万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北京海淀的(de)豪(háo)宅被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣(xuān)称要(yào)做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被(bèi)拉向台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集(jí)团成了共同(tóng)债务人(rén)被中(zhōng)国信达(dá)追债，中(zhōng)国信达为了收回钱款不(bù)得(dé)不(bù)将中(zhōng)赫抵押(yā)的(de)75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可(kě)问题是，这(zhè)些房子早(zǎo)已售出，业(yè)主(zhǔ)并非中赫集(jí)团，那些(xiē)真正斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子(zi)现(xiàn)在莫名奇(qí)妙地(dì)被拍(pāi)卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些(xiē)业主的维权信息，难(nán)怪有(yǒu)网友调侃：“富人(rén)被(bèi)割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后(hòu)，可能没你想象(xiàng)的(de)那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书(shū)院”，但谁(shuí)都没想到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发(fā)现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司(sī)不良债(zhài)权转让(ràng)项目”，债权总(zǒng)额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示(shì)，上(shàng)述不良债权(quán)转让项(xiàng)目的处置主体是中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司北京市(shì)分公司（下称中国(guó)信达北分），处(chù)置(zhì)的(de)是(shì)对北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债(zhài)权。截至(zhì)2023年1月31日，债权(quán)金(jīn)额约为(wèi)46.95亿元人(rén)民币，其(qí)中债(zhài)权(quán)本(běn)金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共同债(zhài)务(wù)人。目前，该(gāi)项(xiàng)目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看，这就是一(yī)起中国信达(dá)北分(fēn)讨(tǎo)债的故事，但(dàn)实(shí)际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报道，万柳(liǔ)书(shū)院总共301户，而且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果该报道(dào)属实(shí)，说明这些(xiē)房(fáng)子实际上都是卖出(chū)去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国(guó)信达的(de)拍卖(mài)页(yè)面上又(yòu)注明这75套房子(zi)是(shì)“未出售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只能说明这些房(fáng)子根(gēn)本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一财经的(de)报道证(zhèng)实了上述(shù)内容(róng)。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵押出去(qù)，现在还(hái)没资金(jīn)解抵押，所(suǒ)以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的(de)顶级(jí)豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业(yè)主基本都(dōu)是北京(jīng)的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书(shū)院(yuàn)的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书(shū)院的业(yè)主中，还(hái)有不少中赫集(jí)团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这(zhè)些业主确实已(yǐ)经支付价款并实际占(zhàn)有，那么(me)，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次(cì)拍卖损失最大的(de)，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中，业(yè)主已经支(zhī)付价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果业(yè)主没有过(guò)错，人民法院不得(dé)查封、扣押(yā)、冻结，已经(jīng)查封的可(kě)以(yǐ)向法院提出执行异议申请，请求法院解除查(chá)封，同时(shí)可以联合起诉开发商(shāng)，要求退还购(gòu)房款或办理(lǐ)房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人(rén)民法院关于(yú)商品(pǐn)房消费者(zhě)权利保护问题(tí)的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的(de)购买房屋(wū)并已(yǐ)支付全部价款，主张其(qí)房屋交付请求权优先(xiān)于(yú)建(jiàn)设工程价款优先受偿权(quán)、抵押(yā)权以(yǐ)及(jí)其他(tā)债权的，人民法院应当予以支持。只支付(fù)了部分(fēn)价款的商品房(fáng)消费者，在一审法庭(tíng)辩论(lùn)终(zhōng)结(jié)前(qián)已实际支(zhī)付剩余价(jià)款的，可以适(shì)用(yòng)前(qián)款规定。

　　也就是说，如(rú)果(guǒ)这75套房子均(jūn)为“已售未网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良债权，实(shí)际(jì)上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能(néng)卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会(huì)被业主讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权(quán)公司中国(guó)信达(dá)申请不良债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已(yǐ)经成为(wèi)赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集(jí)团旗(qí)下子公(gōng)司。2019年(nián)4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选(xuǎn)择退出(chū)了(le)赫华(huá)恒瑞的股东行(xíng)列，中国(guó)金谷国际信托有限(xiàn)责任公司成为了(le)唯一股东，后(hòu)者由中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房(fáng)企，中(zhōng)赫集团既没(méi)有很大规(guī)模(mó)，也(yě)没有很高的(de)国(guó)民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进入北京的(de)第(dì)一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出(chū)钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时(shí)京城最(zuì)贵的楼(lóu)盘(pán)，引发了(le)市场(chǎng)强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海(hǎi)淀(diàn)顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利(lì)、万科(kē)等大(dà)型(xíng)知(zhī)名房企(qǐ)手中，抢下了北(běi)京万柳地块，成为北京当年的“双料(liào)地(dì)王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端的(de)姿态(tài)杀入(rù)市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的(de)五米(mǐ)高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银杏(xìng)树(shù)，还是每平米20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰(chén)院的树、北平府(fǔ)的(de)院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就(jiù)可看出(chū)其在北京豪宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当时有(yǒu)名的融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等(děng)，现如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的(de)法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了(le)8年之(zhī)久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹乌苏里江在哪，乌苏里江在俄罗斯叫什么，就(jiù)住在钓(diào)鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名(míng)商业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成(chéng)功(gōng)奠定了中赫(hè)集团的“高(gāo)端路线”，也因此(cǐ)，它被外(wài)界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿(ná)北京(jīng)城(chéng)最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发(fā)商光环的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被执行标(biāo)的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文(wén)书(shū)确定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了(le)？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个(gè)地步(bù)，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书(shū)院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到(dào)沦为“老赖(lài)”，中赫(hè)集团实(shí)控人周金辉的人生轨迹(jì)跟(gēn)着急转直下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企纷纷开始了(le)多(duō)元化(huà)转型，但转型之路并不好走。早在2008年(nián)开(kāi)始，中赫(hè)集团就尝试过(guò)多(duō)元化业(yè)务，先后进军能源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本退出(chū)后，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参(cān)股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安(ān)的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集(jí)团从中(zhōng)信(xìn)集团手中(zhōng)拿(ná)下北(běi)京国(guó)安俱(jù)乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫(hè)为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫集团(tuán)及其(qí)实乌苏里江在哪，乌苏里江在俄罗斯叫什么控人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质权(quán)人包括海金商业保理(lǐ)、北(běi)京建工、山东国际信托(tuō)、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京(jīng)国安后，不仅国(guó)安的经营状况没有得到改善，中赫集(jí)团也被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据(jù)北京产权交易所官(guān)网信(xìn)息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解(jiě)资金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在(zài)持续质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但(dàn)国安和中(zhōng)赫的经营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团被5次列(liè)被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股(gǔ)东周金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确(què)定义务，上述被执行人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控(kòng)人都成为(wèi)老赖(lài)的情况下，被执行10个(gè)多亿的北(běi)京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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