文(wén)：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了(le)。 1月(yuè)17日召开的(de)全国住房和城乡(xiāng)建设(shè)工(gōng)作会议(yì)提出“有条(tiáo)件的可以进行现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广(guǎng)东等地明(míng)确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制(zhì)了，用你的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平(píng)。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了(le)，不(bù)能把包(bāo)袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时代(dài)步入高质(zhì)量发展阶段(duàn)的必然趋势，也(yě)是对购房老(lǎo)百姓(xìng)的最大保(bǎo)护(hù)。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全(quán)国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的预(yù)售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是(shì)个技术(shù)活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按(àn)照(zhào)经济规律办事，中国(guó)一定能实现房地产软着陆(lù)和长(zhǎng)期(qī)平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨(kuà)过(guò)这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预(yù)售制、改为现房(fáng)销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者的(de)单方(fāng)面不(bù)公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售制对(duì)购房者(zhě)非(fēi)常不公平，比(bǐ)如，交房等(děng)待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至不能交房的(de)风(fēng)险。从(cóng)行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么(me)建议取(qǔ)消预售制度？预(yù)售(shòu)制(zhì)度怎么(me)来的？国外什么情况？简(jiǎn)单(dān)科普(pǔ)一下(xià)：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企缺(quē)资金(jīn)，借鉴中国香港，引(yǐn)入(rù)了商品房预售制度。其(qí)实，当前世(shì)界不少国家存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有严格(gé)的监管(guǎn)保障措施(shī)，开发商在项目获得政府批准后(hòu)才(cái)可(kě)以开(kāi)始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购买期房后(hòu)并非像中国一样在支付完首付款后从银行(xíng)一次性贷(dài)款支付剩余全(quán)部房款，而是根(gēn)据开发商工程进度在完全交房前(qián)进行分期支付。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是(shì)需要严格(gé)的资金监管、分期支付以及(jí)违约(yuē)处罚措施作(zuò)为保障(zhàng)的，如果没有这(zhè)些保障措施(shī)，一定会触发风险，对购(gòu)房(fáng)民众不公平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有一定(dìng)历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制(zhì)度(dù)有(yǒu)助于(yú)降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风(fēng)险甩给(gěi)老百姓和社会，当然(rán)这需要(yào)配(pèi)套房(fáng)企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复(fù)市场信心(xīn)和房地产长(zhǎng)效机制(zhì)。这(zhè)是个技(jì)术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一(yī)定(dìng)能化解(jiě)这个难(nán)题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所(suǒ)见家里放什么东西蛇不敢来，家里有蛇放什么东西最怕(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极(jí)大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业(yè)的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不(bù)能例外，老百姓(xìng)买房子是天(tiān)大的事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这(zhè)个(gè)角(jiǎo)度，取(qǔ)消预(yù)售制、实施现(xiàn)房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐(lè)业、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行业企(qǐ)业健康(kāng)发展的(de)重(zhòng)大措施。在当(dāng)前(qián)的情况下，取消预(yù)售(shòu)制要结合稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融(róng)支持当期三好(hǎo)生、新模式(shì)等综合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究中心参与(yǔ)财税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进(jìn)行过长期系统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛(shèng)行的方(fāng)式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等(děng)问(wèn)题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公(gōng)共房(fáng)屋制(zhì)度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的(de)需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多(duō)数以(yǐ)一整栋楼为单位(wèi)，需要(yào)雄厚(hòu)的资金(jīn)实力才(cái)能购买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资(zī)金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商开始探求(qiú)新的方式，如把楼(lóu)宇契(qì)约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出(chū)售的基础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模式(shì)引入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信(xìn)置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营(yíng)杂(zá)货铺(pù)、海上驳运(yùn)业务(wù)的经验，对于(yú)商(shāng)品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除(chú)了分(fēn)层出售、还(hái)印(yìn)发(fā)售楼说(shuō)明书(shū)，上有文(wén)字详(xiáng)尽说明(míng)楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家的(de)订(dìng)金(jīn)，采用类似租(zū)金的(de)分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的(de)钱(qián)，买家就(jiù)拥有了自己的房(fáng)产。