文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的(de)全国住房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不(bù)足一(yī)个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预(yù)售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对(duì)购房者的不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房地产从大开发时代步(bù)入(rù)高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老百(bǎi)姓的(de)最大(dà)保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预(yù)售(shòu)制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预(yù)售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房(fáng)销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个(gè)技(jì)术活(huó)，兼顾(gù)化(huà)解停贷(dài)、复(fù)工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市(shì)场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制，长效机(jī)制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照(zhào)经济规律办事(shì)，中国(guó)一(yī)定能实现房地(dì)产软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了(le)所有商品不能交付的(de)风险。从个(gè)人层面看，预售制(zhì)对购房者非常(cháng)不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年(nián)，在(zài)此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列(liè)风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助(zhù)于(yú)落实中央房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益(yì)、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制(zhì)度？预售(shòu)制(zhì)度怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预(yù)售最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开(kāi)发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入(rù)了商品房预售制度。其(qí)实(shí)，当前世界(jiè)不少国家(jiā)存在预售制。但是(shì)，重点来了(le)！发(fā)达(dá)国家一般(bān)有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批(pī)准后才可以开始销售(shòu)，买家在购买期房后(hòu)并非像中(zhōng)国一(yī)样在支(zhī)付完首付款后从银(yín)行(xíng)一次(cì)性(xìng)贷款支付剩余全部房(fáng)款，而(ér)是(shì)根(gēn)据开发商工程进(jìn)度(dù)在完全交(jiāo)房前(qián)进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支(zhī)付以及(jí)违约(yuē)处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会(huì)触发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机(jī)取消预售制(zhì)度，以(yǐ)后改为现房销售。客(kè)观讲预售制度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中国住房进(jìn)入(rù)存量时代，取消(xiāo)预售制度有助于(yú)降负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂尾风(fēng)险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)和社(shè)会，当然这需(xū)要配套房(fáng)企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市(shì)场(chǎng)化改革，中国一(yī)定能化解这个(gè)难题，让(ràng)房地(dì)产回归实(shí)体经济和居(jū)住(zhù)属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预(yù)售制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售，开发(fā)商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的(de)提升开发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的(de)本(běn)质(zhì)是向(xiàng)善(shàn)，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能例(lì)外，老百姓买房(fáng)子(zi)是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是(shì)实(shí)现老百姓安居乐(lè)业、社会长治(zhì)久(jiǔ)安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措(cuò)施。在(zài)当前的情况下，取消(xiāo)预售制(zhì)要结合(hé)稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持当期三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年(nián)前在国(guó)务院发展研究中心参与财税(shuì)改(gǎi)革方案研究时(shí)，对预(yù)售(shòu)制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率等进(jìn)行过长期(qī)系统的(de)专项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前(qián)预(yù)售资金(jīn)第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长等问题(tí)，分层(céng)销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推(tuī)行公共房屋制度(dù)，许多(duō)人栖身(shēn)于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需(xū)求(qiú)是相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期(qī)长等问(wèn)题(tí)。针对(duì)这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分(fēn)契(qì)”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市(shì)民数量(liàng)有(yǒu)所增加(jiā)，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的(de)基(jī)础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营(yíng)杂(zá)货(huò)铺、海上驳(bó)运(yùn)业务的(de)经验，对于商品流(liú)通(tōng)、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购(gòu)下九龙的一(yī)块(kuài)地盘后，除了(le)分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似(shì)租金的分期(qī)付款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种方式减轻了民众购(gòu)房的资金压力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造商的(de)资金问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当(dāng)时中国香港房地(dì)产市(shì)场的一大特色，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心(xīn)的住房(fáng)供不(bù)应求的问题(tí)，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港楼市几十(shí)年(nián)繁(fán)荣，但期(qī)间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不断完善(shàn)、规范(fàn)化，建立(lì)健全的监管机制，促(cù)进市场健康发(fā)展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中(zhōng)国香港管(guǎn)理部门提升了(le)对于预售楼花(huā)制度(dù)的监管，即(jí)要求开发商在预(yù)售前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要证明(míng)自身有资金等能(néng)力把项目完成(chéng)，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了(le)防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建筑师(shī)等造(zào)假，套取监(jiān)管账户(hù)资金(jīn)，中国香港要求律师(shī)行(xíng)在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全(quán)透(tòu)明化机制，且(qiě)银行的责(zé)任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银行将成(chéng)最大风险方，后续需自身(shēn)推(tuī)动项(xiàng)目完工。