导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地(dì)产步入(rù)大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十年是中(zhōng)国房地产市场黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平(píng)，足(zú)够(gòu)4000万家庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年地产持续(xù)低景气，有关(guān)中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此判断中国(guó)未(wèi)来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全(quán)国有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，第七(qī)次人(rén)口普查调查数(shù)据显示城镇家庭户(hù)人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中国(guó)房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事(shì)实上住建部(bù)披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇(zhèn)非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因素密(mì)切相关。中国的(de)人均住宅间数(shù)较发达国家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数(shù)大于(yú)1同样不意(yì)味(wèi)着(zhe)中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国(guó)城(chéng)镇居民户均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示，目前城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中(zhōng)商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似(shì)乎意味着(zhe)户(hù)户有房，然(rán)而事实上中国住宅市场供需(xū)并不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据显示，成(chéng)熟房地(dì)产市(shì)场的(de)住(zhù)宅套户比会(huì)大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无(wú)法满足流动(dòng)人(rén)口(kǒu)的租赁和置业需(xū)求。全国(guó)总(zǒng)人(rén)口的近三成(chéng)都是流动(dòng)人口，流(liú)动人(rén)口会选择(zé)在(zài)大城(chéng)市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了额外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地产仍(réng)有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两(liǎng)人(rén)户占比不断增(zēng)加，导致家庭户(hù)数增(zēng)多。小(xiǎo)家(jiā)庭(tíng)化趋(qū)势将延续，带(dài)来(lái)新(xīn)户购房(fáng)需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济(jì)板块的(de)分化日益明显，区域经济资(zī)源(yuán)分(fēn)配的再集(jí)中吸引着(zhe)人口流(liú)入，人口净迁入城市(shì)的新增住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的(de)住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积均(jūn)较发(fā)达国家有着不(bù)小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国(guó)地(dì)产步入大分化时(shí)代(dài)而非停滞期(qī)。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，这是过(guò)去二十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么当下(xià)房(fáng)地产大分(fēn)化时代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则(zé)更多(duō)体现在住宅(zhái)质量供需(xū)冲(chōng)突(tū)。

　　地(dì)产大(dà)分化必将体现在不同(tóng)能(néng)级城市(shì)之(zhī)间，不同区域板块(kuài)之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前(qián)，官方披(pī)露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城市二(èr)手房挂(guà)牌量突然激(jī)增，引发一(yī)阵(zhèn)二(èr)手房的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不(bù)禁(jìn)担心，中国的房子(zi)是否已经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是供给过(guò)剩，还是供(gōng)需平(píng)衡，或是仍然存在不足(zú)？可(kě)惜由于住宅存量数据(jù)并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具(jù)体情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测(cè)算(suàn)出中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有住(zhù)宅套数(shù)，回答当(dāng)前(qián)的房子是(shì)否(fǒu)真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何(hé)有效观察中国(guó)户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量(liàng)过(guò)剩(shèng)的(de)直观判断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月，在以(yǐ)全(quán)国自然灾害综合风险普(pǔ)查工(gōng)作情况(kuàng)为主题的(de)新闻(wén)发(fā)布会上，负责人对外披(pī)露：“住(zhù)宅城乡建设(s北京银行营业时间，北京银行营业时间周六周日hè)行业获取了全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平均每栋(dòng)建筑(zhù)住不(bù)到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋数计算(suàn)的(de)城镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学(xué)校、医院等(děng)非住宅。总的(de)算(suàn)下(xià)来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数(shù)据公布了(le)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数大于1，看似意(yì)味着(zhe)人人(rén)都有房间居住(zhù)。

　　居(jū)住水平(píng)不(bù)仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密(mì)切相关。单单(dān)从人均(jūn)住宅间数不能完全(quán)反映(yìng)出城(chéng)镇(zhèn)居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位(wèi)购买成(chéng)套(tào)住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民住(zhù)宅主要分两大类，一(yī)类是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自(zì)建房(fáng)等非商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计数据，并没有直接(jiē)公布(bù)城镇(zhèn)住宅数量。居(jū)民(mín)住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居(jū)民住宅来(lái)源（人口普查(chá)数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用(yòng)到(dào)上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅数量极(jí)少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套数相加，我们(men)就(jiù)能(néng)够得(dé)到当前(qián)商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有的商品住宅和非商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推算得到(dào)居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数(shù)除(chú)以家庭户数，我们就(jiù)能(néng)够得到(dào)城镇(zhèn)户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住宅(zhái)套户比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到底有多(duō)少(shǎo)，目前缺(quē)乏一(yī)个(gè)准(zhǔn)确统计。我们利(lì)用既(jì)有(yǒu)统(tǒng)计数(shù)据，大致测算(suàn)得到中国存量房地(dì)产套数，并进一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有的(de)住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计(jì)算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中(zhōng)期房(fáng)占比近9成。本(běn)文(wén)去除商品住宅(zhái)累计销售套数里的期房销售，得到商品住(zhù)宅(zhái)现房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数=截(jié)止到2022年(nián)商品住(zhù)宅累计销售套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们需(xū)要进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数(shù)据(jù)显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民(mín)的住宅(zhái)结构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中自建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住(zhù)宅和购买二手房(fáng)都是商品住(zhù)宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年期间商品住(zhù)宅(zhái)增(zēng)幅(fú)为过去十(shí)年(nián)变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从(cóng)而我们(men)估(gū)算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已(yǐ)购(gòu)期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三(sān)点含(hán)义

