万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳(liǔ)少爷”的(de)意(yì)外走红，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神秘开(kāi)发商——中赫(hè)集团(tuán)，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注(zhù)，起因中(zhōng)赫集团(tuán)成了共同债务人被中国信达(dá)追(zhuī)债，中国信(xìn)达为了收回钱款不得不将中赫抵押(yā)的(de)75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫(hè)集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在(zài)莫(mò)名奇(qí)妙(miào)地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看(四舍六入五留双原则是什么，四舍五入留双法kàn)到这些(xiē)业主的(de)维(wéi)权信(xìn)息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后(hòu)，可能没你想象的那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万(wàn)柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校(xiào)环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达在(zài)京(jīng)东拍卖上四舍六入五留双原则是什么，四舍五入留双法，上(shàng)架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不良债(zhài)权转让项目(mù)”，债权总额(é)高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不(bù)良债权转让项目的(de)处置(zhì)主体是(shì)中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司北京市分(fēn)公司(sī)（下称中国(guó)信达北分），处置的(de)是对(duì)北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权(quán)金额约(yuē)为46.95亿(yì)元人民币(bì)，其中(zhōng)债权本金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是(shì)共同(tóng)债(zhài)务人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的(de)背(bèi)后(hòu)暗(àn)藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄(qìng)。如(rú)果该报(bào)道属(shǔ)实，说明这些(xiē)房子(zi)实际上(shàng)都是卖出去了的，是(shì)有人住的(de)。

　　那为什么(me)中(zhōng)国信达的拍卖页面(miàn)上(shàng)又注明这75套(tào)房(fáng)子是(shì)“未出售”的(de)状态呢(ne)？只能(néng)说明这些房子根(gēn)本没(méi)有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一(yī)财(cái)经(jīng)的报(bào)道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套(tào)房子抵押出(chū)去，现在还没资金解抵押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的(de)顶(dǐng)级(jí)豪宅(zhái)，最强学区房，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院的(de)业(yè)主基本都是北(běi)京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知(zhī)名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的(de)业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些(xiē)业主确实已经支付价款并实际占(zhàn)有，那(nà)么，中国信达转让这笔不良债权回本的(de)愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖(mài)损(sǔn)失(shī)最大的，没(méi)准(zhǔn)还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执(zhí)行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过(guò)户(hù)手续的，如(rú)果(guǒ)业主没有过(guò)错(cuò)，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结，已经查(chá)封(fēng)的(de)可以向法院(yuàn)提出执行(xíng)异议申请，请(qǐng)求(qiú)法院解除查封，同时可以联合(hé)起诉(sù)开发(fā)商(shāng)，要(yào)求退还购房款(kuǎn)或办理房产(chǎn)证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布(bù)《最高人民法(fǎ)院关于商品(pǐn)房消费者权利保护问(wèn)题的批复》，以司法解释的方式明确了购(gòu)房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主张其(qí)房屋(wū)交付请(qǐng)求权(quán)优先于建设(shè)工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其他债权(quán)的，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的商品房消(xiāo)费(fèi)者，在一审法庭辩论终结前已实(shí)际支(zhī)付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际(jì)上是个烫手(shǒu)山(shān)芋(yù)。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人(rén)又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公(gōng)司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已(yǐ)经(jīng)成为赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一股东。但(dàn)此前，赫华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)等选(xuǎn)择退出(chū)了赫华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东行列，中国(guó)金谷(gǔ)国际信托有限责任公司(sī)成为(wèi)了唯一股东(dōng)，后者由中(zhōng)国信达(dá)资(zī)产(chǎn)管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商(shāng)，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很(hěn)大(dà)规模(mó)，也没(méi)有很高的国民(mín)知名度，但却在北京(jīng)豪宅(zhái)圈(quān)留(liú)下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七(qī)号院(yuàn)，作为(wèi)中赫集团进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推(tuī)出(chū)钓(diào)鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米(mǐ)的(de)天价，成(chéng)为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后(hòu)开发的万(wàn)柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料地(dì)王”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院就以神秘高端的姿态(tài)杀(shā)入市场，无(wú)论是(shì)一块块(kuài)从荷兰(lán)运(yùn)回来(lái)的(de)灰砖垒(lěi)起来(lái)的五(wǔ)米高墙(qiáng)，还(hái)是每棵成(chéng)本超6万的(de)成年银杏树，还是每平(píng)米20万元的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融创(chuàng)的湖、紫辰(chén)院的(de)树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺(shùn)口溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有名的(de)融创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业(yè)广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价(jià)达到(dào)惊人的(de)36万元(yuán)/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依(yī)旧(jiù)在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士，如(rú)知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则(zé)居住在万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴(tiē)上了(le)，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦(lún)落到这(zhè)个地步，其(qí)实(shí)是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今(jīn)年(nián)年(nián)初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走红之时(shí)，深蓝财(cái)经就曾深(shēn)挖出背(bèi)后的中(zhōng)赫集团(tuán)，发现其(qí)深陷财务危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅(zhái)的开发商(shāng)到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金(jīn)辉的人生轨迹跟着(zhe)急转(zhuǎn)直下(xià)。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元(yuán)化转型，但转型之(zhī)路并不(bù)好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业务，先(xiān)后(hòu)进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最(zuì)终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成(chéng)为(wèi)国安的新东家。接(jiē)着在(zài)2021年(nián)6月，中赫(hè)集(jí)团从中信集(jí)团手(shǒu)中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权(quán)。如果北京国安(ān)的估值(zhí)一直(zhí)没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计(jì)花(huā)费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来(lái)，中赫(hè)集团及其实控人(rén)周(zhōu)金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫(hè)集(jí)团股份(fèn)质押陆(lù)续(xù)质押，据企查查显(xiǎn)示，目(mù)前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包(bāo)括海(hǎi)金商(shāng)业保(bǎo)理、北京建(jiàn)工、山(shān)东(dōng)国际信托(tuō)、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北(běi)京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的(de)经(jīng)营状况没(méi)有得(dé)到改善，中赫(hè)集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网(wǎng)信息显示(shì)，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫(fū)妇(fù)还在(zài)持续(xù)质押(yā)手中的中赫集(jí)团股(gǔ)份，但国安(ān)和中赫的经营状况却(què)持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金(jīn)辉(huī)、李彩霞等共同成为(wèi)被执行(xíng)人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒(jù)不履行(xíng)生效法律文书确定义务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何(hé)能独善(shàn)其(qí)身？

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