导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾(wù)，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实(s对方发省略号是什么意思，微信发省略号是什么意思hí)情况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地(dì)产存量极度过剩，事实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次(cì)人口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中(zhōng)还包括大量(liàng)城(chéng)镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国(guó)城镇(zhèn)居民人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一(yī)间房所(suǒ)能(néng)满足，它与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等(děng)因素(sù)密(mì)切相(xiāng)关。中(zhōng)国的人均住宅间数较(jiào)发达国家还(hái)有很大差距(jù)。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接(jiē)公布(bù)中国家(jiā)庭户均住宅(zhái)的(de)数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅(zhái)占比和(hé)城(chéng)镇(zhèn)家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结(jié)果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商品住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利(lì)交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味(wèi)着户(hù)户有(yǒu)房，然而事实(shí)上中(zhōng)国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场的(de)住宅套户(hù)比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一套房无法满足(zú)流(liú)动(dòng)人口(kǒu)的租赁和(hé)置业需(xū)求。全国总人口的近三成(chéng)都是流(liú)动(dòng)人口，流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房，中国未来地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人户(hù)占(zhàn)比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将(jiāng)延(yán)续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域(yù)经济(jì)资源分配(pèi)的再(zài)集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁入(rù)城市的新(xīn)增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的(de)住宅中，涉(shè)及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿(yì)平(píng)方米(mǐ)的住宅建筑面积。促(cù)成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)均较发达国(guó)家(jiā)有着不小差距(jù)，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求(qiú)正在不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果(guǒ)说过(guò)去二十年是中国(guó)地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是过(guò)去二十年房价(jià)快速上(shàng)涨基(jī)石。那么(me)当下房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至，大(dà)分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分化必将体现(xiàn)在(zài)不同能(néng)级城(chéng)市之间，不同(tóng)区(qū)域板块(kuài)之(zhī)间，不同(tóng)品质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前，官方对方发省略号是什么意思，微信发省略号是什么意思披(pī)露(lù)全(quán)国已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌量突然激增(zēng)，引(yǐn)发一(yī)阵二手(shǒu)房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到底是供给(gěi)过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜(xī)由于住宅存量数据(jù)并未公布(bù)，我们(men)无(wú)法直接知晓(xiǎo)具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测(cè)算(suàn)出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住(zhù)宅套数，回答当前的房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未来(lái)房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察(chá)中国户(hù)均拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量(liàng)过剩的直观(guān)判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发(fā)布(bù)会上，负责(zé)人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋(wū)建筑数据(jù)以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数(shù)计算的城(chéng)镇房屋实际(jì)仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算(suàn)下来，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了(le)中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人(rén)人都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量(liàng)有关，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居(jū)住面积(jī)、配套设施等因素(sù)密切相关(guān)。单单(dān)从人(rén)均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套(tào)设施(shī)齐全的住宅才(cái)是(shì)城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城(chéng)镇居民(mín)住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大类(lèi)，一类是(shì)商(shāng)品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等(děng)非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计数据，并没有(yǒu)直接公(gōng)布城镇住(zhù)宅(zhái)数量。居民(mín)住(zhù)宅相(xiāng)关(guān)数据(jù)有两处可以(yǐ)直(zhí)接公布，一是每(měi)年商品住宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民住(zhù)宅来源（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计算中国(guó)居民户(hù)均住宅数(shù)量，我们主(zhǔ)要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇(zhèn)居民户均(jūn)住宅(zhái)套(tào)数分(fēn)三步(bù)走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得(dé)到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和(hé)非商品(pǐn)住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥(yōng)有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目前(qián)缺(quē)乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既(jì)有(yǒu)统计数(shù)据，大致(zhì)测算(suàn)得到(dào)中(zhōng)国存量房地产(chǎn)套数，并(bìng)进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期(qī)房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)=截止到2022年商品住(zhù)宅累(lèi)计销(xiāo)售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房(fáng)后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要(yào)进(jìn)一(yī)步推算(suàn)中国城(chéng)镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手(shǒu)房(fáng)都是商(shāng)品住(zhù)宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅(zhái)与(yǔ)购(gòu)买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去十(shí)年(nián)变化幅(fú)度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅的实际变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑(lǜ)已购期房，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利(lì)，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付(fù)使用，到(dào)2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经(jīng)达到了(le)户均(jūn)一套房(fáng)的程度，“户(hù)户有房”是否(fǒu)意(yì)味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国(guó)地产存(cún)量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着(zhe)住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口流动、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅(zhái)套户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中，英国的(de)住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一套(tào)房，就(jiù)会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口和省际流动(dòng)人口分(fēn)别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大(dà)城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的中国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭(háng)州以(yǐ)及南京工(gōng)作的流动(dòng)人口在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流(liú)动人(rén)口实际上会占据两套房，在高(gāo)房(fáng)价的大城市(shì)租赁一套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套(tào)房无法满足庞大(dà)流动人口的租赁与(yǔ)置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也(yě)就是(shì)约(yuē)9000万(wàn)户城镇居(jū)民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在(zài)着(zhe)建筑结构(gòu)松(sōng)散、设施(shī)陈(chén)旧(jiù)、安全(quán)隐患大等问题，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管(guǎn)道等基础设施(shī)陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老(lǎo)旧住宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥有的(de)住宅(zhái)面(miàn)积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在(zài)5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区很(hěn)难(nán)满足现代(dài)生活(huó)需(xū)求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户(hù)型偏小。其中一居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市土地资(zī)源紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七(qī)普(pǔ)数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带房进城和(hé)老旧小(xiǎo)区(qū)拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半的家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积小(xiǎo)于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市(shì)将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为住(zhù)宅存在困难(nán)，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和(hé)英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若(ruò)去除公摊面(miàn)积后，中国的人均(jūn)可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户(hù)人口(kǒu)，所需要的住宅总量会(huì)更(gèng)多(duō)。

　　四(sì)、户均(jūn)已(yǐ)然1套(tào)房，未来地(dì)产还会有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看(kàn)似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决(jué)定了中国未(wèi)来地产仍有需求(qiú)释(shì)放。户(hù)均1套住宅(zhái)现实之下，中国(guó)未来城(chéng)镇住宅需求主要(yào)来自(zì)于四个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增(zēng)多(duō)，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭(tíng)户(hù)均人口数不断下降，六(liù)普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导(dǎo)致户数会因户均(jūn)人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移(yí)导致经(jīng)济(jì)发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板块的(de)分化日(rì)益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市(shì)圈中心城市流(liú)入，区域(yù)经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房(fáng)，给(gěi)迁(qiān)入地(dì)住宅市(shì)场带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅家(jiā)庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年(nián)以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房(fáng)。在(zài)新增住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购(gòu)买经(jīng)济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质(zhì)量低、基础设施(shī)配套差、没有或少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居民(mín)追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生活(huó)的(de)环境，背后的改善性需求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善性需求还将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金(jīn)，倾向(xiàng)于中小户(hù)型(xíng)。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经(jīng)济工作会(huì)议明确指出支持(chí)住宅改善(shàn)等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存(cún)在(zài)不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适度与(yǔ)经济水平(píng)有着密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经济发(fā)展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不(bù)足，供(gōng)需(xū)出(chū)现错配，这(zhè)是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质(zhì)量的(de)供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不(bù)单局(jú)限于(yú)城市能(néng)级(jí)之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不(bù)是(shì)针对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可(kě)能偏低，其增速可(kě)能超预期(qī)。

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