OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯片子公司(sī)哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开(kāi)盘继续延续(xù)此前几(jǐ)日的下跌(diē)走(zǒu)势(shì)，午后(hòu)跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华(huá)安张江光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回(huí)应(yīng)称(chēng)，哲库科技是(shì)其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已(yǐ)签租赁协议的通知。同(tóng)时(shí)，在(zài)公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲(zhé)库科技后续(xù)情况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入(rù)项目的原始权益人相关负责(zé)人也表示，近期已同步启动了应急预案，排摸(mō)储备(bèi)租户，积极应对哲(zhé)库提前(qián)退租的可能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公司领导高度重(zhòng)视，浦东(dōng)新区国资委也(yě)高度关注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT近期市(shì)场波动(dòng)较大，但其实(shí)不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其(qí)内外价(jià)值，投资(zī)者(zhě)应理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技的事(shì)件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT以3.726元(yuán)的价格小幅(fú)低开，此后二级市(shì)场价(jià)格开始震荡(dàng)走低(dī)，午盘收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回(huí)升，最终报收(shōu)3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响，华(huá)安张江光大园REIT最(zuì)近几个交易日二级市场价格表现欠(qiàn)佳，5月(yuè)11日以(yǐ)来(lái)，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位(wèi)居前列(liè)。

　　从5月15日(rì)公(gōng)募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前上市的8只产(chǎn)业园区基础设(shè)施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不(bù)同程度下跌，8只产业园(yuán)区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来(lái)平均(jūn)跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露(lù)张江光大园项目出租(zū)率有所(suǒ)下降，如今拟扩募的(de)项目又(yòu)遭遇突发事件，因(yīn)此(cǐ)导(dǎo)致二级市场价格出(chū)现波动。”一位(wèi)业(yè)内人士分析称。

　　不过，在上述人士(shì)看(kàn)来(lái)，尽管出于风险规避的原(yuán)因(yīn)，最近几个(gè)交易日(rì)场(chǎng)内资金有所流出(chū)，但是(shì)，不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下(xià)跌(diē)并不会从根本上(shàng)影响其内外(wài)价值。

　　他(tā)也(yě)同时表(biǎo)示(shì)，目(mù)前随着二级市场价格下(xià)跌(diē)，风(fēng)险也(yě)得到一定释放(fàng)，但是价格涨跌会受(shòu)到(dào)基(jī)本面、情绪面(miàn)等(děng)多重因素影(yǐng)响，不好判(pàn)断价(jià)格是不是已经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内(nèi)人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品年内二(èr)级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具备一(yī)定的投音乐风格pop什么意思啊，pop 音乐风格资价(jià)值，很适(shì)合(hé)稳健类(lèi)投资者。此外，伴(bàn)随着(zhe)经济(jì)复苏的步伐，产业园(yuán)区、物流类(lèi)等REITs产品具备一定(dìng)的投资价(jià)值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基(jī)金(jīn)执(zhí)行董(dǒng)事高如(rú)星对此(cǐ)表(biǎo)示，若张江(jiāng)园区(qū)最终能顺(shùn)利解决招商，平稳过(guò)度对经营(yíng)现金流没有造成大的影响，“事件性利空下调至得这(zhè)么(me)急、这(zhè)么(me)深(shēn)，加上前(qián)期本身园(yuán)区类资产就回调不少了，这就是黄金坑(kēng)。”不(bù)过(guò)，他也强调(diào)，最终还是落到租金(jīn)收入(rù)受不受影响，影(yǐng)响多大，估计(jì)园区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩(kuò)募(mù)路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲(zhé)库科技(jì)是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资(zī)产(chǎn)张润大厦(shà)的重要(yào)承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在(zài)公告中(zhōng)，华(huá)安(ān)张江光大园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始权益人将继续密(mì)切关注哲库科(kē)技后(hòu)续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江光(guāng)大园(yuán)项目出租(zū)率下降事项，一度二级(jí)市场价格出(chū)现(xiàn)回落。在随后(hòu)召开的(de)业绩说(shuō)明会中管理人就相(xiāng)关事项(xiàng)进行了(le)解释说明，市场信心得(dé)到了一定提(tí)振，二(èr)级市场价格(gé)表现也(yě)趋(qū)于平稳(wěn)。据了解(jiě)，张江 REIT在(zài)5月(yuè)11日召开的线上和线下(xià)的扩募说明(míng)会上，运营团队表(biǎo)示了对张江光大园项目的信(xìn)心，预计(jì)签署(shǔ)意向书(shū)和合同谈判(pàn)中的(de)储备租户(hù)正常(cháng)转化后，项目出(chū)租率将得(dé)到回升。没(méi)想(xiǎng)到仅过了不到(dào)三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的(de)考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告(gào)引起了市场(chǎng)各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人相关(guān)负责人坦言，事发突(tū)然(rán)确实始料(liào)未(wèi)及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一(yī)时(shí)间(jiān)即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同步启动(dòng)了应(yīng)急预案，排摸储备租(zū)户，积极(jí)应(yīng)对哲库提前退租的(de)可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度重视(shì)，据悉新区国资委也(yě)高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负(fù)责人介(jiè)绍说，目前储(chǔ)备租户还(hái)是比(bǐ)较(jiào)丰富的，覆盖(gài)了芯片(piàn)测试(shì)、人工智能(néng)、航(háng)天产业、信息(xī)技(jì)术等产(chǎn)业(yè)客户，租(zū)赁意向面积超过了2万方(fāng)。从意向储备转化为实际租户需(xū)要一些时间。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在着(zhe)手(shǒu)通(tōng)过签署租(zū)赁意向书来尽快(kuài)锁定一些重要租户(hù)。虽然收了三个月(yuè)履约保证金给了我们一(yī)些空(kōng)间(jiān)，但本着对首批扩募、对市场(chǎng)负(fù)责(zé)的态(tài)度，我们肯(kěn)定要(yào)全力(lì)与时间赛(sài)跑，把这些面积在短期内完成去化(huà)。”相关(guān)负(fù)责人说道(dào)。