　　既(jì)然城镇居(jū)民(mín)已经(jīng)达到了户均一套房的(de)程度，“户户(hù)有房”是否意味着(zhe)中国(guó)城镇化(huà)进展(zhǎn)终结(jié)，甚至意(yì)味着中国地产存量(liàng)供给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着(zhe)住宅市场(chǎng)供需平(píng)衡(héng)

　　需(xū)要有多余住宅来满足(zú)因人口流动、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的(de)住(zhù)宅套(tào)户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净(jìng)流入地的住(zhù)宅市场(chǎng)供不应(yīng)求(qiú)，造(zào)成房价(jià)或(huò)房租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国的(de)流(liú)动人(rén)口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流(liú)动人口分别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱(qián)，在(zài)老(lǎo)家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人(rén)口(kǒu)流动调查数据显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的(de)流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上会(huì)占据两套房，在高(gāo)房价的(de)大城市租赁(lìn)一套(tào)房，在房价(jià)较低的(de)县城购(gòu)买一(yī)套房。所以说户均一(yī)套房(fáng)无法满足庞(páng)大流动人口的租赁与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅中依然有不少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　北京银行营业时间，北京银行营业时间周六周日三成(chéng)家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居(jū)民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存(cún)在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等基(jī)础设施陈(chén)旧，给住户的生活带(dài)来了很(hěn)大(dà)的(de)不便和安全隐患，并且居(jū)住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存(cún)在5％左右的家庭没(méi)有独(dú)立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区(qū)很难满足现代生活需(xū)求(qiú)，在(zài)未来大(dà)都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中(zhōng)一(yī)居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市(shì)土地资(zī)源紧张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面积扩张是(shì)未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进(jìn)城和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均(jūn)值(zhí)，近(jìn)4成(chéng)家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国(guó)人均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积低于(yú)15平方米的(de)家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面(miàn)积为40平，即(jí)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭(tíng)户人(rén)数，需要(yào)住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至(zhì)少(shǎo)新增82亿(yì)平(píng)。

　　对(duì)比发达(dá)国家人均住宅面(miàn)积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除(chú)公摊面(miàn)积后，中国的人(rén)均可使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要(yào)的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测算得到中国城(chéng)镇家庭户(hù)均1套房，看似已经(jīng)户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口(kǒu)静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实(shí)之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来(lái)自(zì)于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)人口数不断(duàn)下(xià)降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人(rén)口小家(jiā)庭化趋势将继(jì)续延续(xù)，导致户数(shù)会因户均人口规(guī)模(mó)的缩小而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导(dǎo)致经(jīng)济发展带(dài)来的(de)新增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的分化日(rì)益明显，资源和生产(chǎn)要(yào)素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区(qū)域经济资源分配(pèi)的(de)再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租(zū)房，给迁(qiān)入(rù)地(dì)住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万人，其人(rén)口增长主(zhǔ)要(yào)受益于人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改(gǎi)善性需求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅的(de)家庭拆(chāi)迁改建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年(nián)间(jiān)新(xīn)增8473万家庭(tíng)户(hù)，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需(x北京银行营业时间，北京银行营业时间周六周日ū)求增(zēng)加9755万(wàn)户(hù)。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经(jīng)济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础(chǔ)设(shè)施配套差、没有(yǒu)或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他国家依旧存在(zài)不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与经济水平有着密切正向联(lián)系(xì)。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国(guó)的(de)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是中国(guó)地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不(bù)足，供(gōng)需出(chū)现错配，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大分化时代已至，这(zhè)种(zhǒng)分(fēn)化不单局限于城市能级之(zhī)间差(chà)异，优质小区和老旧二手房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并(bìng)不是针对(duì)住宅，因(yīn)此可能存在统计(jì)偏差。商(shāng)品住宅(zhái)占比实际(jì)值可能(néng)偏低(dī)，其(qí)增速可(kě)能超(chāo)预期。

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