随(suí)着监(jiān)管体(tǐ)系(xì)逐步完善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的(de)现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　二十(shí)世(shì)纪九(jiǔ)十(shí)年(nián)代，中国内地面临住房需求(qiú)大和供给量短(duǎn)缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国(guó)内地优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这一导向使前(qián)期(qī)发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决(jué)住房基础(chǔ)等城市化配套问题，才(cái)能进一步推(tuī)进城市(shì)化(huà)。但(dàn)当(dāng)时推行的是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一(yī)分配，以(yǐ)租(zū)养房”的福(fú)利分房制(zhì)度，住(zhù)房(fáng)市(shì)场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现(xiàn)了分配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套(tào)差等问题(tí)，因此福利分房制度(dù)不(bù)再(zài)适用(yòng)于(yú)当时的国情。叠(dié)加房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房(fáng)供应量(liàng)小的困(kùn)境，此时引入中国(guó)香港的(de)“卖楼(lóu)花”模式(shì)无疑是对内(nèi)地房(fáng)地产市(shì)场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品房制度(dù)，先(xiān)后出台多(duō)项文件，大力支持(chí)国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一(yī)步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决定停止住(zhù)房(fáng)无偿实物分配，逐(zhú)步(bù)实行住房分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会(huì)化的(de)住房(fáng)新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的(de)商(shāng)品房。房地产市场采用(yòng)预售(shòu)制，允许开发(fā)商卖期(qī)房(fáng)，解决(jué)了房企缺少资金和开发(fā)时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款撬动下一个(gè)项目(mù)的开(kāi)发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自(zì)此(cǐ)中(zhōng)国(guó)内地开(kāi)始(shǐ)房改货(huò)币化，中国人(rén)民银行(xíng)等(děng)多方(fāng)迅速出台(tái)相关的信贷政策(cè)，支持购房者(zhě)，极(jí)大作用推动了(le)房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花”模(mó)式(shì)后(hòu)，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商(shāng)品房预售制度。预(yù)售制的初(chū)衷是为(wèi)了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地产开发企业(yè)将正在建设中的(de)房屋预先出售给购(gòu)房(fáng)者(zhě)，由购房(fáng)者支付定金或房款的行为。区(qū)别于中国(guó)香港，在(zài)中国内地(dì)实(shí)践(jiàn)过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预(yù)售许可证-签订商品(pǐn)房(fáng)买(mǎi)卖合同-进(jìn)行(xíng)备(bèi)案登记和预告(gào)登(dēng)记-交付房屋。在购房(fáng)过(guò)程中(zhōng)，购房(fáng)者(zhě)需要一次性付清(qīng)首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发商可(kě)能已(yǐ)拿到了全部(bù)购房款，这(zhè)点与中国香港的按照工程进(jìn)度付款有(yǒu)所不同。对中国内地(dì)的开发商而言，预售制商品(pǐn)房(fáng)也开启了高周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险确(què)实存在

　　作为(wèi)中国(guó)内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增(zēng)加市场商品房(fáng)供应，推动(dòng)了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年(nián)对中国(guó)内地房地产市场(chǎng)的稳步(bù)发(fā)展(zhǎn)起到(dào)了重要作用，不仅解决了(le)房(fáng)地产市场快速发展阶段的资(zī)金需求(qiú)，也提高了居(jū)民居住水(shuǐ)平，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅小区(qū)，从全民蜗居到基(jī)本适(shì)居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十(shí)年时间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量(liàng)从(cóng)不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房(fáng)套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0剪子股儿和籰子的意思是什么，剪子股儿是什么.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国(guó)内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅(zhái)期(qī)房销售面积占总销售(shòu)面积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国(guó)内(nèi)地房地产行业的发展。中国(guó)内(nèi)地(dì)房地产历经二十多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣(róng)，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额(é)从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业的快(kuài)速发展，房(fáng)地(dì)产企业从无到(dào)有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产企业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产(chǎn)也成(chéng)为(wèi)拉动中国(guó)内地(dì)经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地(dì)产带动的(de)上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地(dì)产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金(jīn)融(róng)、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年房(fáng)地(dì)产(chǎn)完全拉动的投资占全(quán)社会(huì)固定资产投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托等通道业务，占比(bǐ)超过(guò)三分之一。