文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了(le)。 1月17日(rì)召开的全(quán)国(guó)住房和城乡建设工作会议提出(chū)“有条(tiáo)件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房预售制了(le)，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产从(cóng)大开发时代步(bù)入高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时(shí)代，对(duì)购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一(yī)手交钱(qián)，一手交房(fáng)，天经(jīng)地义。当然二次房改是(shì)个技术(shù)活(huó)，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制，长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预(yù)售(shòu)制是对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了(le)所有商品不能交付的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从个人层(céng)面看，预(yù)售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行(xíng)业层(céng)面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等(děng)系(xì)列(liè)风(fēng)险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样有助于(yú)落实中(zhōng)央房住不(bù)炒(chǎo)精神、有助于保障(zhàng)购房(fáng)老百姓权(quán)益(yì)、有助于房(fáng)企稳(wěn)健发(fā)展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么(me)来的？国外什(shén)么(me)情况？简单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖(mài)期房，是一种(zhǒng)开(kāi)发商放(fàng)杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商(shāng)品房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入了商品房预(yù)售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一般有严格(gé)的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目获(huò)得政府批(pī)准后才可以开始销(xiāo)售(shòu)，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国一样在支付完首付款后从银(yín)行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而(ér)是(shì)根据开发商工(gōng)程进度在完(wán)全交房(fáng)前进行分(fēn)期支(zhī)付(fù)。所以，预售制度是(shì)需(xū)要严格(gé)的资金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚(fá)措施作为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发(fā)风险，对(duì)购房民众不公平(píng)，所以(yǐ)不(bù)如借机取消预售制度(dù)，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定(dìng)历(lì)史(shǐ)阶(jiē)段性(xìng)，现在中(zhōng)国(guó)住(zhù)房进入(rù)存量时代，取消预售(shòu)制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社(shè)会，当然(rán)这需(xū)要配套(tào)房企债务重(zhòng)组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心(xīn)和房地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国(guó)一定(dìng)能(néng)化解这个(gè)难题，让房地产回归实体经济(jì)和(hé)居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的(de)产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商业(yè)的本质是向(xiàng)善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房子(zi)是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个(gè)角度(dù)，取(qǔ)消预售制、实施(shī)现房销售是(shì)实现老百姓安居(jū)乐业、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行业企业健康发展的重大(dà)措施(shī)。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者十年前(qián)在(zài)国(guó)务院发展研究中(zhōng)心参与财税(shuì)改革方案(àn)研究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆(gān)率等进行(xíng)过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设置期房预付(fù)款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付(fù)尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的(de)方式，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)期(qī)长等问题，分(fēn)层销售孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推(tuī)行公共(gòng)房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他(tā)临时住(zhù)宅(zhái)，住房的需求(qiú)是相(xiāng)当高(gāo)，不过大多数居民(mín)的(de)储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖(mài)多数以(yǐ)一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地(dì)产商开(kāi)始(shǐ)探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发商资金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引(yǐn)入(rù)房地(dì)产销售，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英(yīng)东创办立信置业有限公(gōng)司，凭(píng)借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务(wù)的经验，对于(yú)商品流通、资(zī)金周转有(yǒu)着(zhe)独到的(de)见解，在努力寻(xún)求(qiú)方法加快自身资金周转。当时其在(zài)购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势(shì)环境、建小舞去掉所有衣服是什么样子的筑材料、分(fēn)层价(jià)格(gé)、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一个亮点，即先(x小舞去掉所有衣服是什么样子的iān)收(shōu)取买家的订(dìng)金，采用类(lèi)似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落成时(shí)，收(shōu)齐买家(jiā)的(de)钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的(de)资金压(yā)力(lì)，加速了(le)房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的(de)资金问题(tí)，降低投(tóu)资风险，在(zài)当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期付(fù)款”的销售模式成(chéng)为当时中国香港房(fáng)地产市场的一(yī)大特色(sè)，纵观中国香(xiāng)港房地(dì)产市(shì)场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地(dì)解决了核心的住房供(gōng)不应求的(de)问题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动(dòng)了中国香(xiāng)港楼(lóu)市几十年繁荣(róng)，但期间也出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断(duàn)完善、规范化，建立健全的(de)监(jiān)管机制，促进(jìn)市场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香港(gǎng)管理部门提升(shēng)了对(duì)于预售楼花(huā)制度的监管，即要(yào)求(qiú)开发商(shāng)在预售前，确保地价(jià)款已经全部支付，还要(yào)证明自身有(yǒu)资金等能力(lì)把项目完成，资金需放入律师(shī)所托管，支取时需律所和(hé)建筑(zhù)师的(de)核准。