导读(dú)

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国(guó)地产步(bù)入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇(zhèn)存(cún)量住(zhù)宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露(lù)全国(guó)有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，第(dì)七次人(rén)口普查调查(chá)数(shù)据(jù)显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子(zi)是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不(bù)到一成(chéng)，其中还包括(kuò)大量城(chéng)镇非住宅建筑(zhù)，如商(shāng)业(yè)办(bàn)公楼(lóu)、学(xué)校(xiào)等，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒(shū)适不(bù)是人均一间房所(suǒ)能满足(zú)，它与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施(shī)等因素密(mì)切相关。中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较发(fā)达国家还(hái)有很大差(chà)距。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中国(guó)城镇居(jū)民户均(jūn)1套房，其(qí)中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并(bìng)无直接公布中国家庭户(hù)均住宅(zhái)的数据，我们(men)根据商(shāng)品住宅套数、商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户(hù)数，计算出城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年(nián)，中国(guó)每户(hù)城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似(shì)乎意味着户户有房，然而(ér)事实上(shàng)中国住(zhù)宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成熟(shú)房地(dì)产市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡(héng)，是因为(wèi)户(hù)均一套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总人(rén)口的近(jìn)三成都(dōu)是(shì)流动人口，流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而(ér)产生了额外(wài)的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即(jí)便户均(jūn)一套房，中国(guó)未(wèi)来(lái)地(dì)产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新(xīn)户购(gòu)房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域经济(jì)资(zī)源分配的再集(jí)中(zhōng)吸(xī)引着人口流入，人口净迁(qiān)入城(chéng)市(shì)的新增住宅需(xū)求有(yǒu)望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成(chéng)的(de)住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势(shì)在必行。

　　第(dì)四，中国的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积均较(jiào)发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需(xū)求正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中国地(dì)产步(bù)入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么当下房地产大(dà)分化时代已至，大分化(huà)时(shí)代下(xià)地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同能级城(chéng)市之间(jiān)，不同区(qū)域板(bǎn)块之(zhī)间，不同(tóng)品质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各(gè)大(dà)城市二(èr)手房挂牌量突然(rán)激(jī)增，引(yǐn)发一(yī)阵二(èr)手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心(xīn)，中(zhōng)国(guó)的(de)房(fáng)子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还(hái)是(shì)供需(xū)平(píng)衡，或(huò)是仍然(rán)存在不(bù)足？可(kě)惜由于(yú)住宅(zhái)存量数据并未(wèi)公布，我(wǒ)们(men)无(wú)法(fǎ)直接知晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出(chū)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有住宅套(tào)数，回答当前的房子是否真的过(guò)剩(shèng)了？据此(cǐ)判断未来(lái)房(fáng)地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均(jūn)拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数量过剩的直观(guān)判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国(guó)自然(rán)灾害综合风(fēng)险普(pǔ)查工(gōng)作情(qíng)况为主题的新闻发布(bù)会上，负责人(rén)对外披(pī)露(lù)：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数(shù)据以及80多(duō)万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不(bù)到3人，住宅市场看(kàn)似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多万(wàn)栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等(děng)非住宅。自旋量子数计算公式各符号含义，自旋量子数如何计算总(zǒng)的算(suàn)下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查数据公布(bù)了中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间(jiān)数量(liàng)有(yǒu)关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套(tào)设施等(děng)因素(sù)密切相关(guān)。单单从人均住(zhù)宅间数(shù)不能(néng)完全(quán)反映(yìng)出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为(wèi)单位购买成套住(zhù)宅(zhái)，一套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大(dà)类，一(yī)类是商(shāng)品住宅，另(lìng)一(yī)类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统计数(shù)据(jù)，并没有直接公布(bù)城镇住宅(zhái)数量。居民住宅(zhái)相关数(shù)据有两处可以直接公布，一是每年(nián)商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅(zhái)来源（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计(jì)算中国居民户均住宅数(shù)量，我们主要(yào)用到上(shàng)述(shù)两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少(shǎo)，可忽(hū)略不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数分(fēn)三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售套数(shù)相加，我们就能够得到当(dāng)前(qián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)和非商品住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利用(yòng)既有统计数(shù)据，大致测算得到中国(guó)存量房地产套(tào)数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以(yǐ)期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房(fáng)占比近9成。本文去(qù)除商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数里的期房销售(shòu)，得到商品住(zhù)宅现房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数=截止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累计销(xiāo)售(shòu)套数(shù)-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣(jùn)工周期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房后(hòu)装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们(men)需要进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)居民拥有的(de)户(hù)均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显示中国城镇居(jū)民的住宅结(jié)构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与(yǔ)其他(tā)住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其他住宅和(hé)购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房(fáng)加(jiā)总，得到商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的实(shí)际变化比例，从(cóng)而我们(men)估算(suàn)出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所(suǒ)占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一(yī)套房的三(sān)点含义(yì)

