近两(liǎng)年火爆(bào)的创新产品公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高(gāo)比(bǐ)例稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分(fēn)红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值(zhí)，通(tōng)过观测经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金等(děng)指标，也是(shì)观(guān)察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者注(zhù)意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生现金(jīn)收益(yì)，特许经营权分红目前(qián)已包含了(le)利润分配(pèi)和本金的(de)归(guī)还，在选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的时应了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分(fēn)分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责(zé)人对(duì)此表示，投资公募REITs的(de)主要收(shōu)益来源为(wèi)持有(yǒu)期分红收益，以及基金(jīn)份额(é)交易(yì)价格的变化。基金(jīn)份(fèn)额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与(yǔ)此相比，基金(jīn)分(fēn)红预期(qī)则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设施(shī)资产的经营现金流，投(tóu)资人通过基金募集材料和信(xìn)息披(pī)露文件，结合行业及(jí)市场情况，可以(yǐ)分析基(jī)础(chǔ)设施项目(mù)的经营业(yè)绩，作为进行投(tóu)资决策的(de)重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化(huà)导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人实际获(huò)得的现金收益，对于长(zhǎng)期(qī)投资(zī)者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资(zī)中心运营高(gāo)级副总监李华(huá)平也表示，根据《公开募(mù)集基础设施(shī)证券投资(zī)基金(jīn)指引（试行(xíng)）》及(jí)相关法规要求，基础设施基(jī)金应(yīng)当(dāng)将(jiāng)90％以上合并后基金(jīn)年度可分(fēn)配金额以现金(jīn)形式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要(yào)求，分(fēn)红类似于债券(quàn)派息，但(dàn)不等同于债券的固定利息(xī)回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了(le)机构投资者(zhě)的投资(zī)品类，为资(zī)产配(pèi)置多元化提供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制风险团费收缴标准是多少钱，团费收缴标准是多少钱一个月的前提(tí)下(xià)，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资(zī)“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了(le)投资收(shōu)益(yì)“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价(jià)格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票(piào)和债券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布(bù)了2022年年(nián)报(bào)，部分产品受宏观经济(jì)的影响，可分配金额(é)完(wán)成(chéng)率(lǜ)不达(dá)预期，一定程度上(shà团费收缴标准是多少钱，团费收缴标准是多少钱一个月ng)影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价格的(de)主要因素之一，而稳定(dìng)的(de)分红有利于(yú)吸引投资(zī)者(zhě)参(cān)与(yǔ)公募REITs二级市场的(de)投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面(miàn)市场热点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业(yè)绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的改(gǎi)善有一(yī)定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根(gēn)据单位(wèi)基金(jīn)份额的分红金(jīn)额进行计算。除权操作是对分红前(qián)后基金(jīn)份额净值(zhí)变化的修(xiū)正，使投资人在基金分(fēn)红前后均可(kě)以(yǐ)获得公平的(de)投资机会(huì)。

　　“分红可(kě)增强投(tóu)资者(zhě)长期投(tóu)资的信(xìn)心，同时需结(jié)合持有产品的(de)特性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益(yì)的(de)影响程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分配和本金归(guī)还

　　普通投(tóu)资者应了(le)解底层(céng)资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前(qián)提是(shì)本金之上的增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金(jīn)运作(zuò)期(qī)间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本(běn)金与增值两个部分，两个部分之(zhī)间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异(yì)很大，大多数(shù)普通(tōng)投资者可能把“分派”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限(xiàn)到期(qī)后基金价值(zhí)面临极大不确(què)定性，这是该类投资者应(yīng)该注意(yì)的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表示，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持(chí)有产权类产品的收益(yì)主(zhǔ)要包括每年的现金(jīn)分红及资产增值的收益，而(ér)持有特许经营类产品(pǐn)的收益主要来自项目每年的现(xiàn)金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产的分红包(bāo)括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资(zī)产的公(gōng)募REITs可(kě)以内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投(tóu)资收益(yì)。普通投资者在选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从(cóng)细(xì)分来(lái)看，各(gè)类(lèi)公(gōng)募(mù)REITs分红因底层资产属性不同而形成(chéng)区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包(bāo)含“本(běn)金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层资产的价值(zhí)增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营项目在经营权到期后不(bù)再能产生现金收益，因此将可供(gōng)分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营(yíng)期限较短的(de)特许经营项目，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对于剩余(yú)期限(xiàn)较长的特许经(jīng)营(yíng)权(quán)项目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够(gòu)年(nián)限收回本(běn)金并(bìng)取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金(jīn)基金该负(fù)责(zé)人提醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特许经营权项目的分派金额包含(hán)了投(tóu)资本金，在不进行扩募的(de)情况下，基金份额单价(jià)随着分派进度(dù)逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益团费收缴标准是多少钱，团费收缴标准是多少钱一个月(yì)来(lái)自项目剩余期限产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类(lèi)项目的土地(dì)或建筑的剩余(yú)使用(yòng)年(nián)限(xiàn)一般较长，再加上到(dào)期后通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追(zhuī)加投资，有机(jī)会进一步(bù)延长经(jīng)营期限。这种类(lèi)似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具(jù)备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部(bù)收益(yì)率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内(nèi)人(rén)士还表示，在产品分红期(qī)，投(tóu)资者(zhě)可以观(guān)测经营活(huó)动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观(guān)察和评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产的(de)运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指标有两个：一是年(nián)报中披露的经营活动现金流，二是可供(gōng)分配现(xiàn)金，二(èr)者存在(zài)本(běn)质性区别。经营(yíng)活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业本身经营活动(dòng)产生；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非(fēi)现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调(diào)整，加期(qī)初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价(jià)值体现在相(xiāng)对股债市场独立的资产配(pèi)置功能，比(bǐ)较(jiào)适合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资产(chǎn)可以更多关(guān)注内部收益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多(duō)关(guān)注分派率高低(dī)。因为(wèi)公募REITs可分配(pèi)收(shōu)益主要来自底层资产的(de)经营净(jìng)现金流，所以底层资产运营情况直(zhí)接影响投资回报，投资者可(kě)综合(hé)考虑原始权益人综(zōng)合(hé)实力、运营管理机(jī)构实力、公募(mù)基金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示(shì)，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于(yú)分红交易带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投资者关注有基本面(miàn)支撑(chēng)、填(tián)权效应(yīng)相(xiāng)对明显、同(tóng)时分红(hóng)规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料(liào)中(zhōng)披露预测进行比较分析(xī)，结合经济及市场的实际环境，对基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)项目(mù)的运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金上述负(fù)责人也称。

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