为了(le)防止开发(fā)商、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造假，套(tào)取监(jiān)管账户(hù)资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求(qiú)律师(shī)行在银行开设的信托(tuō)账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全(quán)透明化机制(zhì)，且(qiě)银(yín)行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后(hòu)续需自身(shēn)推(tuī)动项目(mù)完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　二(èr)十(shí)世(shì)纪九十(shí)年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大(dà)和供给量短(duǎn)缺问(wèn)题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先(xiān)发展重工业，强调基础建设，这一(yī)导(dǎo)向(xiàng)使前期发展工(gōng)业化的(de)进程(chéng)大于城市化(huà)进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基础(chǔ)等(děng)城市化配套问题，才能进一步推(tuī)进城市化。但(dàn)当时推行(xíng)的是(shì)“统一管理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养房(fáng)”的福利分(fēn)房制度，住(zhù)房市场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公(gōng)、效率低(dī)、配套(tào)差等(děng)问题，因(yīn)此福利分房制度不(bù)再适用(yòng)于当(dāng)时的国情。叠加房地(dì)产市场面临商品(pǐn)房(fáng)的需求量大，而(ér)社会缺少大(dà)型房(fáng)地产开发商，商品房(fáng)供(gōng)应量小的困境，此时(shí)引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房(fáng)地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房(fáng)制度，先(xiān)后出台多(duō)项文件，大力支持国内房(fáng)地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关于进一步深化(huà)城镇住房制度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文(wén)件(jiàn)，决(jué)定停止住房无偿(cháng)实物分(fēn)配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住房供给(gěi)商(shāng)品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从(cóng)计划经济下的福(fú)利分房转向市(shì)场经济的商品房。房地产市(shì)场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房(fáng)，解(jiě)决(jué)了房(fáng)企缺少资金(jīn)和开(kāi)发时间(jiān)周期(qī)长的两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬动下(xià)一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供(gōng)应速度(dù)加快。自此中国内(nèi)地开始房改货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出台相(xiāng)关的信(xìn)贷(dài)政策，支持购(gòu)房者，极大作(zuò)用推动(dòng)了房(fáng)地(dì)产市场的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度。预(yù)售(shòu)制的初(chū)衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房(fáng)地产开发企业将正在(zài)建(jiàn)设中(zhōng)的房(fáng)屋预先(xiān)出售给购房(fáng)者(zhě)，由购房者支付定金或(huò)房款的行为。区别于(yú)中(zhōng)国香(xiāng)港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)流程为：房地产开发(fā)商办理预售(shòu)许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银(yín)行贷款的形(xíng)式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成(chéng)，开发(fā)商(shāng)可能已(yǐ)拿(ná)到了(le)全部(bù)购房款，这点与(yǔ)中国香港的(de)按照工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地(dì)的开发商而言，预售制(zhì)商品房也开启了高(gāo)周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市(shì)化进程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)的最主要方式(shì)，预售制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场(chǎng)商品房(fáng)供应，推动了城镇(zhèn)化(huà)发展(zhǎn)进(jìn)程(chéng)。预售制在过去20多年(nián)对中国内地房地(dì)产市场(chǎng)的稳步发展起到了(le)重要(yào)作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资(zī)金(jīn)需求，也提高了居民(mín)居住(zhù)水平，中国内地(dì)城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从(cóng)全民(mín)蜗居到基本适居，住房事(shì)业(yè)取得巨大进步，数十年时间(jiān)走完发(fā)达国家(jiā)几百(bǎi)年城镇化路(lù)程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成区(qū)面积由(yóu)7438平(píng)方公里增(zēng)长至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布的《中国住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住(zhù)宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为(wèi)中国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销售面积占总销售(shòu)面积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地产(chǎn)行业的(de)发展。中国内(nèi)地房地产历(lì)经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面积和(hé)销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速(sù)发展，房地产企业从(cóng)无到(dào)有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企(qǐ)业(yè)数(shù)量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房(fáng)地产(chǎn)也成为拉(lā)动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房地产带动的上下游(yóu)产业链特(tè)别长，高达(dá)50多个(gè)行业。