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均一套(tào)房的(de)程度，“户(hù)户有房(fáng)”是(shì)否(fǒu)意味着中(zhōng)国城镇(zhèn)化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至意味(wèi)着中(zhōng)国地产存量供(gōng)给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意(yì)味着住宅市(shì)场供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有多余(yú)住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来看，美国、英国和(hé)日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成人口(kǒu)净(jìng)流入地的住(zhù)宅市场供不应求，造成(chéng)房价或(huò)房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口(kǒu)和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人(rén)口(kǒu)流动调查数据显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的流动人口在(zài)老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工(gōng)人回(huí)乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会(huì)占据两(liǎng)套房，在高房(fáng)价的(de)大(dà)城市租赁一套(tào)房，在(zài)房价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞(páng)大流动人口的租赁与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等(děng)问题(tí)，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户(hù)的生(shēng)活带来了很大(dà)的(de)不便和安(ān)全隐(yǐn)患(huàn)，并且居(jū)住体验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的(de)老旧小(xiǎo)区(qū)很难满足现代生活需(xū)求，在(zài)未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住(zhù)宅为一居室(shì)和二居室，户型(xíng)偏小。其中一(yī)居室占比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张(zhāng)是(shì)未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据(jù)七普数(shù)据测(cè)算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存(cún)量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年间(jiān)农民带房进城和(hé)老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭(tíng)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)小于均值，近4成(chéng)家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积不(bù)足19平方米，不及(jí)全国人均(jūn)水平的一(yī)半。若(ruò)去除(chú)20％的(de)公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积(jī)低于15平方(fāng)米(mǐ)的家庭界(jiè)定为住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算(suàn)的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅总量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来(lái)地产还会有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到(dào)中国城(chéng)镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经(jīng)户户有(yǒu)房。即便如(rú)此，中国人(rén)口静(jìng)态结构和动(dòng)态趋(qū)势演绎，决(jué)定(dìng)了中国未(wèi)来地产仍有需求(qiú)释(shì)放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未来(lái)城镇住(zhù)宅需求(qiú)主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户(hù)均人(rén)口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋(qū)势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经(jīng)济发(fā)展带来(lái)的新增住宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板(bǎn)块的(de)分化日益明显，资源(yuán)和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈(quān)中(zhōng)心城市(shì)流入，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁(qiān)移(yí)势必涉及到(dào)买房租房，给迁(qiān)入(rù)地住宅(zhái)市场带来新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口(k自旋量子数计算公式各符号含义，自旋量子数如何计算ǒu)增量(liàng)为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自(zì)建房(fáng)家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的(de)家庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅，21％的(de)家庭购买(mǎi)二手房(fáng)。在新(xīn)增住(zhù)宅需(xū)求中(zhōng)，有7成家庭购买了(le)商品住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经济适(shì)用(yòng)房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中(zhōng)村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低(dī)、基础设施(shī)配(pèi)套(tào)差、没有(yǒu)或少(shǎo)有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居(jū)生活的(de)环境，背(bèi)后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大(dà)房(fáng)子”的改善(shàn)性需求还将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户(hù)型。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希望提(tí)高(gāo)生(shēng)活品质(zhì)，以小换大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经(jīng)济工作(zuò)会议明确(què)指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.71间，无(wú)论(lùn)是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村(cūn)住宅因素，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济(jì)水平有着密(mì)切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的(de)提高(gāo)，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面积(jī)将随(suí)之增长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么未来将是(shì)住宅质量(liàng)的供需(xū)冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这种分(fēn)化不(bù)单局限于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在(zài)统(tǒng)计(jì)偏(piān)差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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