近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出(chū)高(gāo)比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士对此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值，通过(guò)观测经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金等指标，也(yě)是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒(xǐng)普通投资(zī)者注(zhù)意，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后(hòu)不(bù)再产生现金(jīn)收益，特许经(jīng)营权分红目前(qián)已包含了利(lì)润分配和本金的(de)归还，在(zài)选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的(de)时应了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此开心的笑了是地还是得，开心地笑是什么笑外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公(gōng)布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分配(pèi)金额占(zhàn)可供(gōng)分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有期分红收(shōu)益，以及基(jī)金份额(é)交易价格的变化。基金份额二级市场价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及(jí)市场因素的综(zōng)合影响，较易引起波动(dòng)。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更(gèng)有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要(yào)来自基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资人通过(guò)基金募集材料(liào)和(hé)信(xìn)息披露(lù)文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业(yè)绩，作为进行投资(zī)决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额(é)二级市场价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分(fēn)红作为基金(jīn)份额持有人实际获得的现金收益，对(duì)于(yú)长期投(tóu)资者更(gèng)具参考价值。”中金基金(jīn)相关(guān)负责人(rén)称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营(yíng)高级(jí)副总监李华(huá)平也(yě)表示，根据《公开募(mù)集基础(chǔ)设(shè)施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施(shī)基金应(yīng)当将90％以上(shàng)合并后基(jī)金年度可(kě)分配金额以现(xiàn)金形式分配(pèi)给(gěi)投资(zī)者，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来(lái)看，基础设施(shī)公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)反映(yìng)这类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了(le)这类产品的“债性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强制分红要(yào)求，分红类(lèi)似于债券(quàn)派息，但不等同于(yú)债券的固定利息回报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资(zī)者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化提(tí)供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够(gòu)帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分红(hóng)获取相对于投资债券(quàn)相对高的收益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益(yì)，起(qǐ)到(dào)投资(zī)“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市开心的笑了是地还是得，开心地笑是什么笑场对于未来分(fēn)红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二(èr)级市场价(jià)格走(zǒu)势的关(guān)键因素之一(yī)。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期，一(yī)定(dìng)程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场的(de)价(jià)格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受(shòu)多重(zhòng)因(yīn)素的影响，投资收(shōu)益(yì)是(shì)影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之(z开心的笑了是地还是得，开心地笑是什么笑hī)一，而稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基础设施(shī)项(xiàng)目的经营(yíng)业(yè)绩(jì)相对经济活力的(de)改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除(chú)权(quán)日，将对基金份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单位基金份额(é)的分红金额进行计(jì)算。除权操作是对分红前后基金(jīn)份额净值变化的修正，使(shǐ)投(tóu)资人在基金分红前后均可(kě)以获得公(gōng)平(píng)的(de)投资机会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投资者(zhě)长(zhǎng)期投资的信(xìn)心，同(tóng)时需结合(hé)持(chí)有产品的(de)特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配和(hé)本金归还(hái)

　　普通投资(zī)者(zhě)应(yīng)了解底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红前提是本(běn)金(jīn)之上(shàng)的增值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本(běn)金与增值两个部分(fēn)，两个部分之(zhī)间的比例(lì)是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差(chà)异很大，大多数普通投资者可(kě)能把“分派”金(jīn)额误(wù)认为是持(chí)续分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期(qī)后基金价(jià)值面(miàn)临极大不确定性，这是该类投资者(zhě)应该(gāi)注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要(yào)有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类和(hé)产权类两大资(zī)产类型，持有产权类产品(pǐn)的(de)收益主(zhǔ)要(yào)包括每年的现金分(fēn)红(hóng)及资产增值的收(shōu)益，而持(chí)有特(tè)许经营类产品的收益(yì)主要来(lái)自项目每年(nián)的(de)现金分红。其(qí)中(zhōng)，特许经营权(quán)类资(zī)产的分红包括了利(lì)润(rùn)分配和本金的(de)归还，两(liǎng)者的(de)比率也(yě)是变动(dòng)的，对特许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投(tóu)资标的(de)时，应了解(jiě)公(gōng)募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细(xì)分(fēn)来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投(tóu)资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性(xìng)，对(duì)所(suǒ)选择产品(pǐn)的(de)二级(jí)市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营(yíng)权到(dào)期后不再能产生现金收益(yì)，因(yīn)此将(jiāng)可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经(jīng)营项目，通(tōng)常具备更高的分派(pài)率水平。对于(yú)剩余期限较长的特许经(jīng)营权(quán)项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足够(gòu)年限收回(huí)本金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金该(gāi)负责(zé)人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投(tóu)资本金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价随(suí)着分派(pài)进度(dù)逐(zhú)年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来(lái)自(zì)项目剩余期(qī)限产生的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项目(mù)相比，产权(quán)类项目的(de)土地或建(jiàn)筑(zhù)的(de)剩余(yú)使用年限一般(bān)较长(zhǎng)，再加上到期后(hòu)通过对建筑的(de)更(gèng)新改造或(huò)补缴(jiǎo)土地出让金等追加(jiā)投资，有机会进一步延(yán)长经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经营的(de)假设(shè)反(fǎn)映(yìng)在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该(gāi)负(fù)责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资(zī)产运(yùn)营情况

　　在基(jī)金分红(hóng)的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资(zī)者可以观测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内部(bù)收益率等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是(shì)可供分配现(xiàn)金(jīn)，二者存在本质性区别。经营活动(dòng)产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金净流(liú)量是指企业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业(yè)本(běn)身经营活动产生；可供分配的现金实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金影响利润表的(de)项目进行调(diào)整，加期初现金，最(zuì)终(zhōng)得到的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价(jià)值体(tǐ)现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较(jiào)适合长期持有(yǒu)。建议(yì)投资者对经营权类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多(duō)关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底(dǐ)层资(zī)产的经营净现(xiàn)金流，所以底(dǐ)层资(zī)产运营情况(kuàng)直(zhí)接影响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始(shǐ)权益(yì)人综(zōng)合实力、运营管理机构实(shí)力(lì)、公募基金管理人实力等多重因(yīn)素(sù)来选择投(tóu)资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密集分(fēn)红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期(qī)博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权(quán)效(xiào)应相对(duì)明(míng)显、同时(shí)分(fēn)红规(guī)模(mó)较为可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说明书均会载(zài)明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分配(pèi)金额预测。投资者可(kě)以将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金额(é)与募集材料中(zhōng)披露预测进(jìn)行比(bǐ)较分析，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能(néng)力(lì)进行判(pàn)断(duàn)。”中(zhōng)金(jīn)基金上述负责人也(yě)称。

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