2020年房地产及(jí)其(qí)产业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资(zī)占(zhàn)全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发(fā)投资(zī)占(zhàn)固定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从房地(dì)产贷(dài)款(kuǎn)占(zhàn)银行(xíng)各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占比超(chāo)过(guò)三(sān)分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社融存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大面积(jī)违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们的(de)《中国住房市值测(cè)算报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市(shì)值为62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于(yú)美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本(běn)的(de)10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市(shì)值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市(shì)值与(yǔ)股债房市值的比例较高，主要是(shì)因为住房市值高(gāo)，以及(jí)中国(guó)资(zī)本市场发育尚不成(chéng)熟(shú)，直(zhí)接融资比例较低，股票(piào)、债券市值较(jiào)低(dī)，居(jū)民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能(néng)交付的风(fēng)险。比如(rú)，交房等(děng)待期一般(bān)为两年(nián)，在(zài)此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行(xíng)的按(àn)揭贷款合同是两个独立的合同关系(xì)，如小舞去掉所有衣服是什么样子的(rú)果开发商发生违(wéi)约，购房者(zhě)只能(néng)根(gēn)据(jù)购(gòu)房(fáng)合(hé)同向开发商主张权力，但依(yī)旧(jiù)需(xū)要根据按揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购(gòu)房者承(chéng)担的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若遇(yù)到(dào)下行周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银行作为按揭贷款的(de)发(fā)放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签订的(de)预售合(hé)同和(hé)按揭合同，已经从(cóng)银(yín)行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售(shòu)监(jiān)管资金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底两(liǎng)个字那(nà)就是“没钱”，即(jí)没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定了开发企业预(yù)售商(shāng)品房所得款项应当用(yòng)于有关的工程(chéng)建设(shè)，商品房预(yù)售款监管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由(yóu)房地(dì)产管理(lǐ)部门制定。但多年以(yǐ)来全国并(bìng)没(méi)有(yǒu)统一的预售资金监(jiān)管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例(lì)为总预(yù)售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的(de)建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程(chéng)总额报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继(jì)续建(jiàn)设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期(qī)，月供却(què)被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过(guò)去(qù)房地产大开发时(shí)代的高周转背(bèi)景下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账户拨(bō)付资金(jīn)，再由工(gōng)程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的(de)工(gōng)程(chéng)款，远超工程进(jìn)度所(suǒ)需。通过这些方(fāng)式(shì)套(tào)取的(de)资金，在房企(qǐ)各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高周转模式，但(dàn)一(yī)定程度(dù)上把风险甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国外商(shāng)品房(fáng)预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房(fáng)者预付资金，一般设有定金或预(yù)付(fù)款保(bǎo)护机制，如英(yīng)国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要求购房者(zhě)支付的(de)预付(fù)款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或按工(gōng)程进度(dù)分期支付(fù)，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一(yī)是按(àn)工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是(shì)房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预(yù)售商品房提供期房(fáng)烂(làn)尾保险，在商(shāng)品房出现重大(dà)延(yán)期(qī)或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质量的保障有两(liǎng)种方(fāng)式，一是期房由(yóu)政府或第(dì)三方验收合(hé)格并提供(gōng)验(yàn)收凭证后，开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得购(gòu)房者支付的房(fáng)款。二是开发商为购房者(zhě)提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条件返还，最(zuì)低首付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付，其余房款交付后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交(jiāo)付(fù)前资(zī)金由第(dì)三方全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最低可(kě)低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方(fāng)面，除定(dìng)金(jīn)或首付外(wài)，购(gòu)房者在房屋交(jiāo)付(fù)后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防(fáng)止开(kāi)发商挪(nuó)用(yòng)资金，购房(fáng)者的定金及(jí)首付款由第三方公证行或产权保险公司的信托(tuō)账(zhàng)户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何(hé)责任与损失。而开发商(shāng)在房屋建设(shè)过(guò)程中的资(zī)金(jīn)全部来(lái)自银行，银行根据工程进度向开发商提(tí)供一定(dìng)比(bǐ)例的贷(dài)款(kuǎn)，由(yóu)于开发(fā)商(shāng)挪(nuó)用资金直(zhí)接损(sǔn)害银行利(lì)益，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施工进度(dù)。开发(fā)商(shāng)在房屋交付时需(xū)取得由政府相关部门经(jīng)审查后发(fā)放的验收(shōu)凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到(dào)购房者(zhě)支付的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首(shǒu)付购房(fáng)，房款按建造工期进度支付，按(àn)揭按(àn)工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或(huò)购房(fáng)者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开(kāi)发商在项(xiàng)目获批后即(jí)可预售(shòu)房屋。签署购(gòu)房(fáng)合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公(gōng)证，签(qiān)订合同后定金(jīn)退还(hái)。