资基金指引（试(shì)行）》及(jí)相关法(fǎ)规(guī)要求，基础设施(shī)基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形(xíng)式分配给投资者(zhě)，强制分红机(jī)制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红(hóng)机制体现出(chū)REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基(jī)金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备(bèi)“股性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产(chǎn)品(pǐn)“股(gǔ)性”的(de)一面，分红(hóng)体(tǐ)现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同于债券的固(gù)定利息回(huí)报(bào)，而是(shì)由可供(gōng)分配现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来(lái)看，一(yī)方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富了(le)机(jī)构投资者的投资品类，为(wèi)资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者(zhě)稳定收益(yì)。机构(gòu)投资者公募REITs能够(gòu)通过(guò)分红(hóng)获(huò)取相对于投资债券相对高的(de)收益性，在有效控制风险的前(qián)提下(xià)，增(zēng)厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红除(chú)了(le)投资收(shōu)益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格走势的关键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的(de)二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济(jì)的影响，可(kě)分(fēn)配金额完成(chéng)率不达(dá)预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二级市场的(de)价格波动(dòng)受多重因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的(de)分(fēn)红有(yǒu)利于吸引投(tóu)资者(zhě)参(cān)与公(gōng)募(mù)REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示(shì)，近期经济(jì)预期恢(huī)复(fù)，一方面市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股票和债券回归的过(guò)程；另(lìng)一(yī)方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩(jì)相(xiāng)对(duì)经济活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权日，将对基金份(fèn)额(é)的开(kāi)盘(pán)指导价做调减处(chù)理(lǐ)，调减金额根据单位基金份额的(de)分红(hóng)金额进行计算。除权操作是(shì)对分红前(qián)后基(jī)金份额净值变(biàn)化的(de)修正，使(shǐ)投资(zī)人(rén)在基金分(fēn)红前后(hòu)均可以获得公(gōng)平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信(xìn)心，同时需结合持有产品的特(tè)性，关(guān)注二(èr)级(jí)市(shì)场扰(rǎo)动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基(jī)金相关人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红包(bāo)括利润分配和(hé)本金归还(hái)

　　普通投资(zī)者应了解底层(céng)资(zī)产(chǎn)情况

　　多(duō)位业(yè)内人士还提(tí)醒，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红前提是(shì)本金(jīn)之上的增值(zhí)部(bù)分(fēn)不同，特(tè)许经营权REITs基(jī)金运作(zuò)期间的“分(fēn)红”界(jiè)定(dìng)为(wèi)“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与(yǔ)增值(zhí)两个部分，两个部分之间的比例(lì)是变(biàn)动(dòng)的(de)，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限(xiàn)到期后基(jī)金价值面临极大不确定(dìng)性，这(zhè)是该类投资者应该注意的(de)情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权类产品的(de)收益主(zhǔ)要包括每年的现(xiàn)金分红及资(zī)产增值(zhí)的(de)收益，而持有特(tè)许经营类产品的收益主要来自项(xiàng)目每年的现金分红(hóng)。其(qí)中，特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的(de)分红包括了利润分配(pèi)和本金的归还，两者的比率也(yě)是变动(dòng)的，对特许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来(lái)看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别(bié)。特(tè)许(xǔ)经营权类的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红(hóng)相当于包含“本(běn)金+收益(yì)”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投(tóu)资(zī)者(zhě)在(zài)选择公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑底层(céng)资产属性(xìng)，对所(suǒ)选(xuǎn)择(zé)产品的二级市场价格和分红(hóng)有合(人+工念什么 人工念什么姓hé)理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到(dào)期后不再能产生现金收(shōu)益，因此将可(kě)供分配金额(é)的分配理解(jiě)为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经(jīng)营项目(mù)，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对(duì)于剩余期(qī)限较长(zhǎng)的特许经营权(quán)项目，即(jí)使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金(jīn)基金该负责(zé)人提醒投资(zī)者注意，特许经营权项目的分(fēn)派(pài)金额包(bāo)含了投(tóu)资本金，在不进(jìn)行扩(kuò)募的情况下，基(jī)金份额单价(jià)随着分派进(jìn)度逐年下降是正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经(jīng)营权REITs的(de)收益来(lái)自项目(mù)剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类(lèi)项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过对建筑的(de)更新(xīn)改造或(huò)补缴土地(dì)出(chū)让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类(lèi)似永续经营(yíng)的假设反(fǎn)映在基(jī)础资产的估值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属(shǔ)性。”该负责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资(zī)产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红的时点，多(duō)位业内(nèi)人士(shì)还表示，在产(chǎn)品分红(hóng)期，投资者可以观测经(jīng)营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流、可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指标有(yǒu)两个：一是(shì)年报中(zhōng)披露的经营(yíng)活动现金流，二是(shì)可供分(fēn)配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经(jīng)营活动产生的现金净流量(liàng)是(shì)指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金流，基于(yú)企业本身经营活动产(chǎn)生(shēng)；可(kě)供分配(pèi)的现金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利(lì)润表(biǎo)的(de)项目进行调整，加期初现金，最终得(dé)到的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择(zé)，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独立的资(zī)产配置功能，比较(jiào)适合长期(qī)持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产可(kě)以更多关注内(nèi)部收益率的高低，对(duì)产权类(lèi)的(de)资(zī)产更多关注(zhù)分(fēn)派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层资产的经(jīng)营(yíng)净(jìng)现金流，所以(yǐ)底层资产运营(yíng)情况直接影响投(tóu)资回报(bào)，投资者可综合考虑原始权益人综(zōng)合实力(lì)、运营(yíng)管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实力(lì)等多重因(yīn)素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入(rù)密集分红(hóng)期(qī)，由(yóu)于分(fēn)红(hóng)交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投(tóu)资者关(guān)注有基(jī)本面支撑、填权效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时(shí)分(fēn)红规模较为可观的(de)个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供(gōng)分配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实(shí)际(jì)分红(hóng)金额(é)与募(mù)集(jí)材料中披露(lù)预测(cè)进行比较(jiào)分析，结合经济及市场的实(shí)际环(huán)境(jìng)，对基础设(shè)施项目的运营(yíng)业(yè)绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上(shàng)述负责人(rén)也(yě)称。

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