万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的(de)意外(wài)走(zǒu)红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开(kāi)发(fā)商——中赫集团，也(yě)被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了共同债务人被中(zhōng)国信达(dá)追债，中国(guó)信达为了收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押(yā)的75套万柳书院豪(háo)宅拍(pāi)卖(mài)。可问题是(shì)，这些房子早已(yǐ)售出，业(yè)主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截(jié)至发(fā)稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这些业主的维权信息，难(nán)怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后，可能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心(xīn)区(qū)位(wèi)，名(míng)校(xiào)环绕的(de)顶级(jí)豪宅(zhái)，竟(jìng)然(rán)暴雷了(le)！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地(dì)产开发(fā)有(yǒu)限公司不良债(zhài)权转让项(xiàng)目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目(mù)的抵押(yā)物中，包括(kuò)75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目(mù)的处置主体是(shì)中国信达(dá)资(zī)产(chǎn)管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司(sī)北京市分公司（下(xià)称(chēng)中国信达北(běi)分），处(chù)置(zhì)的是对北(běi)京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约(yuē)为46.95亿(yì)元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债务人。目前(qián)，该项目已有1万次(cì)围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中(zhōng)国信(xìn)达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒(méi)体报(bào)道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且(qiě)早已(yǐ)售(shòu)罄。如果该报道(dào)属(shǔ)实(shí)，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出去了的(de)，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为什么中(zhōng)国信(xìn)达的拍卖(mài)页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能(néng)说(shuō)明这些房子(zi)根本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道(dào)证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介(jiè)透露(lù)，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就(jiù)把这75套房子抵押出(chū)去，现在还没资(zī)金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最强学区房，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)的业主基本都是北京的(de)高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬也是万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆(bào)料，万柳书院的(de)业主(zhǔ)中(zhōng)，还有(yǒu)不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友等。

　　由(yóu)此，不(bù)少(shǎo)网友(yǒu)感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业(yè)主确实(shí)已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际(jì)占有，那么，中国信(xìn)达转让(ràng)这笔不良债权回(huí)本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执(zhí)行中，业主已经支付(fù)价(jià)款并实际占有，但未办理过(guò)户手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封的可以(yǐ)向法院(yuàn)提(tí)出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可(kě)以联合(hé)起诉开发商，要求退还购(gòu)房款或(huò)办理(lǐ)房(fáng)产证，并(bìng)承担(dān)违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人民法(fǎ)院关于商品(pǐn)房消(xiāo)费者权利保护问题(tí)的批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的方式明(míng)确了(le)购房人的优先权(quán)：

　　商(shāng)品房消费者以居住(zhù)为目(mù)的购买(mǎi)房(fáng)屋并(bìng)已(yǐ)支付全部(bù)价款，主张(zhāng)其(qí)房屋交付请求权优先于(yú)建(jiàn)设工程价款优先受(shòu)偿权、抵(dǐ)押权以及其(qí)他(tā)债权的，人民法院应当予以支持(chí)。只(zhǐ)支(zhī)付了部分价款的商(shāng)品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论终(zhōng)结(jié)前已实际支(zhī)付剩(shèng)余(yú)价款的(de)，可以(yǐ)适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套(tào)房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不(bù)仅不能卖出去回(huí)本(běn)，抵押(yā)的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请不良债(zhài)权转让，可(kě)以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一(yī)股东。但此前，赫(hè)华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫集(jí)团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择退出了赫(hè)华恒(héng)瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国际信托有限责任(rèn)公司成为了唯一股(gǔjn是什么意思网络用语 JN有特别含义吗)东，后者(zhě)由(yóu)中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相(xiāng)较其(qí)他房企，中赫集团(tuán)既(jì)没有(yǒu)很大规模，也没有(yǒu)很高的国民(mín)知名度(dù)，但(dàn)却在北(běi)京豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号(hào)院，作为中赫集团(tuán)进(jìn)入(rù)北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时京城最贵的(de)楼(lóu)盘，引发(fā)了市场强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更(gèng)是被誉(yù)为“北(běi)京海淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢下(xià)了北(běi)京(jīng)万(wàn)柳(liǔ)地块，成为(wèi)北(běi)京当(dāng)年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以(yǐ)神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回(huí)来(lái)的(de)灰(huī)砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还(hái)是(shì)每(měi)棵成本超6万的(de)成(chéng)年银杏树(shù)，还是每平米(mǐ)20万元的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就可看出其在(zài)北京豪(háo)宅圈的地(dì)位。2014年末上市的(de)它，对(duì)手是当时(shí)有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万(wàn)元(yuán)/平米，说(shuō)明万柳书(shū)院虽然已经推(tuī)出了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团开发(fā)的(de)豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路(lù)线”，也因此(cǐ)，它被(bèi)外界贴上了，“卖(mài)北京城(chéng)最贵的(de)房(fáng)，拿北京(jīng)城(chéng)最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅(zhái)开发商光环的背(bèi)后(hòu)，这(zhè)个地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不履行(xíng)生效法律文(wén)书确定义务，中赫集团正(zhèng)式(shì)成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了(le)？

　　中赫(hè)集团如今(jīn)沦落到这个地步，其实(shí)是有迹(jì)可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳书院少(shǎo)爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后(hòu)的中(zhōng)赫集(jí)团，发(fā)现(xiàn)其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金(jīn)辉的(de)人生(shēng)轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十(shí)年来，房企(qǐ)纷纷开始了多(duō)元化转型，但转型之(zhī)路(lù)并(bìng)不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集(jí)团就尝试(shì)过多元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终，周金(jīn)辉将(jiāng)转型的目光，放到了(le)体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资(zī)本(běn)退出后，中赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱(jù)乐部(bù)64％股(gǔ)权，成为国安的新东家(jiā)。接(jiē)着在2021年(nián)6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从中信(xìn)集团手中拿下(xià)北京(jīng)国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部(bù)全(quán)部股权。如果北京(jīng)国(guó)安的估值一(yī)直没(méi)变，那么中赫jn是什么意思网络用语 JN有特别含义吗集团拿(ná)下北(běi)京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会(huì)感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样(yàng)，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目(mù)前中(zhōng)赫集团共(gòng)有11条股(gǔ)权(quán)出质(zhì)记录。质权(quán)人(rén)包(bāo)括海(hǎi)金商(shāng)业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托(tuō)、中融信托、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入主北(běi)京国(guó)安(ān)的时(shí)间完全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅国安的经营(yíng)状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也(yě)被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所(suǒ)官网(wǎng)信息显示(shì)，2020年(nián)，北京国(guó)安(ān)足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力(lì)，中赫集团和周金辉(huī)夫(fū)妇还在持续质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫(hè)的经营状况却持(chí)续(xù)没有好(hjn是什么意思网络用语 JN有特别含义吗ǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次(cì)与(yǔ)中赫集团、中赫置(zhì)地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成(chéng)为(wèi)被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，上(shàng)述被(bèi)执行(xíng)人成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安，目(mù)前(qián)幸免(miǎn)于难。不过在实(shí)控人都成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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