近(jìn)两年火爆的创新产品(pǐn)公募(mù)REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分(fēn)配金额的(de)REITs产品，平均(jūn)分红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对此表示，强(qiáng)制分红机(jī)制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分(fēn)红体现出该(gāi)类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们(men)也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后(hòu)不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红目前已包(bāo)含了利润分配和本(běn)金的(de)归还，在选择投资标的时应(yīng)了解资产类型和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除(chú)息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚(shàng)未公(gōng)布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分(fēn)配金额占可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分(fēn)分配比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人对此表(biǎo)示(shì)，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基(jī)金(jīn)份额交易价格的变化。基(jī)金(jīn)份(fèn)额二级市场价格(gé)受到公(gōng)募REITs预期收益率计算公式 预期收益率是什么资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引(yǐn)起波动(dòng)。与此相比，基金分红(hóng)预期则更(gèng)有规律可循(xún)。公募REITs的(de)分红主要来(lái)自(zì)基础设施资产的经营(yíng)现金流，投资人通过基金募集(jí)材(cái)料和信息披露文(wén)件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设(shè)施(shī)项(xiàng)目(mù)的经(jīng)营业绩，作为进行投(tóu)资决(jué)策的(de)重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作(zuò)为基金(jīn)份(fèn)额持有人实际(jì)获得的现金收益，对于长期投资者(zhě)更具参考(kǎo)价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高级副总(zǒng)监李华平(píng)也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证券投(tóu)资(zī)基金(jīn)指引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规要求，基础设施基金(jīn)应(yīng)当(dāng)将90％以上(shàng)合并后基金年度可分配金额(é)以现(xiàn)金形式分配给投资者，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs的主要(yào)特征之一，稳定(dìng)的分(fēn)红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级市场价(jià)格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的(de)“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红(hóng)类似于债券派息，但不等同于债券的固(gù)定利息回报，而是由(yóu)可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的(de)投(tóu)资品类(lèi)，为资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另(lìng)一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资(zī)者稳(wěn)定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对(duì)于投资债券相对高的收益性，在(zài)有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产包(bāo)收(shōu)益，起(qǐ)到投资(zī)“压舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安(ān)”外，市场对于未来(lái)分红水平(píng)的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年年报(bào)，部(bù)分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金(jīn)额完成率不达(dá)预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多(duō)重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利(lì)于吸引(yǐn)投资者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一(yī)方面市(shì)场热点呈现向股票和债券回归的过(guò)程；另一(yī)方(fāng)面，基(jī)础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩相对经(jīng)济活(huó)力的(de)改善有一(yī)定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金(jīn)额(é)根据单位基(jī)金份额的(de)分红(hóng)金额进行计算。除权操作是(shì)对分红(hóng)前后基金(jīn)份额净值变(biàn)化的修正(zhèng)，使投资人(rén)在(zài)基金分红前后均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资(zī)的信(xìn)心，同(tóng)时需(xū)结合持有产品的(de)特(tè)性(xìng)，关注(zhù)二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影(yǐng)响(xiǎng)程(chéng)度(dù)。”中航基金(jīn)相关人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权分红(hóng)包括利润(rùn)分(fēn)配和本金(jīn)归还

　　普通投资(zī)者应了(le)解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募(mù)基金(jīn)分红前提是本金(jīn)之上的(de)增(zēng)值(zhí)部分不(bù)同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期(qī)间的“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派(pài)”更为准(zhǔn)确，分派的(de)是本金与增值两个部分，两个部分(fēn)之(zhī)间的(de)比例是变动的，与现有公募基金分红差异很(hěn)大(dà)，大多(duō)数普通投资者可能把“分派”金额误认为(wèi)是持(chí)续分红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金(jīn)价(jià)值面(miàn)临极大不确定性，这(zhè)是该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目(mù)前公募REITs主要(yào)有特(tè)许(xǔ)经营权类和产权类两大资(zī)产(chǎn)类型，持有(yǒu)产(chǎn)权(quán)类产品的收(shōu)益(yì)主要包括每年的现金分(fēn)红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营(yíng)类产品的(de)收益主要来自项目(mù)每年的现金分红。其(qí)中，特许经营权类资产的分红包括了利润分(fēn)配(pèi)和本(běn)金(jīn)的(de)归还，两(liǎng)者(zhě)的比(bǐ)率也是(shì)变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的(de)公募REITs可(kě)以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时，应了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层(céng)资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示(shì)，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层(céng)资产属性(xìng)不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对(duì)较多，债性(xìng)偏强。而产权类(lèi)的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资者(zhě)在选择(zé)公(gōng)募(mù)REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目在(zài)经营权到(dào)期后不(bù)再能产生现金收益，因(yīn)此将可供分配(pèi)金额的(de)分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特(tè)点，剩余经营期限较(jiào)短的特(tè)许经营项目，通常具备更高的分派(pài)率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项(xiàng)目(mù)，即(jí)使分(fēn)派率(lǜ)相对较低(dī)，也有(yǒu)足够年限收(shōu)回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资(zī)本金，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份(fèn)额单价随着分派进度逐(zhú)年(nián)下降是正(zhèng)常现(xiàn)象，投资特(tè)许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生(shēng)的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项目的(de)土地或(huò)建(jiàn)筑的(de)剩余使用年(nián)限一般(bān)较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的更(gèng)新(xīn)改造或补缴土地出(chū)让(ràng)金等追加投资，有(yǒu)机会进一步(bù)延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在基础资产(chǎn)的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分(fēn)红的时点，多位业(yè)内人(rén)士(shì)还(hái)表示(shì)，在产品分红期，投资者可以观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金、内部(bù)收益率等指标，来观察和评估项目(mù)底(dǐ)层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关的指标有两(liǎng)个(gè)：一(yī)是年报中披露的经营活动现金流，二(èr)是可供分配现金，二者存在本(běn)质性区别。经营活动产生的现金净(jìng)流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企业本身经营活动产生；可(kě)供分配的(de)现金实质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的(de)项目进(jìn)行调(diào)整，加期(qī)初现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资(zī)产配置新选择，投资价值(zhí)体现在(zài)相对(duì)股债市场独(dú)立的资产配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建议投资者对(duì)经营权类(lèi)的资产可以更多关(guān)注内部(bù)收益率的(de)高低(dī)，对产权类的资产更多(duō)关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资(zī)产的经营净现金流，所(suǒ)以底层(céng)资产运(yùn)营(yíng)情况直接影响投资回报(bào)，投资者(zhě)可综合考(kǎo)虑原始权益人综(zōng)合(hé)实力、运(yùn)营管理机构实力、公募基(jī)金(jīn)管理人(rén)实力(lì)等多(duō)重因素来(lái)选择投资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈(yì)机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者(zhě)关注(zhù)有基本面支撑(chēng)、填权(quán)效应相(xiāng)对明显、同时分红规模较为可观(guān)的个券。

预期收益率计算公式 预期收益率是什么　　“公募(mù)REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供(gōng)分(fēn)配金额预测。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金额与(yǔ)募集(jí)材料中(zhōng)披露预测进(jìn)行(xíng)比(bǐ)较(jiào)分析，结合经济(jì)及市场的实(shí)际环(huán)境，对基础设施(shī)项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力(lì)进行判断(duàn)。”中(zhōng)金(jīn)基金上述(shù)负责(zé)人也称。

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