文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡(xiāng)建设(shè)工作(zuò)会议(yì)提出“有条件的(de)可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对(duì)购房者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会(huì)，这是房(fáng)地(dì)产从(cóng)大开发时代步入高质量(liàng)发(fā)展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的(de)最大保护。98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国(guó)套(tào)户比超(chāo)过1，从(cóng)大开(kāi)发进入(rù)存量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了(le)，改为现房销售。以后一(yī)手交(jiāo)钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经地(dì)义。当然二次房(fáng)改(gǎi)是(shì)个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房(fáng)企(qǐ)债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效(xiào)机制，长效机(jī)制(zhì)四(sì)大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消预售制、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单(dān)方面不公平(píng)制度(dù)，购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓几乎(hū)承担(dān)了所有(yǒu)商品不(bù)能交付(fù)的风险。从个人层面看(kàn)，预售(shòu)制对购(gòu)房(fáng)者非常不公平(píng)，比(bǐ)如(rú)，交房(fáng)等待(dài)期一(yī)般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承担延(yán)迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房的(de)风险。从行业层面看(kàn)，预(yù)售制(zhì)助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会(huì)引(yǐn)发(fā)资(zī)金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，这样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预售最早源于中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一种(zhǒng)开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房(fáng)预售制(zhì)度(dù)。其实，当前世界不少国(guó)家存(cún)在预(yù)售制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达(dá)国(guó)家一般(bān)有严(yán)格的(de)监管保障(zhàng)措施(shī)，开(kāi)发商(shāng)在项目获得政府批(pī)准(zhǔn)后才可以开始(shǐ)销售，买家(jiā)在购买期房后并非像中(zhōng)国一(yī)样(yàng)在(zài)支付完(wán)首付款后从银(yín)行一次性贷款支(zhī)付剩余(yú)全部房款，而是根据开发商(shāng)工程进度(dù)在完全交(jiāo)房前进行分(fēn)期支(zhī)付(fù)。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是需要(yào)严格(gé)的资金(jīn)监(jiān)管、分期支付(fù)以及违约处罚(fá)措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不(bù)公平(píng)，所以不如(rú)借机取(qǔ)消预售制度，以后改(gǎi)为现房(fáng)销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性，现在中国住(zhù)房进入(rù)存(cún)量时代，取消预(yù)售制度(dù)有助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当(dāng)然这需要配套房企债务(wù)重组(zǔ)、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市场信(xìn)心(xīn)和房地(dì)产长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市(shì)场化改革(gé)，中国一定能化解(jiě)这个难题(tí)，让房地(dì)产回归实体经济和(hé)居住属性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所见即所得的(de)过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业的(de)本(běn)质是(shì)向善，是(shì)以客户为(wèi)中心(xīn)，房(fáng)地产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福(fú)一家(jiā)人(rén)。从这个角度，取消预(yù)售制(zhì)、实施现(xiàn)房销售是实现(xiàn)老百姓安(ān)居乐业、社(shè)会(huì)长治久安(ān)、行(xíng)业企业(yè)健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的(de)情况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当期三(sān)好生、新模式(shì)等综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十(shí)年前在国务院发(fā)展研究中心参与财税改革(gé)方案研究时，对预(yù)售(shòu)制(zhì)、房地产税、人(rén)地挂钩(gōu)、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来(lái)形成(chéng)的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法，设(shè)置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十年(nián)代在(zài)中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租(zū)资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题，分(fēn)层销(xiāo)售孕育而生。20世(shì)纪50年代(dài)，中国香港(gǎng)还未推行(xíng)公(gōng)共房(fáng)屋制(zhì)度(dù)，许多(duō)人栖身(shēn)于木屋(wū)或者(zhě)其(qí)他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需要(yào)雄(xióng)厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中(zhōng)国(guó)香港地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地(dì)产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式一(yī)经(jīn特利迦奥特曼的脚底痒怎么办，奥特曼的脚怕痒吗g)推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东(dōng)创办(bàn)立(lì)信置业(yè)有(yǒu)限公司，凭借商业直(zhí)觉(jué)和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品流通、资金周转有着独(dú)到的见解，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法加(jiā)快(kuài)自(zì)身(shēn)资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用(yòng)类似租(zū)金的分(fēn)期付(fù)款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱(qián)，买家(jiā)就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民(mín)众(zhòng)购(gòu)房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造商的资(zī)金(jīn)问题(tí)，降低(dī)投资(zī)风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预(yù)售楼花(huā)+分期(qī)付款(kuǎn)”的(de)销售模式(shì)成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市(shì)场(chǎng)的改革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效率地解(jiě)决了核(hé)心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国(guó)香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也(yě)出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管(guǎn)机制，