导读

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当下中国地产步入(rù)大分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商(shāng)品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有(yǒu)关(guān)中国地产(chǎn)是否过剩的(de)讨(tǎo)论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数(shù)据(jù)显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房(fáng)子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披(pī)露的(de)近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不(bù)到一成(chéng)，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如(rú)商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国城镇居民人(rén)均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它(tā)与房(fáng)屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套(tào)设(shè)施等因(yīn)素密切相关(guān)。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅(zhái)间数(shù)大于1同样(yàng)不意(yì)味着中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我们(men)测算发现中(zhōng)国(guó)城镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有商(shāng)品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户均(jūn)住宅的数据(jù)，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前(qián)城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户有房，然(rán)而事(shì)实上中国住宅(zhái)市(shì)场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示(shì)，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅(zhái)套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不(bù)平(píng)衡(héng)，是因为户均一套(tào)房(fáng)无法满(mǎn)足流动人口的租赁(lìn)和置(zhì)业需求。全国(guó)总(zǒng)人口的(de)近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了(le)额外(wài)的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国(guó)未来(lái)地产(chǎn)仍有四大(dà)新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模(mó)缩小，一人户、两人(rén)户(hù)占比(bǐ)不断增加，导致(zhì)家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化(huà)日益(yì)明显，区域经济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人(rén)口流入(rù)，人口净(jìng)迁入城市(shì)的(de)新增住宅(zhái)需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住(zhù)在(zài)2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的改(gǎi)造势(shì)在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)均较发(fā)达(dá)国家有(yǒu)着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，这是过(guò)去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么当下房地产大(dà)分(fēn)化(huà)时代已至(zhì)，大分化时代(dài)下地(dì)产矛盾则更多(duō)体现在(zài)住宅质量供需(xū)冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大(dà)分化必将体(tǐ)现在不(bù)同(tóng)能(néng)级城市之间，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露(lù)全国已(yǐ)有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热(rè)议。从2月以来，各大(dà)城市二(èr)手房挂(guà)牌量突(tū)然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中(zhōng)国的房(fáng)子是否已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是(shì)供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有住宅套(tào)数，回(huí)答当前的房子是否(fǒu)真的过(guò)剩了？据此判(pàn)断未(wèi)来房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国(guó)自然(rán)灾害(hài)综(zōng)合风险普查工作情(qíng)况为(wèi)主题的新闻发布(bù)会上，负责人(rén)对外披露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万(wàn)处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每栋(dòng)建筑住(zhù)不到(dào)3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计(jì)算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七(qī)次人口普(pǔ)查数据(jù)公布了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居(jū)民(mín)人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大于(yú)1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅与房间数量有(yǒu)关(guān)，更与房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、居住面积(jī)、配套(tào)设施等因素密切相关。单单从人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)不能完全反(fǎn)映(yìng)出(chū)城镇(zhèn)居(jū)民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为(wèi)单位购买成套住(zhù)宅(zhái)，一套设施齐全的住(zhù)宅才(cái)是城镇居民(mín)宜居的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住宅(zhái)的测算(suàn)思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自(zì)建房等非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计数据(jù)，并没(méi)有(yǒu)直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数据有(yǒu)两处(chù)可以直(zhí)接公(gōng)布，一是每年(nián)商品住宅销售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计(jì)算中国居民户均(jūn)住宅数量(liàng)，我们主要用到上述(shù)两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量(liàng)极(jí)少，可忽(hū)略不(bù)计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年以(yǐ)来(lái)每(měi)年商(shāng)品住宅销售套数相加，我们就能(néng)够得(dé)到(dào)当前商品住(zhù)宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅和非商品住(zhù)宅比例(lì)，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅总(zǒng)数(shù)除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套(tào)数/家庭户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、虎眼石怎么辨别真假，虎眼石什么人不能戴g>城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统计。