从房地产融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美(měi)国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法(fǎ)德三国合(hé)计的(de)31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房市值(zhí)占股债(zhài)房(fáng)市值的比例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房(fáng)市值(zhí)与股债房(fáng)市值(zhí)的比例较高，主(zhǔ)要是因为(wèi)住房市值(zhí)高，以及中国(guó)资(zī)本市场发育(yù)尚不成熟(shú)，直接融资比例较低(dī)，股票、债(zhài)券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房(fáng)者和开发商之间的购房合同(tóng)、购(gòu)房者和银(yín)行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的(de)合同关系，如果开发商发(fā)生违约，购房者只能根(gēn)据购(gòu)房合同向开发(fā)商(shāng)主张(zhāng)权力，但依旧需要(yào)根据按(àn)揭(jiē)贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部(bù)分(fēn)房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险，进(jìn)行影响自身信用(yòng)和购房者对(duì)行业的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看，银行作为(wèi)按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市场(chǎng)波(bō)动或(huò)经营不善，出现资金(jīn)链断裂等(děng)一系列问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过(guò)与购房者(zhě)签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还(hái)款能(néng)力或短(duǎn)期(qī)不(bù)能还款等，则风险完(wán)全由银(yín)行(xíng)承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售(shòu)管(guǎn)理办法》中明确规(guī)定(dìng)了(le)开发(fā)企业预售商品房(fáng)所得款项应(yīng)当(dāng)用于有(yǒu)关的(de)工(gōng)程建设，商品房预售款监管的具体办(bàn)法，由房地(dì)产(chǎn)管(guǎn)理部门制定(dìng)。但多年以来全(quán)国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例为总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市(shì)则按(àn)照项(xiàng)目的(de)建安成本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或者(zhě)项目工程总额(é)报价计算重(zhòng)点资金。而事(shì)实是，不少购(gòu)房款未进入(rù)监管账户(hù)、或进入监(jiān)管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金如何被挪(nuó)走的？实际上，在(zài)过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)账户资金(jīn)，是(shì)行(xíng)业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户(hù)拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给(gěi)房企(qǐ)，而(ér)拨付的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需。通过(guò)这些(xiē)方式套取的资(zī)金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供(gōng)了(le)资(zī)金流动性(xìng)，房(fáng)企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和(hé)楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高(gāo)周转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商(shāng)品房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制(zhì)，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要求(qiú)购房者支付的预付款比例相对较低(dī)，绝(jué)大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一(yī)般以定金(jīn)方式支付，或按工程(chéng)进度分(fēn)期(qī)支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种(zhǒng)方式发(fā)放按(àn)揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款(kuǎn)按(àn)照工(gōng)程进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房(fáng)屋(wū)交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商品(pǐn)房提供期(qī)房烂(làn)尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一(yī)是期房由政府或第三方验收(shōu)合格并提供(gōng)验(yàn)收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的房(fáng)款。二是(shì)开发商为购房(fáng)者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美国期房定金(jīn)一(yī)定期(qī)限内无条件(jiàn)返(fǎn)还，最低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数(shù)据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋交(jiāo)付(fù)后通过按(àn)揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三方(fāng)公证行或产权保(bǎo)险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒(dào)闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而(ér)开发(fā)商在房屋建设(shè)过程中的资金全部(bù)来自银行，银行根据工程进度(dù)向开(kāi)发(fā)商提供一定比(bǐ)例(lì)的贷款，由于开发(fā)商(shāng)挪用资金直接损害银行利(lì)益，银(yín)行(xíng)有充分动机监管开发商(shāng)施工进(jìn)度(dù)。开发商(shāng)在房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)时需取(qǔ)得由政府(fǔ)相关部门(mén)经审查后发放的(de)验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证向银行(xíng)得到购房者(zhě)支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期(qī)进度支(zhī)付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率(lǜ)，开发商或(huò)购房者(zhě)可购(gòu)买(mǎi)期(qī)房(fáng)烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任何(hé)原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付公证费和土地交易税(shuì)，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中(zhōng)，属于购(gòu)房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最(zuì)低首付(fù)比例，可零(líng)首付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也采取按工(gōng)期支付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支(zhī)付(fù)，具体支付(fù)节点、比(bǐ)例(lì)因项目而异。