促进市(shì)场健康发(fā)展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部门提升了(le)对(duì)于预(yù)售(shòu)楼花制度(dù)的监管，即要求开发商在预(yù)售(shòu)前，确保地价款已经全部支(zhī)付，还要证明自身有资金等能力把项目(mù)完成，资金(jīn)需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律(lǜ)所和建筑师的(de)核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要(yào)求律师行在银行(xíng)开设的信托(tuō)账户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商操作(zuò)等采(cǎi)取(qǔ)全透明化机制(zhì)，且(qiě)银行的责任上(shàng)升，如(rú)出现房屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后(hòu)续需自(zì)身推动项(xiàng)目完(wán)工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十(shí)世(shì)纪(jì)九十(shí)年代，中国内地面临住房需求(qiú)大(dà)和供给量短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中(zhōng)国(guó)内地(dì)优先(xiān)发(fā)展重(zhòng)工业，强调(diào)基础建设(shè)，这(zhè)一导(dǎo)向使前(qián)期发(fā)展工业化的进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房(fáng)基础(chǔ)等城市化配套问(wèn)题，才能进一步推进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养(yǎng)房”的福利(lì)分房制度，住(zhù)房市(shì)场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房(fáng)制(zhì)度也出现了分配不公(gōng)、效(xiào)率低、配套差等问(wèn)题，因(yīn)此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社(shè)会缺少大型房地(dì)产开(kāi)发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是(shì)对内地房(fáng)地(dì)产市场的一针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国(guó)香港(gǎng)预售商品房(fáng)制度，先后出台多项(xiàng)文件，大(dà)力支持(chí)国内房地产市(shì)场改革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出台《关于(yú)进一步(bù)深化城镇住房(fáng)制度(dù)改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房(fáng)分配货币化(huà)、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住(zhù)房(fáng)新体(tǐ)制(zhì)，从(cóng)计划经济下的福(fú)利分房(fáng)转向市场经(jīng)济的商(shāng)品房(fáng)。房地(dì)产市场采用(yòng)预售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了(le)房企(qǐ)缺少资金和开发(fā)时(shí)间周期长的两大难(nán)题，开发商以预(yù)售(shòu)款撬动下一(yī)个(gè)项目的(de)开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自(zì)此中(zhōng)国内地开始房改货币化(huà)，中(zhōng)国人民银行等多方迅速(sù)出台相(xiāng)关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用推动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经调整形(xíng)成契合中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的(de)初衷是为了缓解(jiě)房(fáng)企资金压力，加快(kuài)城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业(yè)将正在建设中的房屋预(yù)先(xiān)出售给购房者(zhě)，由购房(fáng)者支(zhī)付(fù)定金(jīn)或(huò)房(fáng)款的行(xíng)为(wèi)。区别(bié)于中(zhōng)国(guó)香港，在(zài)中国(guó)内地实践过程中，商(shāng)品房(fáng)预(yù)售(shòu)流程为：房地产开发商办理预售许(xǔ)可证-签订(dìng)商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登(dēng)记和预(yù)告登记(jì)-交付房屋(wū)。在(zài)购房(fáng)过程中，购房者需要一次性(xìng)付清首付款，并采用银(yín)行贷款的形式一次性付清(qīng)剩(shèng)余房款，换(huàn)言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中(zhōng)国香港的按照(zhào)工程进(jìn)度付款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售制(zhì)商品房也开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高杠杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)的(de)最主要方式(shì)，预售制(zhì)极大缩短房企(qǐ)现金回(huí)笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房(fáng)供应，推动了(le)城镇(zhèn)化发展进程。预售制(zhì)在过(guò)去20多年对(duì)中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)市场的稳(wěn)步发展起到了(le)重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发展阶段的(de)资金(jīn)需(xū)求，也提高了居民居住水平(píng)，中国内地城镇居民(mín)从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨(jù)大(dà)进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们(men)发布的(de)《中(zhōng)国住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住(zhù)宅存(cún)量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房(fáng)建筑面积(jī)从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前(qián)已(yǐ)成为中国内地商品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国(guó)内(nèi)地商品住宅(zhái)期房销售面积(jī)占(zhàn)总销售面积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中国内(nèi)地房(fáng)地产历经(jīng)二十(shí)多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面(miàn)积和销(xiāo)售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行到(dào)民企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动(dòng)中(zhōng)国内地经(jīng)济(jì)高增(zēng)长的(de)火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产(chǎn)带动(dòng)的上下游产业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产对金融(róng)、批发、建(jiàn)材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全社(shè)会固定资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发投(tóu)资占固定资(zī)产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地(dì)产(chǎn)贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从房(fáng)地产融资存量占社(shè)融存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我(wǒ)们的《中国(guó)住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法(fǎ)德(dé)三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房(fáng)市值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的(de)64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值(zhí)的比例较(jiào)高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及(jí)中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融资(zī)比例(lì)较低，股票(piào)、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确(què)实存在，当前的(de)负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层(céng)面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不(bù)能交付的(de)风险(xiǎn)。