5月以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù球缺的体积怎么算，球缺的体积公式是什么)本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募基金为代表的(de)机构对于这一板块已经在(zài)悄然(rán)布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布(球缺的体积怎么算，球缺的体积公式是什么bù)的(de)总份额均较(jiào)4月28日时有(yǒu)小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙头与地方国(guó)企央企(qǐ)获得增持，持(chí)仓(cāng)数(shù)量占流通股比重增(zēng)幅五只个股(gǔ)分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房地产的(de)配(pèi)置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持(chí)房地产(chǎn)公司(sī)市值在股(gǔ)票资产中的占(zhàn)比(bǐ)却断(duàn)崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了三年来的首次回(huí)升(shēng)，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募对(duì)房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎在今年一季度得以延(yán)续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市球缺的体积怎么算，球缺的体积公式是什么(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分(fēn)别(bié)为(wèi)保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对(duì)于房地(dì)产的投资(zī)愈(yù)发有集中于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇(huì)总的(de)重仓(cāng)股中(zhōng)，房地(dì)产(chǎn)板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在(zài)基金重仓第33位(wèi)。排名第(dì)二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科(kē)A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变(biàn)化(huà)之处(chù)首先在于几只(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金地集团退(tuì)出百大(dà)之列(liè)。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺(wàng)季，其传导到(dào)二级市场乃至机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的(de)是，经(jīng)济圈判断房地产已(yǐ)经(jīng)进入大分化时(shí)代(dài)，一二线城(chéng)市好于(yú)三四(sì)线城市。而(ér)映射(shè)到二级市场(chǎng)投(tóu)资(zī)上，配(pèi)置房地(dì)产(chǎn)行业轻松收获行业贝(bèi)塔的(de)红利期一去不返了。“如果按(àn)照产业周(zhōu)期来(lái)分类，包括房地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期的行业，传(chuán)统(tǒng)认知(zhī)上没有什(shén)么投资机会的。但在(zài)这几年特(tè)殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名(míng)的(de)上海公募(mù)基金经(jīng)理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面(miàn)积很(hěn)难(nán)再出现了，2022年(nián)光是居民存(cún)款数量增加了(le)15万(wàn)亿元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地产的(de)更新，也有近(jìn)10亿(yì)平方米。需求端还(hái)需要有一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也(yě)指出：“时至今(jīn)日，无(wú)论(lùn)从城镇化的进程，还是(shì)人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房短(duǎn)缺时代(dài)，而(ér)目(mù)前居民的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售(shòu)额，以(yǐ)及(jí)过快上行的房价，因而(ér)行(xíng)业(yè)高增的(de)时(shí)代已经过去，未来(lái)行业的(de)需求或将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着(zhe)地产的(de)高(gāo)杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的(de)公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的(de)提升。当行业(yè)需求(qiú)见顶回(huí)落时(shí)，行业(yè)的贝(bèi)塔已经过去了，但(dàn)不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的(de)阿尔法(fǎ)，而对应(yīng)到(dào)股票投资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成(chéng)为公募(mù)乃至整(zhěng)体机构的(de)务(wù)实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地(dì)产板(bǎn)块个(gè)股，在纳入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名(míng)第一的上实发(fā)展，五一假期归来(lái)后日(rì)成(chéng)交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的(de)基(jī)本面来看，上实发展的主营(yíng)业务(wù)为房(fáng)地产开发与经营。公司的(de)主(zhǔ)要产品及(jí)服务为房地产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其(qí)实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流(liú)通股股东来(lái)看，各类机构(gòu)都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季(jì)十大流(liú)通股股东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资(zī)产管理(lǐ)公司(sī)等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其(qí)第一季度的(de)收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是该公司(sī)后疫情时代(dài)出租率复苏至近年(nián)来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算持续性向好，从数字(zì)上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建(jiàn)筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势(shì)头向好背景下(xià)，自然(rán)也吸引了知名机(jī)构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是(shì)连续(xù)第三个(gè)季度(dù)他有的两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中(zhōng)还有一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上海(hǎi)区域性地(dì)产公司外，荣(róng)安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的(de)地(dì)产公司，一季(jì)报交(jiāo)出的也是一(yī)份报喜的成绩(jì)单：首季公司(sī)实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只(zhǐ)公募(mù)指基首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国(guó)中(zhōng)证指数(shù)1000增强则排名(míng)第(dì)九位，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金(jīn)相关(guān)人(rén)士分析(xī)：“经历过行业洗(xǐ)牌(pái)和(hé)兼(jiān)并(bìng)重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅(fú)降温，优质土地(dì)供给较多（券(quàn)商测算(suàn)对应潜(qián)在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的利(lì)润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信(xìn)用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁(chèn)机获取低(dī)成本土地，龙头房企(qǐ)的(de)拿地力度(dù)（拿地金(jīn)额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资(zī)上(shàng)看，龙(lóng)头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上，加杠杆(gān)空间(jiān)有限，从融资成(chéng)本看，龙(lóng)头房企的融资成(chéng)本不断(duàn)下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是(shì)央企占据(jù)显著优势，其(qí)主要(yào)又体现为库(kù)存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本(běn)，优质的开发资源和良(liáng)好的不动产资产运(yùn)营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于民营地(dì)产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企(qǐ)业的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮(lún)行业出清的过程(chéng)中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于民企来说(shuō)估(gū)值的修复更(gèng)明显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从(cóng)中长期的维度看，行业的(de)逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进(jìn)入(rù)高质量(liàng)发(fā)展阶段，具备(bèi)较快(kuài)速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的(de)提升，应该关注(zhù)估(gū)值相对(duì)较低(dī)，企业(yè)自身资产的质量好(hǎo)、运营能(néng)力强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续(xù)现金流的(de)企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行(xíng)业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注(zhù)将受益(yì)于行(xíng)业集中度提(tí)升的头部公司。”星石投(tóu)资(zī)首席(xí)研(yán)究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话(huà)，或许还是(shì)保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口等国(guó)资背景龙(lóng)头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞(ruì)银(yín)基金(jīn)投资部副总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客观(guān)地去(qù)持续观察国企央企在三个方面是否可(kě)以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一些耐(nài)心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据房(fáng)企一(yī)季报梳(shū)理发(fā)现，对于2022年的业绩出(chū)现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等(děng)房企(qǐ)营收(shōu)、净利均实现了(le)业绩(jì)的回(huí)正，甚至是较大增速的(de)增长。而这些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房地产业(yè)内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改善的(de)房企，主要是因(yīn)为过去两三(sān)年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投(tóu)资拿地(dì)之后，国有企业仍在(zài)持续性(xìng)地拿地，且主要集中在(zài)核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的(de)驱(qū)动能够推动(dòng)房企(qǐ)销售业绩(jì)的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调(diào)整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复(fù)苏过(guò)程中(zhōng)，还面临着(zhe)一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月份开始(shǐ)又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数城市(shì)都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压(yā)力(lì)、企业(yè)的资金面(miàn)压(yā)力，可能会出现(xiàn)，到(dào)六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩(jì)出现市(shì)场的短期反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定(dìng)性的压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游(yóu)产业链的复(fù)苏速度(dù)都(dōu)比想象(xiàng)的要慢(màn)很多(duō)，我们要多(duō)给一些耐心，这个(gè)时候，在房地(dì)产以及上下游就不是赚快钱的(de)时(shí)候(hòu)，只能赚他基(jī)本(běn)面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好(hǎo)得多(duō)的企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能(néng)耐心地去(qù)等待它的基本(běn)面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析，不(bù)做买(mǎi)卖推荐。）

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