这种方(fāng)式减轻(qīng)了民(mín)众购房的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售(shòu)，也解决了制造商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当(dāng)时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时中国香港房地(dì)产市(shì)场的一(yī)大(dà)特色，纵观中国香港房地产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了(le)核(hé)心的住房供不应求的(de)问题，使房市发展进入(rù)新(xīn)阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式推动了中国(guó)香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监(jiān)管(guǎn)部门不(bù)断完(wán)善、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费用超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管(guǎn)理(lǐ)部门(mén)提升了对于(yú)预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商(shāng)在(zài)预售前，确(què)保地价(jià)款已经全(quán)部(bù)支(zhī)付，还要(yào)证明自身有资金等能力(lì)把项(xiàng)目完(wán)成，资金需放入律师(shī)所托管，支取时(shí)需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等造假，套(tào)取监(jiān)管账户(hù)资金，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师行(xíng)在银(yín)行开(kāi)设的信(xìn)托账户(hù)（监管(guǎn)账户(hù)）、开发商操作(zuò)等采取全透明化机制，且(qiě)银行的责(zé)任上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自(zì)身推(tuī)动项目完工。随(suí)着监管体系逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量(liàng)短缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强(qiáng)调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业化的进程大于(yú)城市(shì)化进程，唯有(yǒu)解决住房基(jī)础等城市化配套问题，才能进一步推进城(chéng)市化(huà)。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分(fēn)配(pèi)，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较(jiào)晚、增速(sù)较(jiào)慢(màn)，福利分房(fáng)制(zhì)度也出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利(lì)分房制度不再适用于当(dāng)时的国(guó)情。叠加房(fáng)地产市场面临商品房的(de)需求量大，而社会缺少大型(xíng)房(fáng)地产(chǎn)开发商，商品房(fáng)供应(yīng)量(liàng)小的困境(jìng)，此(cǐ)时引入中国(guó)香港的“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)无疑是对内地房地产市场的一针强(qiáng)心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香港预(yù)售商品房(fáng)制(zhì)度，先后出(chū)台多项文件，大力(lì)支(zhī)持国内房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化(huà)城镇住(zhù)房制度改革，加快(kuài)住房建(jiàn)设的(de)通知》文件(jiàn)，决定(dìng)停(tíng)止(zhǐ)住房(fáng)无偿实(shí)物分配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房(fáng)供(gōng)给商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经(jīng)济(jì)下的福利分(fēn)房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经(jīng)济(jì)的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金(jīn)和开发(fā)时间周期长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动(dòng)下一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速(sù)度加快(kuài)。自此中国(guó)内地开始房改货币化，中国人(rén)民银行(xíng)等多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大作(zuò)用推动(dòng)了房地产市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内地的(de)商品房预售制度。预售(shòu)制(zhì)的初衷是为了缓解(jiě)房(fáng)企资金压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设(shè)中的房屋(wū)预先出售给(gěi)购房者，由购房者(zhě)支付定金或房款的行(xíng)为。区(qū)别于中国香港，在中国内地(dì)实践过程中，商品(pǐn)房预售流程为(wèi)：房(fáng)地产开发商(shāng)办(bàn)理预售许可证-签订(dìng)商(shāng)品房买卖(mài)合同(tóng)-进(jìn)行备案(àn)登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开(kāi)发商可能已拿到(dào)了全部购(gòu)房款，这点与中国香港的按(àn)照工(gōng)程(chéng)进度付款有所不(bù)同(tóng)。对中国(guó)内地的(de)开(kāi)发商(shāng)而言，预(yù)售制(zhì)商(shāng)品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的(de)运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的(de)最主要方式，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼周期，同(tóng)时增加市场(chǎng)商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年(nián)对中国(guó)内地房地产市场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起(qǐ)到了(le)重要(yào)作用，不仅(jǐn)解决(jué)了(le)房地产市场快速发展阶段(duàn)的资金(jīn)需求，也提高了(le)居民(mín)居住(zhù)水平，中国内地(dì)城镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居(jū)到基本(běn)适居(jū)，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百年(nián)城(chéng)镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城(chéng)镇(zhèn)化(huà)进程进入快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城(chéng)镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从(cóng)约3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房销售最主要方式，2005年中国内地(dì)商品(pǐn)住宅期房销售面积占总(zǒng)销售面积(jī)的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计销售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地(dì)房地产行业的(de)发展(zhǎn)。