　　张江REIT已(yǐ)持有(yǒu)的同区域的张江光(guāng)大园项目(mù)一季度末也有(yǒu)将近30％的空置率，原(yuán)始权益人有那么多储(chǔ)备租(zū)户，之(zhī)前的空置率(lǜ)为何未能得到(dào)解决。

　　对此(cǐ)相关负责(zé)人解释，张江光大园一直以来都坚(jiān)持以(yǐ)市场化(huà)运营为导向，历(lì)史运营表现(xiàn)稳(wěn)定(dìng)，租户(hù)的调租和换租(zū)都属于(yú)正常情况，而这次项(xiàng)目(mù)的大租户退租正好发(fā)生在(zài)市场活跃(yuè)度的短(duǎn)期低点(diǎn)，目前市场情况已(yǐ)有所(suǒ)好转(zhuǎn)。在看到出租(zū)率下滑情况(kuàng)没有得到及时修复后，张江这边(biān)也作了一定的资源调配和倾斜，引入了一些储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江光大(dà)园项目在给(gěi)租户的分隔(gé)空间、交(jiāo)付标准、租金水平等方(fāng)面(miàn)也(yě)有一些差异化，张润(rùn)大(dà)厦(shà)多是两千多平的(de)大平层，楼的成(chéng)新度高一(yī)些，单(dān)价也贵一(yī)些，张江(jiāng)光(guāng)大园单层以一千平的面积为主，还有一些(xiē)独栋(dòng)形(xíng)态的物业。租户自身(shēn)也会有诉求，也会根据自身需求(qiú)和预(yù)算挑选区域内(nèi)的不(bù)同物业。

　　“如果扩募完(wán)成以(yǐ)后，新老资产的管理(lǐ)人都变成了一家，后续我们在资源共享和联合(hé)营销方(fāng)面(miàn)能(néng)更加充(chōng)分(fēn)发挥协同效应，相信可以做(zuò)得更好。”上述负责人补充(chōng)说道(dào)。

　　最(zuì)后(hòu)谈及对(duì)于张江REIT的定位和展望，相关(guān)负责人表示，张(zhāng)江集团和张江高(gāo)科(kē)目前在管资产约五百万方，还(hái)有一些其他在开发(fā)的储(chǔ)备项(xiàng)目，这些都将成为张江REIT实(shí)现打造(zào)张(zhāng)江(jiāng)园(yuán)区产(chǎn)业(yè)空(kōng)间资产上市平台目(mù)标的坚实后盾和(hé)储(chǔ)备资源。“我们(men)非常重视张江REIT这个(gè)资本平台和它未来(lái)的发展。”相(xiāng)关负责人表示(shì)，“这次扩募(mù)是我们实现基(jī)金扩容(róng)的第一步(bù)，也(yě)是至关(guān)重要的一(yī)步，眼下我们可能面临了一些(xiē)突发情(qíng)况需要解(jiě)决，但是这和我们在张江科学城这三十年建设发展过音乐风格pop什么意思啊，pop 音乐风格程中所经历(lì)的相比，只(zhǐ)能算是一个非(fēi)常小的插曲(qū)。我们有信心排除万难，尽一切可能化解当(dāng)前(qián)突发事件的(de)所有(yǒu)负面影响，维持预期和市场的信心(xīn)。”

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