5月以来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募基(jī)太乙天尊是谁 太乙天尊是太乙真人吗金(jīn)为代表的(de)机构对(duì)于这一(yī)板块已经(jīng)在悄(qiāo)然(rán)布局。数据显示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例(lì)，5月9日时所公布(bù)的总份额均较(jiào)4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国(guó)企央企获(huò)得增(zēng)持，持仓数量占流(liú)通(tōng)股比重增(zēng)幅五只个(gè)股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成共识(shí)

　　从公募基金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产(chǎn)行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所(suǒ)持房(fáng)地产公司市值(zhí)在(zài)股(gǔ)票资产中的(de)占比(bǐ)却(què)断(duàn)崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房(fáng)地(dì)产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度(dù)提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现，公募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的是保利(lì)发展，在(zài)基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在第(dì)78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比(bǐ)去年四季报(bào)，变化之处首先在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤(yóu)其是万(wàn)科最(zuì)为明(míng)显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏(sū)链上最后一环，且首季并非行业(yè)销售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至机(jī)构持仓上(shàng)还需(xū)要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经济圈(quān)判断(duàn)房地产已经进入大分(fēn)化时代，一二线城市好于三四(sì)线城(chéng)市。而映射到二级市场投资上(shàng)，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期(qī)一去不(bù)返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖(gài)特纳(nà)曲(qū)线里属于成熟(shú)期(qī)或者(zhě)衰退期的行业(yè)，传(chuán)统认(rèn)知上没有什么(me)投资机会(huì)的。但在这(zhè)几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似的行(xíng)业也出现(xiàn)了一些机会，背后的(de)逻辑是(shì)供给(gěi)侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的上海(hǎi)公募基(jī)金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人(rén)士(shì)持谨慎(shèn)乐观态(tài)度(dù)：“行业(yè)前(qián)几年(nián)17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑存(cún)量地产的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求端还需(xū)要有一定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代(dài)，而目前居(jū)民(mín)的杠杆(gān)率(lǜ)和房价(jià)收(shōu)入也不(bù)支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及(jí)过(guò)快(kuài)上行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来(lái)行业的需求(qiú)或(huò)将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容(róng)易出(chū)现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业(yè)进入(rù)到供给侧出清的过(guò)程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综合(hé)竞争(zhēng)力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼(yú)的方(fāng)式(shì)，获得市(shì)占率的提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行(xíng)业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代(dài)表没有投资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而对(duì)应到(dào)股票投资，就是(shì)强(qiáng)竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于(yú)这(zhè)样(yàng)的(de)认(rèn)识转变，精耕(gēng)细作(zuò)个股成(chéng)为(wèi)公募乃至整体机(jī)构的(de)务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类(lèi)标的股中，本(běn)月以(yǐ)来(lái)实(shí)现(xiàn)股价上涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前(qián)五的(de)公司(sī)月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它(tā)们分别是(shì)上实发(fā)展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第(dì)一(yī)的(de)上实发展，五(wǔ)一(yī)假期(qī)归来后日成交量明显放(fàng)大，4日(rì)、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公(gōng)司的主要产品及服务为房(fáng)地(dì)产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服(fú)务(wù)、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其实(shí)现营业(yè)总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，各类机(jī)构都(dōu)有对其布(bù)局(jú)的例子。以3月31日时(shí)的(de)首季十大流(liú)通股股(gǔ)东来(lái)看， 具(jù)体包括公募的上(shàng)银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等(děng)都跻身(shēn)前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也(yě)是上(shàng)海本地(dì)房企，其第一季度(dù)的收(shōu)入利润规(guī)模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是(shì)该公司后疫情(qíng)时代出(chū)租率复苏至近年(nián)来最高，另一方面则是公司(sī)拿(ná)地结算持续性向(xiàng)好，从(cóng)数字上看，一季度新增(zēng)虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然(rán)也吸(xī)引了知名(míng)机(jī)构在其中持(chí)续驻足。