近两年火爆的创(chuàng)新产(chǎn)品公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除(chú)息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制(zhì)分(fēn)红(hóng)机(jī)制是公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品长期投资(zī)价(jià)值(zhí)，通过观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分配现(xiàn)金等(děng)指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与(yǔ)产权类(lèi)项目(mù)相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到(dào)期(qī)后(hòu)不再产生现金收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了(le)利润分(fēn)配和本金的归还，在选择投资标的时(shí)应了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚(shàng)未(wèi)公布。整(zhěng)体来(lái)看(kàn)，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例(lì)的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分(fēn)配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分配比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源为持有期分(fēn)红(hóng)收益，以及基金份额交易价格的变(biàn)化。基金(jīn)份额(é)二级市(shì)场价(jià)格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及(jí)市(shì)场因素的综(zōng)合(hé)影(yǐng)响(xiǎng)，较(jiào)易(yì)引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金分(fēn)红预期则更有(yǒu)规律可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红主要来自(zì)基(jī)础设(shè)施资产的经营现(xiàn)金流，投资人(rén)通过基金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行(xíng)业(yè)及市场情况，可以分析基(jī)础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资决(jué)策(cè)的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基金份额持有人实际获得的(de)现金收(shōu)益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值(zhí)。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李华平也(yě)表示，根据《公开募集基础设施证券(quàn)投资基金(jīn)指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合并后基(jī)金年度可分(fēn)配金额以现金形式(shì)分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分(fēn)红机(jī)制(zhì)体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特(tè)点。二级市场价格(gé)反映(yìng)这类产品“股性”的一(yī)面，分红(hóng)体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点齿轮计算公式汇总，齿轮全齿高计算公式。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红(hóng)要求，分红(hóng)类似于债券(quàn)派息，但(dàn)不等同于债券的固定利息回报，而(ér)是由可供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构投(tóu)资者的(de)角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品(pǐn)类，为资产(chǎn)配(pèi)置多元化提供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的(de)分红(hóng)能够帮助机(jī)构投(tóu)资者稳(wěn)定收益(yì)。机构投资者公(gōng)募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投(tóu)资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚资产包(bāo)收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关(guān)键(jiàn)因素之一。

　　从近(jìn)期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和(hé)债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布(bù)了2022年年(nián)报，部分产品受宏(hóng)观(guān)经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期，一(yī)定程度上影(yǐng)响了公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市场的价(jià)格(gé)。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因(yīn)素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负(fù)责人也表(biǎo)示(shì)，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市(shì)场热点(diǎn)呈现向股票(piào)和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基(jī)础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经济活力(lì)的改(gǎi)善有(yǒu)一定的(de)滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的开盘指导价(jià)做调减处理，调减(jiǎn)金(jīn)额根据单位基金份(fèn)额的分红(hóng)金额进(jìn)行计算。