中国内地房地产(chǎn)历经二(èr)十多(duō)年(nián)长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投(tóu)资(zī)完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发(fā)展，房地产企业(yè)从无到(dào)有、从国企先行到(dào)民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国(guó)内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动(dòng)的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地(dì)产业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带(dài)动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房地产对(duì)金(jīn)融(róng)、批(pī)发(fā)、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的(de)投资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开(kāi)发投(tóu)资占固(gù)定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通(tōng)道业务，占比超过(guò)三分之一(yī)。从房地产融(róng)资存(cún)量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银(yín)行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应渠道，根据我们的《中(zhōng)国(guó)住房市(shì)值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三国合(hé)计的(de)31.5万亿美(měi)元。从住房(fáng)市(shì)值(zhí)占股债房市值的(de)比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值的比例较(jiào)高，主要(yào)是因为住(zhù)房市值高，以及(jí)中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前(qián)的负面效应(yīng)愈(yù)发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面看，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担(dān)了(le)所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的风险。比(bǐ)如(rú)，交(jiāo)房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房者和开发(fā)商(shāng)之(zhī)间的购房合(hé)同、购房者和银行的按揭贷款合同是(shì)两个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购(gòu)房合同向(xiàng)开发(fā)商主(zhǔ)张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按(àn)时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风险，进行影响(xiǎng)自身信(xìn)用和购房者对行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从金融层面看(kàn)，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波(bō)动或经营不善，出(chū)现资(zī)金链断裂等(děng)一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与(yǔ)购(gòu)房者签订的预售合同和按(àn)揭(jiē)合同(tóng)，已经从银(yín)行获得房款，如果购(gòu)房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力(lì)或短期不能还款等，则风(fēng)险完(wán)全由银行(xíng)承担，银行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明确(què)规定(dìng)了开发企业预售商品房所得款项应当用(yòng)于(yú)有关的工程建设(shè)，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监(jiān)管的(de)具(jù)体办法(fǎ)，由房(fáng)地产管(guǎn)理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并(bìng)没有统一的预(yù)售资(zī)金(jīn)监管(guǎn)规定，各地实(shí)行“一(yī)城一(yī)策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管(guǎn)资金比例为总(zǒng)预(yù)售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘(chéng)以建筑面积或(huò)者项目工(gōng)程总额报价计(jì)算重点资金。而事(shì)实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或(huò)进入监(jiān)管账户后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有资(zī)金继续(xù)建(jiàn)设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却(què)被迫继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房(fáng)地产(chǎn)大开发时(shí)代的高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如工程总(zǒng)承(chéng)包方(fāng)，以(yǐ)工程(chéng)建设(shè)名义，获得监(jiān)管账户拨付(fù)资金，再由(yóu)工程方将资(zī)金转给房企(qǐ)，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些(xiē)方(fāng)式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘(pán)建设，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但(dàn)一定(dìng)程度(dù)上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付(fù)款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付的(de)预付款比例相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式：预付(fù)款(kuǎn)一般以定金方式支(zhī)付，或(huò)按工程进度分期(qī)支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采(cǎi)用两(liǎng)种方式(shì)发放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放(fàng)，购房者开始月(yuè)供；二是房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售(shòu)商品房提(tí)供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)时(shí)，保障(zhàng)购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保(bǎo)障有(yǒu)两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第三(sān)方验(yàn)收合格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得购(gòu)房(fáng)者支付的(de)房款(kuǎn)。二是(shì)开发商为购房(fáng)者提(tí)供一定的保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金一定期限内(nèi)无(wú)条件(jiàn)返还，最低首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付(fù)，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环(huán)节，定金比(bǐ)例(lì)一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除(chú)定金或首付外，购(gòu)房者在房屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金，购(gòu)房者的定金及(jí)首付款(kuǎn)由第三(sān)方(fāng)公证行或产权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申(shēn)请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开(kāi)发商在房(fáng)屋(wū)建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发商(shāng)提供一定比(bǐ)例的(de)贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分(fēn)动机(jī)监管(guǎn)开发商施工进度。