比如(rú)，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延(yán)期办(bàn)理甚至(zhì)不(bù)能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和(hé)开发商(shāng)之间的购房(fáng)合同、购房者和银行的(de)按揭贷(dài)款合(hé)同是两个独立(lì)的合同(tóng)关系(xì)，如果开发(fā)商(shāng)发(fā)生(shēng)违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷(dài)款合同按时向银(yín)行进行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此(cǐ)购房者(zhě)承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险，进行影响自身信用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房(fáng)企因为市场波动(dòng)或经营不善(shàn)，出(chū)现资金链(liàn)断(duàn)裂等一(yī)系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银(yín)行(xíng)获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期不能还款等(děng)，则风(fēng)险完全由银行承担(dān)，银行将面(miàn)临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度(dù)看，购(gòu)房(fáng)者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理(lǐ)办(bàn)法(fǎ)》中(zhōng)明确(què)规定了开(kāi)发(fā)企业(yè)预售商品房所得款项应(yīng)当用于有关(guān)的(de)工(gōng)程建(jiàn)设，商品房预售(shòu)款监(jiān)管的(de)具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国并没有统一(yī)的预售资金监管规定(dìng)，各(gè)地实行“一(yī)城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比例(lì)为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等城(chéng)市(shì)则按照项目(mù)的(de)建安(ān)成本乘(chéng)以建筑(zhù)面积或者项目工程(chéng)总(zǒng)额(é)报价计算(suàn)重点资金。而事(shì)实(shí)是(shì)，不少购房款未进入(rù)监管(guǎn)账户、或进入监管账(zhàng)户后(hòu)被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月供却被(bèi)迫(pò)继续(xù)还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预(yù)售款监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以(yǐ)工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度所(suǒ)需。通过(guò)这些(xiē)方(fāng)式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调(diào)资(zī)金(jīn)统筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形(xíng)成一种资金(jīn)循环高周转模式，但一定程(chéng)度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制(zhì)度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资(zī)金，一般设有定金(jīn)或(huò)预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，如英(yīng)国、日(rì)本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，绝大部分房(fáng)款在房(fáng)屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方(fāng)式：预(yù)付款(kuǎn)一(yī)般(bān)以(yǐ)定(dìng)金(jīn)方式支(zhī)付，或(huò)按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种(zhǒng)方式发(fā)放按(àn)揭贷(dài)款，一是按工程进(jìn)度(dù)付(fù)款，按揭贷(dài)款按照(zhào)工程(chéng)进度逐(zhú)渐发(fā)放(fàng)，购房者开始月供；二是(shì)房(fáng)屋(wū)交付(fù)后发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商品(pǐn)房(fáng)出现重大延期(qī)或(huò)重大(dà)缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋(wū)交付质量的保障有两(liǎng)种方式(shì)，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收合格并提供验收凭(píng)证后，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得购房者支付的(de)房款。二(èr)是开发商(shāng)为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前(qián)预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美(měi)国期房定(dìng)金一定期(qī)限内(nèi)无条(tiáo)件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第(dì)三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例(lì)一般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据(jù)美(měi)国(guó)官方(fāng)数据(jù)，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在(zài)房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开发(fā)商挪(nuó)用资金，购(gòu)房者(zhě)的定(dìng)金及首付款由第三(sān)方公证行或(huò)产(chǎn)权(quán)保险公司的(de)信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不承(chéng)担任何责任(rèn)与损失。而开(kāi)发商在房(fáng)屋建设(shè)过程中的资(zī)金全部来自银行，银行根据工程进度(dù)向(xiàng)开发商提供一(yī)定比例(lì)的贷款，由(yóu)于开发商挪用(yòng)资金直接损害银(yín)行(xíng)利益(yì)，银行(xíng)有充分(fēn)动机监管开发商施(shī)工进度。开发商在房屋交付时(shí)需取得由(yóu)政府(fǔ)相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭(píng)证向银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款(kuǎn)按(àn)建造(zào)工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利(lì)率(lǜ)，开发商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开(kāi)发商在项目获批后即可预(yù)售房屋。签署购房合同(tóng)前，购(gòu)房者需支付(fù)约2000欧的定金并(bìng)进行(xíng)预约公证，签订合同后定金退还。如(rú)由于任何原因(yīn)不(bù)能购(gòu)买(mǎi)，定金(jīn)按照德国法(fǎ)律(lǜ)全(quán)部(bù)退还。