除权操(cāo)作是对分红(hóng)前后基(jī)金份额净值变(biàn)化的(de)修正，使投(tóu)资人(rén)在(zài)基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投(tóu)资的信心，同时(shí)需结(jié)合持有产品(pǐn)的特性，关注二(èr)级市场扰(rǎo)动(dòng)对整体收益的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金相关人(rén)士(shì)也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募(mù)基(jī)金分红前提是本金之上(shàng)的增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期(qī)间的“分红”界(jiè)定为“分(fēn)派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两个(gè)部分，两个部分之间(jiān)的比例是变动的，与现有公(gōng)募基(jī)金分红差异(yì)很大，大多数(shù)普通投资者可能(néng)把(bǎ)“分派”金额误认(rèn)为(wèi)是持续(xù)分(fēn)红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金价值面临(lín)极大不确定性，这是(shì)该类投资者应(yīng)该注意的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营(yíng)权类和产权(quán)类两大资产类型(xíng)，持有产权类产(chǎn)品(pǐn)的收(shōu)益(yì)主要(yào)包括每(měi)年的现金分红及资产增值(zhí)的收益，而持有特(tè)许经(jīng)营类产品的收益主要来自项(xiàng)目每年(nián)的(de)现金分红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的分(fēn)红包括(kuò)了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特(tè)许经营权类资产的(de)公募(mù)REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益。普通投资者在选择(zé)投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从(cóng)细(xì)分来看，各(gè)类公(gōng)募(mù)REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资产(chǎn)属(shǔ)性(xìng)不同而形成(chéng)区别。特(tè)许经营权类的(de)公募REITs产品因(yīn)其分红(hóng)相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的(de)公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层(céng)资产的(de)价值(zhí)增(zēng)值(zhí)，所以(yǐ)相对(duì)股性(xìng)偏强(qiáng)。普通投资者在(zài)选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资(zī)产属性(xìng)，对所选择产品的二级市场价格和(hé)分(fēn)红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责(zé)人也认(rèn)为，与产(chǎn)权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营项(xiàng)目(mù)在经营权到期后不再(zài)能产(chǎn)生现金(jīn)收益，因此将(jiāng)可供分配(pèi)金额的分配理解(jiě)为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的(de)特许经营项目，通(tōng)常(cháng)具备(bèi)更(gèng)高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平(píng)。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项(xiàng)目，即使分(fēn)派率(lǜ)相对(duì)较低，也有足(zú)够(gòu)年限(xiàn)收回本金(jīn)并取得(dé)收益(yì)。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩(kuò)募(mù)的(de)情况(kuàng)下，基金(jīn)份额单(dān)价(jià)随(suí)着分(fēn)派进度逐年(nián)下(xià)降是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年(nián)限(xiàn)一般较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑(zhù)的(de)更新改造或补缴土地出让(ràng)金等追(zhuī)加投资，有机会进(jìn)一(yī)步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映(yìng)在(zài)基础(chǔ)资产的估值上，使产(chǎn)权(quán)类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测内部(bù)收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基(jī)金分(fēn)红的时点，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分(fēn)红期(qī)，投资者(zhě)可(kě)以观测(cè)经营活(huó)动现金流、可(kě)供分配现金、内(nèi)部收益(yì)率等指(zhǐ)标，来观(guān)察(chá)和评估项目底层资产的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指标有两(liǎng)个(gè)：一是年(nián)报(bào)中披露的经营(yíng)活动现金(jīn)流，二是可供分配现金(jīn)，二者(zhě)存在本质性区别。经营活动产生的现金净流(liú)量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的(de)现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业本身经营活(huó)动(dòng)产(chǎn)生；可供分配(pèi)的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润(rùn)表的(de)项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最(zuì)终得(dé)到(dào)的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资(zī)产配置(zhì)新选(xuǎn)择(zé)，投资价值(zhí)体现(xiàn)在相对(duì)股(gǔ)债市(shì)场独(dú)立的资产配置功能，比(bǐ)较(jiào)适合长期持有(yǒu)。建议投(tóu)资者对经营权类的资产可以更(gèng)多关(guān)注内部收(shōu)益率的高(gāo)低，对产权类的资产更多关注分派率(lǜ)高(gāo)低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层资产(chǎn)的(de)经(jīng)营净现金流(liú)，所以(yǐ)底层资产运营情况直接(jiē)影响(xiǎng)投资(zī)回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权(quán)益人综合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实(shí)力等多重因素(sù)来选(齿轮计算公式汇总，齿轮全齿高计算公式xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交易带来的(de)短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对(duì)明显、同时分红规(guī)模较为可观的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载(zài)明REITs在发行首年及次年(nián)的可供(gōng)分配金额预测。投(tóu)资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红金额与募集材(cái)料中披露预测(cè)进行比较分析，结合(hé)经济及市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力进行判断(duàn)。”中金基(jī)金上述负(fù)责人也称。

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