从第一季度十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续(xù)第三(sān)个季度(dù)他有的两只产品杀入(rù)前十(shí)。同时榜单中还(hái)有一(yī)支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小(xiǎo)幅(fú)增加了(le)持股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家(jiā)上(shàng)海区域(yù)性地产公司外，荣(róng)安地产则是(shì)主要布局在深圳(zhèn)的(de)地产公司，一季(jì)报(bào)交出的也是一份(fèn)报(bào)喜的(de)成绩单：首季公(gōng)司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公(gōng)司(sī)股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首(shǒu)季新杀入十(shí)大流通股股东行列。具体说(shuō)来(lái)， 南方中(zhōng)证全指房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位，富(fù)国(guó)中证指数1000增强则排名(míng)第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头(tóu)的价(jià)值更为笃定(dìng)突出(chū)；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对(duì)应潜在毛利(lì)率在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受限于(yú)信用问题或(huò)者(zhě)资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融(róng)资成本(běn)看(kàn)，龙头(tóu)房企(qǐ)的融资成(chéng)本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特(tè)估的浪潮下，央国企地(dì)产股(gǔ)或存(cún)在发展的大好机会。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行业(yè)的结构性机会依(yī)然(rán)存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据显著(zhù)优(yōu)势，其主要又体现(xiàn)为库存的优势(shì)。央(yāng)企(qǐ)地产公司(sī)，现阶(jiē)段表现出较低的融资(zī)成本(běn)，优质的开发资源和良好(hǎo)的不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估(gū)，国央企相较于民(mín)营(yíng)地产公(gōng)司(sī)也是更(gèng)有优(yōu)势(shì)的(de)。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调(diào)，“对于(yú)减值、土(tǔ)地资源债(zhài)权债务关系等问题，市(shì)场对民营房开企业的资产会有更多担忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在这一轮行(xíng)业出清的过程(chéng)中，央国企相较于(yú)民企来说估(gū)值的修复更明显。中特估(gū)的角度从中长期的维度看(kàn)，行(xíng)业(yè)的(de)逻辑在于(yú)集中(zhōng)度提升后(hòu)，行业进(jìn)入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快速发(fā)展阶(jiē)段更稳(wěn)定且(qiě)可预期的盈利和现金流创造(zào)能力，以(yǐ)此带(dài)来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值(zhí)相对较(jiào)低，企业自身资产的质量(liàng)好(hǎo)、运营能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持(chí)续(xù)现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低(dī)，行业内部将出现分化(huà)，要关注将受益(yì)于行业(yè)集中(zhōng)度(dù)提升的头部公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还是(shì)保利发展、招商蛇口等(děng)国资(zī)背景龙头(tóu)前途更为光明。不(bù)过国(guó)投瑞(ruì)银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示(shì)：“需要(yào)客观地去持续观察(chá)国企央企在(zài)三个方面是否可以维(wéi)持，首先是融(róng)资成本保持低位，其次是(shì)销售份额持续(xù)提升，再次是(shì)拿地份(fèn)额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给(gěi)一些(xiē)耐(nài)心太乙天尊是谁 太乙天尊是太乙真人吗ong>

　　而《红周刊》也(yě)根据房(fáng)企一(yī)季报梳理发现，对(duì)于(yú)2022年的业(yè)绩出现的(de)整体下(xià)滑(huá)，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江(jiāng)集团等房企营(yíng)收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也(yě)是机构的重(zhòng)仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内(nèi)人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年(nián)民(mín)营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿地之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心(xīn)城市，投资(zī)力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产的(de)复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整个市场从四(sì)月份开(kāi)始又(yòu)在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个(gè)别城(chéng)市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都(dōu)出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在(zài)五月的市场(chǎng)表现(xiàn)也不(bù)太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收(shōu)入情(qíng)况，以及市场的去(qù)库存压力、企(qǐ)业(yè)的(de)资金面压力，可能会(huì)出现，到六月(yuè)份房企为了(le)半年报(bào)冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外的(de)一个市场乏力(lì)现象(xiàng)。也就是说，第二季度(dù)、第(dì)三季(jì)度(dù)增(zēng)长不确定性(xìng)的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也向《红周刊(kān)》指出，现在(zài)整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度(dù)都(dōu)比想象的(de)要慢很多(duō)，我们要多给一(yī)些(xiē)耐(nài)心，这个时候(hòu)，在(zài)房地产以及上下(xià)游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面的钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得(dé)多的(de)企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个行(xíng)业的弱复苏，业(yè)绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能(néng)耐心地去等待它(tā)的(de)基本面不断(duàn)地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）