　　签署购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付公证费和(hé)土地交易税(shuì)，分(fēn)别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购房附(fù)加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定(dìng)最(zuì)低首付比(bǐ)例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工(gōng)期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而(ér)异。一般(bān)来说，支付节点可分为公证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完(wán)工(gōng)、窗户(hù)玻璃完工、室(shì)内清洁及墙(qiáng)面完(wán)工(gōng)、地(dì)板(bǎn)完工、全部完工，支付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购(gòu)房者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏分多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔(bǐ)贷(dài)款给予(yǔ)购(gòu)房者一定使用期(qī)限(xiàn)，期限结束(shù)后，购房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房(fáng)设计了两种保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是(shì)当房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商(shāng)或(huò)购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设(shè)有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖(mài)双方律(lǜ)师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通期房(fáng)交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各(gè)环节内(nèi)容确(què)认(rèn)无误后签(qiān)订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定(dìng)金(jīn)由(yóu)保险公司(sī)赔(péi)付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例(lì)通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的(de)方式，但是交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例相(xiāng)对较低，一(yī)般会在(zài)合同签(qiān)订6-24个(gè)月分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交房后支(zhī)付(fù)。

　　交付环节，英(yīng)国(guó)规定房屋必须经过房(fáng)产公证公司(sī)的检验验收后才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节，英(yīng)国期房预售资(zī)金(jīn)监管极为严格，资(zī)金也由律(lǜ)师(shī)监管(guǎn)，在确认(rèn)工程进度(dù)、支付相关(guān)款项过程中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转给开发(fā)商，即资金在进入开发(fā)商账(zhàng)户前经(jīng)过(guò)两道关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房(fáng)前付款比例(lì)不(bù)超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定(dìng)价并赔(péi)偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白(bái)，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日(rì)元的(de)部分(fēn)，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商必须完成定金(jīn)保(bǎo)全措施才可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金(jīn)融机(jī)构或指定保(bǎo)证机(jī)构或保险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置购(gòu)房者定金的保证或保险，并将相应的(de)保证金证明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其(qí)他预先支付(fù)的购房(fáng)款(kuǎn)也(yě)受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保(bǎo)证机(jī)构或(huò)保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开(kāi)始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余(yú)房款在交房后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程(chéng)进度支付，所有资金(jīn)进银(yín)行(xíng)专门项目资(zī)金(jīn)账户，交房(fáng)后(hòu)满1年保修(xiū)期(qī)后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡(pō)开发商有统一的选购(gòu)权合同(tóng)以及订金返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面(miàn)，签(qiān)订购房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付15％的(de)首付(fù)及印(yìn)花(huā)税(shuì)，同(tóng)时购(gòu)房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采取按工程进度(dù)付款的方(fāng)式，《发(fā)展商(shāng)条例(lì)》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发(fā)商遵(zūn)守(shǒu)，支付(fù)节点一(yī)般为合同(tóng)签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款也(yě)依照工程进度放(fàng)款，月供(gōng)在此过程中随着放出贷款的增(zēng)加而增(zēng)加(jiā)，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与付款(kuǎn)会(huì)存入(rù)银行(xíng)专门的项(xiàng)目资(zī)金账户(hù)，账户资金提(tí)取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付(fù)后，购房(fáng)者享受1年的(de)房屋(wū)保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前房地(dì)产到了政策出手临(lín)界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改善型需求的(de)支持(chí)力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对(duì)局(jú)部(bù)停贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是(shì)保交楼(lóu)保复(fù)工保民(mín)生，给(gěi)予(yǔ)强有力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在(zài)起(qǐ)，对还在正常运(yùn)转的房企包括(kuò)民营(yíng)企业(yè)，加大支持力度(dù)，由优质房(fáng)企牵头(tóu)并购重组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和(hé)人性(xìng)复杂性，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机(jī)制。长效机制四大关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定(dìng)金环(huán)节，建立(lì)开发商(shāng)违(wéi)约后定金保护(hù)机制，如(rú)将已支(zhī)付定金冻结至房屋(wū)交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合(hé)同环(huán)节，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司介入，为房屋重(zhòng)大(dà)延期以及重大缺陷等(děng)情况(kuàng)提供充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按(àn)工程进度付款机制(zhì)或交房(fáng)后按(àn)揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者(zhě)的(de)权益。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商、银(yín)行的第三(sān)方资金监管机构，或由政府相关部(bù)门直接特利迦奥特曼的脚底痒怎么办，奥特曼的脚怕痒吗监管，以此(cǐ)防(fáng)止资(zī)金(jīn)挪用现象。交付环节(jié)，建(jiàn)立商品房保(bǎo)修期制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取消商品(pǐn)房(fáng)预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜(yí)之计(jì)，现在全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大(dà)开(kāi)发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预(yù)售制已经过时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民(mín)众的最(zuì)根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。

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