一般来说(shuō)，支付节(jié)点可(kě)分为公证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完工(gōng)、室(shì)内(nèi)清洁及墙面完工(gōng)、地(dì)板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银(yín)行(xíng)按施(shī)工节奏分多(duō)次发放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购房者(zhě)一定使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结(jié)束后，购房者(zhě)开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保险公司(sī)针(zhēn)对(duì)期房(fáng)设计了两种保险，保险的功能(néng)是当房(fáng)屋(wū)出现重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险公司负责(zé)相应赔(péi)偿。保险由(yóu)开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律(lǜ)师，负(fù)责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔(péi)付，而(ér)超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面(miàn)，首付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进(jìn)度付款的方式，但是交房前(qián)付(fù)款比例(lì)相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规定房屋(wū)必须经过(guò)房(fáng)产公(gōng)证公司的(de)检(jiǎn)验验收(shōu)后(hòu)才能交付(fù)，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房(fáng)预售资金监管极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资金在进入开发(fā)商账户(hù)前经过两道关口，有利(lì)于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易(yì)立法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发商必须完成“预(yù)售(shòu)房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约(yuē)需(xū)返(fǎn)还定(dìng)价(jià)并赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后(hòu)由于房屋(wū)供给严重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易(yì)法》，经多次修(xiū)订，目(mù)前是唯一(yī)一部规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对(duì)购房(fáng)者支付定金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开(kāi)发商必须完(wán)成定金保全(quán)措施才可预(yù)售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购(gòu)房合同时，开(kāi)发商(shāng)向(xiàng)金融机(jī)构或指定保(bǎo)证机构或保险机构签(qiān)订(dìng)定金保证委托(tuō)合同，设置购房者(zhě)定金的保证或保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的保证金证(zhèng)明书(shū)交付给购房者。除(chú)定金外，其他预先(xiān)支付的购房款也受(shòu)该措施保护。若开发(fā)商倒(dào)闭导致期(qī)房烂尾，购房者可(kě)凭保(bǎo)证(zhèng)金证明(míng)书向金融机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需向购(gòu)房者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交(jiāo)房前只需支(zhī)付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购房者(zhě)即可向银行申(shēn)请贷(dài)款，但交房后(hòu)才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购房者违约可(kě)返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门项(xiàng)目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环(huán)节，新(xīn)加坡开发(fā)商有(yǒu)统一的选购权合同以及(jí)订金返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步(bù)签(qiān)订购买合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签(qiān)订购房(fáng)合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付(fù)15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样(yàng)采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工程进度(dù)付款的(de)方(fāng)式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一(yī)详(xiáng)细(xì)规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合(hé)同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工(gōng)、管(guǎn)道(dào)门(mén)窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依照(zhào)工(gōng)程进度(dù)放(fàng)款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款的增加(jiā)而增加(jiā)，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的(de)订金与付款(kuǎn)会存入(rù)银行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购(gòu)房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房(fáng)地产到(dào)了(le)政策出手临界点，重点是(shì)保交楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和(hé)改善(shàn)型需(xū)求的支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼(lóu)保复工保民(mín)生(shēng)，给予强有(yǒu)力的金融工(gōng)具支持(chí)。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的(de)房企包括民营(yíng)企业，加(jiā)大支持力度，由优质(zhì)房(fáng)企(qǐ)牵头并(bìng)购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。剪子股儿和籰子的意思是什么，剪子股儿是什么p>

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及(jí)长效机制。长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后(hòu)定(dìng)金保护(hù)机制，如(rú)将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公(gōng)司介入，为(wèi)房屋重大(dà)延期以及重大(dà)缺陷等情况提供充(chōng)分的保(bǎo)障。余款支付(fù)环节，建立(lì)按(àn)工程进度(dù)付(fù)款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分(fēn)保(bǎo)护购房者(zhě)的权益。资金监管环节(jié)，引入独(dú)立于(yú)开发商、银(yín)行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题(tí)全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房(fáng)预售制(zhì)是大势(shì)所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比(bǐ)超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的(de)预售制已经过时了，该取消了(le)，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预(yù)售制(zhì)，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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