5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本(běn)月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构对于这一(yī)板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华夏的咋能把自己弄成小喷泉呢，如何把女朋友弄成小喷泉两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为例(lì)，5月9日(rì)时所公布的总份(fèn)额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统计(jì)，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分(fēn)别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产(chǎn)或(huò)“底部回(huí)升”

　　行业红利(lì)时(shí)代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房(fáng)地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地(dì)产行业标的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但(dàn)公(gōng)募所(suǒ)持(chí)房地(dì)产公司市值(zhí)在股票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进(jìn)一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年(nián)来的首(shǒu)次回升，年(nián)底这一(yī)数(shù)值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募(mù)对房地产行业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度得(dé)以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房地(dì)产板(bǎn)块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.咋能把自己弄成小喷泉呢，如何把女朋友弄成小喷泉6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于(yú)房地产的(de)投(tóu)资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季(jì)报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块(kuài)排名最高的是(shì)保(bǎo)利发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第(dì)33位(wèi)。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房地产龙头(tóu)股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是(shì)万(wàn)科(kē)最为明(míng)显；其次(cì)是金地集团退(tuì)出(chū)百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺(wàng)季，其传导到(dào)二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识(shí)的是，经(jīng)济(jì)圈判断房地产已经(jīng)进入大分化时(shí)代(dài)，一二(èr)线城市好于三四线城市(shì)。而映射到二(èr)级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去(qù)不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产(chǎn)等几类(lèi)行(xíng)业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期(qī)的行业(yè)，传(chuán)统认(rèn)知上没有什(shén)么投资(zī)机会的。但在(zài)这几年特(tè)殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的(de)逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变化(huà)。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平(píng)方米的年销(xiāo)售面积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中国(guó)存量有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地(dì)产的(de)更新(xīn)，也有近10亿(yì)平方米。需求端(duān)还需要有一定的政策出来(lái)去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地产研究(jiū)员吕功(gōng)绩(jì)也(yě)指出(chū)：“时至(zhì)今(jīn)日，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的(de)进程，还是人(rén)均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺(quē)时代，而目前居(jū)民的杠杆(gān)率和房价(jià)收(shōu)入也不支撑(chēng)每(měi)年(nián)18万亿元的(de)销售额(é)，以及过快上行的房价，因而(ér)行业(yè)高增(zēng)的时代(dài)已(yǐ)经(jīng)过去，未来行业的需求(qiú)或(huò)将回落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴(bàn)随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业(yè)进入到供(gōng)给(gěi)侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获得(dé)市占(zhàn)率的提升。当行业(yè)需求见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有(yǒu)投资机会(huì)，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而对(duì)应到(dào)股票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构(gòu)的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房地产“风(fēng)物(wù)长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房(fáng)地产类标的(de)股(gǔ)中，本月以来实现股价上(shàng)涨的(de)达到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段(duàn)恰好排(pái)名前五的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排(pái)名第(dì)一的上实发展，五(wǔ)一(yī)假期归(guī)来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连(lián)续(xù)两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为(wèi)房地产开发与经营。公司(sī)的主要(yào)产(chǎn)品及服务为房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)、房地(dì)产租赁、物业(yè)管(guǎn)理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度(dù)，其实现营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都(dōu)有对其布(bù)局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具(jù)体包括公募的(de)上(shàng)银基金、私(sī)募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产管(guǎn)理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本(běn)地房企(qǐ)，其第一季度的收入利(lì)润(rùn)规(guī)模大幅度(dù)复苏(sū)。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时(shí)代出租率复苏至近年来(lái)最高(gāo)，另一方面则(zé)是公(gōng)司(sī)拿(ná)地结算持续(xù)性向好，从(cóng)数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面积(jī)约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自然(rán)也吸引了(le)知(zhī)名机构在其中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第一(yī)季度十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，知名私募高(gāo)毅(yì)邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是(shì)连续第三个季(jì)度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资(zī)局，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一(yī)季(jì)报交出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只(zhǐ)公募指基首季新(xīn)杀入十(shí)大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强则排名第(dì)九(jiǔ)位(wèi)，此外联(lián)袂出现的机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球基(jī)金相关人士分析：“经(jīng)历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端(duān)看，2022年土地(dì)市场大幅(fú)降(jiàng)温，优质土地(dì)供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目(mù)前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房(fáng)企受限于信用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获(huò)取(qǔ)低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售(shòu)金额）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融资(zī)上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠杆率较(jiào)低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本看(kàn)，龙头(tóu)房企(qǐ)的(de)融资成本(běn)不(bù)断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的销售，龙头(tóu)房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发展的(de)大好机会(huì)。中信证(zhèng)券指出(chū)：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是(shì)央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的(de)融(róng)资成本，优质的开发资源(yuán)和(hé)良好(hǎo)的(de)不动产资产运营能力(lì)的(de)多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估(gū)，国央(yāng)企相较于民营地产(chǎn)公司也是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资(zī)源债权债(zhài)务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开(kāi)企业的(de)资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过程中，央国企相较(jiào)于民企来(lái)说估(gū)值(zhí)的修(xiū)复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估(gū)的角(jiǎo)度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑(jí)在(zài)于集(jí)中度提升后，行业进入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具(jù)备较(jiào)快(kuài)速发展阶(jiē)段更稳定且可(kě)预(yù)期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关(guān)注估值(zhí)相对较(jiào)低，企(qǐ)业自身资产的质量(liàng)好、运营能力(lì)强、可以创造(zào)持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业普涨的概率比较低(dī)，行业内部将出现分(fēn)化，要(yào)关注将受益于行业集中(zhōng)度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或(huò)许还是(shì)保利发(fā)展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资背(bèi)景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资(zī)部副(fù)总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地(dì)去(qù)持续观察国企央企(qǐ)在三个方面是否可以维持(chí)，首(shǒu)先是融资成本保持(chí)低位，其次是销售份额持续(xù)提升，再次是拿地(dì)份(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需(xū)要多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一(yī)季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等房企(qǐ)营收(shōu)、净利(lì)均(jūn)实(shí)现(xiàn)了业绩(jì)的回正，甚至是较大增(zēng)速的(de)增长(zhǎng)。而这些公司(sī)也(yě)是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地(dì)产业内(nèi)人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其(qí)是(shì)在2021年下半年民营(yíng)房企(qǐ)不(bù)怎么投资拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中在核心城市，投资(zī)力(lì)度较(jiào)大。投(tóu)资的驱动能够推动房企销售业(yè)绩的增长，从而(ér)在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调(diào)整的(de)过程(chéng)中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在(zài)房地产的复(fù)苏过程中，还(hái)面临着(zhe)一些不确定性。其实(shí)整(zhěng)个(gè)市场从四(sì)月份开始又(yòu)在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三月相对表(biǎo)现较(jiào)好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城(chéng)市都出现环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而现在五月的(de)市场表现也(yě)不太乐(lè)观。按(àn)照现(xiàn)在的(de)经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库存(cún)压力、企(qǐ)业的(de)资金面压力，可(kě)能会出现，到六月份房企为了半年报(bào)冲业绩(jì)出现市场的短期(qī)反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定(dìng)性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀(tán)投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房(fáng)地产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这(zhè)个时(shí)候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能(néng)赚他基本面的钱(qián)。但这也意(yì)味着，只有极(jí)为少数的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随(suí)整个(gè)行业的弱复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的(de)基(jī)本面不断地凸(tū)显出来，这(zhè)需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅为举例分(fēn)析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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