如(rú)由于任何(hé)原因不能(néng)购(gòu)买，定(dìng)金(jīn)按(àn)照德国(guó)法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付公证费和土地交易税，分别(bié)为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德国没有(yǒu)规定最(zuì)低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工(gōng)期支(zhī)付房款(kuǎn)的制度(dù)，一(yī)般(bān)分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点(diǎn)、比(bǐ)例因(yīn)项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可(kě)分为公证后、主体(tǐ)完工(gōng)、内部水暖电(diàn)路(lù)完(wán)工、窗户玻璃完(wán)工、室(shì)内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方(fāng)面，购房者可(kě)在支付(fù)房(fáng)款前申请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多(duō)次(cì)发放贷款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购房者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或(huò)修(xiū)复，开发商破(pò)产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方(fāng)律师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合(hé)同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环(huán)节内容(róng)确(què)认无误后(hòu)签订(dìng)首付交换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出现(xiàn)财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)环节，英(yīng)国(guó)采取按工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比例相对较低，一般(bān)会(huì)在合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规(guī)定房屋必须经过房(fáng)产公证公司的检(jiǎn)验验(yàn)收后才能交付(fù)，交(jiāo)付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资金(jīn)监管极为(wèi)严格(gé)，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度(dù)、支(zhī)付(fù)相关款项过(guò)程中(zhōng)，由买房律师将(jiāng)资金转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资金在进(jìn)入(rù)开发商账户前经(jīng)过两道关(guān)口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发(fā)商必须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束(shù)后(hòu)由于房屋供(gōng)给严(yán)重失衡(héng)，叠(dié)加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物(wù)交易法》，经(jīng)多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面(miàn)，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部(bù)分，法(fǎ)律要(yào)求开发商(shāng)必须完成定(dìng)金保全措(cuò)施(shī)才可(kě)预售。什么(me)是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机(jī)构或指定保证机构或保险机(jī)构签订(dìng)定金保证(zhèng)委托合(hé)同，设置购房者定金的(de)保证或保(bǎo)险，并将相应(yīng)的保(bǎo)证(zhèng)金证明书交付给购房者。除(chú)定金外，其他预先支付(fù)的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证(zhèng)明书向(xiàng)金融机(jī)构或(huò)保证机构或(huò)保险公司兑付，同时(shí)，开发商需向(xiàng)购房者(zhě)赔付(fù)违约金，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但(dàn)交房后(hòu)才开(kāi)始按揭贷款，除定金(jīn)外的(de)剩余房款在(zài)交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监(jiān)管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按(àn)工程(chéng)进度支(zhī)付(fù)，所有(yǒu)资金进银行(xíng)专门(mén)项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商(shāng)有统一(yī)的选购权合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者(zhě)向银行申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期(qī)房(fáng)付款流程做(zuò)了统一详细(xì)规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同签订(dìng)后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依(yī)照工(gōng)程进(jìn)度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部分无(wú)需月供。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管方(fāng)面，购房(fáng)者的(de)订金(jīn)与付款(kuǎn)会存入银行专(zhuān)门的项(xiàng)目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的(de)房(fáng)屋保修期(qī)，此后购房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了(le)政策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大(dà)对(duì)刚需和(hé)改善型需求的(de)支持力度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局(jú)部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的(de)金融工(gōng)具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包(bāo)括民(mín)营企业，加大支持力度(dù)，由优质(zhì)房企牵头并购(gòu)重(zhòng)组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财(cái)团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充分估计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税。定(dìng)金(jīn)环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房(fáng)屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介入，为房屋(wū)重大(dà)延期以及重大缺陷等情况提供(gōng)充分的(de)保障。余款支付环(huán)节，建立按工程进度付款机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金(jīn)监管环节(jié)，引入独(dú)立于(yú)开(kāi)发(fā)商、银行的第三(sān)方资金监管(guǎn)机构(gòu)，或由政府相(xiāng)关部门直接(jiē)监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房(fáng)保修期制(zhì)度。保修(xiū)期内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制(zhì)是大势所趋(qū)。一(yī)方面(miàn)，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。另(lìng)一(yī)方面，取消预(yù)售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的(de)不是(shì)五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的(de)过(guò)硬的(de)产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众的最(zuì)根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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