开发(fā)商在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)时需取(qǔ)得由(yóu)政府相关部门经审(shěn)查后(hòu)发放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款按(àn)建(jiàn)造工期进度支(zhī)付(fù)，按揭(jiē)按工期(qī)放款后还贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固(gù)定利(lì)率，开(kāi)发商或购(gòu)房(fáng)者可购买期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目(mù)获批后即可预(yù)售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如由于(yú)任何原(yuán)因不能购(gòu)买，定金按照德(dé)国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国没有规定最低首付比(bǐ)例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按(àn)工期支付(fù)房款(kuǎn)的(de)制度(dù)，一般(bān)分7笔(bǐ)进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项(xiàng)目而异(yì)。一(yī)般来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主体完(wán)工、内部水暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地(dì)板(bǎn)完工(gōng)、全部完工，支付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可(kě)在支付房(fáng)款前申(shēn)请房贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定(dìng)利率，银行按施工节(jié)奏分(fēn)多次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购房者一定使(shǐ)用期限，期(qī)限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对(duì)期(qī)房设(shè)计了(le)两种保险，保险的(de)功(gōng)能(néng)是当(dāng)房屋出现(xiàn)重大延(yán)期(qī)或重大(dà)缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔(péi)偿(cháng)或修复，开发(fā)商破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国(guó)预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名(míng)律师(shī)，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合(hé)同等(děng)各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国(guó)设置了(le)10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，当开发商出(chū)现(xiàn)财务(wù)、经(jīng)营(yíng)问(wèn)题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英国采取(qǔ)按(àn)工程(chéng)进度付(fù)款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方(fāng)可按揭(jiē)还(hái)贷(dài)。

　　资金(jīn)监(jiān)管环(huán)节，英国期房(fáng)预售资金监(jiān)管(guǎn)极为严(yán)格，资金也由律师监(jiān)管，在确(què)认工程进度、支付(fù)相关(guān)款项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律(lǜ)师(shī)，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资金在进入(rù)开发(fā)商(shāng)账(zhàng)户前经过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于保障购(gòu)房(fáng)者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预付(fù)款保全(quán)措施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发商必(bì)须(xū)完成(chéng)“预售(shòu)房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日(rì)本二(èr)战结束后由于房屋供(gōng)给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购(gòu)房(fáng)者支付定金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日(rì)元的部(bù)分(fēn)，法律要求开发商(shāng)必须(xū)完成定金保全措(cuò)施才(cái)可预(yù)售(shòu)。什么是定金保全(quán)措施？即买卖(mài)双方签(qiān)订购房(fáng)合(hé)同时，开(kāi)发商向(xiàng)金融机构或指定(dìng)保证机构(gòu)或保险机构(gòu)签(qiān)订定金保(bǎo)证委托(tuō)合同，设置(zhì)购房者定金的(de)保证或保险，并将相应(yīng)的(de)保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支(zhī)付(fù)的购房(fáng)款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向金融机构或保证机(jī)构或保险公司兑(duì)付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约(yuē)金(jīn)，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前(qián)只需支(zhī)付最(zuì)多不超(chāo)20％的定金(jīn)，签订购房合同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支(zhī)付，所有资金进(jìn)银行专(zhuān)门项(xiàng)目资金账(zhàng)户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商(shāng)有统一的选购(gòu)权合(hé)同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支(zhī)付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的(de)首付(fù)及(jí)印花税，同(tóng)时购房者向银行申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付上(家里放什么东西蛇不敢来，家里有蛇放什么东西最怕shàng)，新加坡期房同样(yàng)采(cǎi)取按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付(fù)节点一(yī)般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完工(gōng)等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月供在此过(guò)程中随(suí)着放出贷款(kuǎn)的增加而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购房者的(de)订(dìng)金与付款会存入(rù)银行专门的(de)项目资(zī)金账户，账户资(zī)金(jīn)提取(qǔ)须与房屋建设(shè)有关(guān)。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付(fù)15％的(de)尾(wěi)款。