我们虎眼石怎么辨别真假，虎眼石什么人不能戴利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国存量房(fáng)地产套数，并进一步推算中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均拥有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数(shù)里(lǐ)的期房销售，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品住宅累计销(xiāo)售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承(chéng)或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁(lìn)其(qí)他(tā)住宅和(hé)购买二手(shǒu)房都是商品住(zhù)宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二(èr)手房加总(zǒng)，得到(dào)商品住(zhù)宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品住宅(zhái)增幅为过(guò)去(qù)十(shí)年变化幅(fú)度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例，从而我(wǒ)们估(gū)算(suàn)出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房(fáng)，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套房的(de)三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了(le)户均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国(guó)城镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结，甚至意味(wèi)着(zhe)中国(guó)地产存量(liàng)供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房(fáng)并不意味着住宅市场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余住宅来满(mǎn)足因(yīn)人口流动、居民换(huàn)房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国(guó)、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就会造成(chéng)人口净流(liú)入(rù)地的住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供(gōng)不应求，造成(chéng)房(fáng)价(jià)或房租迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和(hé)省际(jì)流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中(zhōng)国城乡人口流动调(diào)查数据显示(shì)，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动(dòng)人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的(de)高(gāo)工资吸引(yǐn)打工人，但高房(fáng)价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套房，在高房价的(de)大城市(shì)租赁一套房(fáng)，在(zài)房价较低(dī)的县城购买一(yī)套(tào)房。所以说户均一(yī)套房无法满足庞大流动人口的租(zū)赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅(zhái)品质仍需改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民(mín)住(zhù)宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全(quán)隐患大等(děng)问(wèn)题，如电(diàn)线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户(hù)的生活带来了很大的不便(biàn)和(hé)安全(quán)隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭户数(shù)拥有的住宅面(miàn)积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的(de)老旧小区(qū)很难(nán)满足现(xiàn)代生活需求，在未来(lái)大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居(jū)室(shì)，户(hù)型偏小。其中一居(jū)室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这(zhè)与城市土地(dì)资源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产的需求(qiú)驱动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据(jù)测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农(nóng)民带房(fáng)进(jìn)城和(hé)老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)不足19平(píng)方米，不及全国人均(jūn)水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积低于(yú)15平方米的(de)家庭(tíng)界定为住宅存(cún)在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住(zhù)宅总(zǒng)量会更多。

　　四(sì)、户(hù)均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经(jīng)户户(hù)有房。即便如此，中国人(rén)口静(jìng)态结构(gòu)和(hé)动态趋势演绎(yì)，决定了(le)中国未来地产仍(réng)有(yǒu)需(xū)求释放。户(hù)均1套住宅现(xiàn)实之下(xià)，中国(guó)未来(lái)城镇(zhèn)住宅需求主(zhǔ)要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需(xū)求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人口数(shù)不断(duàn)下(xià)降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比(bǐ)明(míng)显上升(shēng)，人口小家(jiā)庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口迁移导(dǎo)致经济发(fā)展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块(kuài)的(de)分(fēn)化日益明显，资(zī)源和(hé)生产要素逐步向经济带、都市(shì)圈中(zhōng)心(xīn)城市(shì)流(liú)入，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉(shè)及到买房租房，给迁(qiān)入地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例，2021年常(cháng)住人(rén)口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最(zuì)多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年(nián)间新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万(wàn)户，住宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的(de)家(jiā)庭购买二手房(fáng)。在新增住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买(mǎi)了(le)商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他分(fēn)别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和(hé)旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势(shì)必会(huì)进(jìn)一(yī)步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的住宅建筑(zhù)面积还(hái)有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城(chéng)中村(cūn)、老公有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向(xiàng)于(yú)中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较其他国(guó)家依旧(jiù)存(cún)在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经济发(fā)展水平的提高，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发(fā)展(zhǎn)期(qī)，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足，供需出现错配，这是(shì)过去二(èr)十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分(fēn)化时(shí)代已(yǐ)至，这(zhè)种(zhǒng)分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区和(hé)老旧二手房(fáng)之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普查数据调(diào)查(chá)的是人，并不是(shì)针对(duì)住宅，因此可能存在统(tǒng)计(jì)偏差。商品住宅(zhái)占比实(shí)际值可能偏低，其增速(sù)可(kě)能超预(yù)期。