近两年(nián)火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现出该类产品长期投资(zī)价(jià)值，通(tōng)过(guò)观(guān)测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金等指标(biāo)，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们(men)也提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者注意，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项目(mù)在经(jīng)营(yíng)权到期后不再产生(shēng)现金收(shōu)益，特许经营权分红目前(qián)已(yǐ)包含了(le)利润分配和本金(jīn)的归还，在选择投资(zī)标的时(shí)应了解资产类(lèi)型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期(qī)，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息(xī)日，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配(pèi)情(qíng)况尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分(fēn)配金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金(jīn)额(é)占可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表(biǎo)示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要收益来源(yuán)为(wèi)持有期分红收(shōu)益，以及基金(jīn)份额(é)交易价格的变化。基金份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)及市(shì)场因素(sù)的综合(hé)影响(xiǎng)，较易(yì)引起波动(dòng)。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自基础(chǔ)设施资(zī)产的经营(yíng)现金流，投资人通过基金募(mù)集材料(liào)和信息披露文(wén)件，结合行业及(jí)市场情况，可以分(fēn)析基础设施项目(mù)的(de)经(jīng)营业绩(jì)，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额(é)持有(yǒu)人实际获得的(de)现金收益，对于长期(qī)投(tóu)资者(zhě)更具参考价(jià)值。”中(zhōng)金基金相关负(fù)责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华(huá)平也表示，根据《公开募集(jí)基(jī)础设施(shī)证(zhèng)券(quàn)投(tóu)资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并后基(jī)金年度可分配金额以现金形(xíng)式分配给投资(zī)者，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳(wěn)定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资(zī)价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同(tóng)时具备“股性(xìng)”和“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场价(jià)格反(fǎn)映这(zhè)类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派(pài)息(xī)，但不(bù)等同(tóng)于债券的固定利息(xī)回报，而是由(yóu)可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投(tóu)资品类，为资产配置多元化提(tí)供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一(yī)方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者稳(wěn)定收(shōu)益。机构(gòu)投资者公募(mù)REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获(huò)取相(xiāng)对于(yú)投资债券(quàn)相对高的收益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资(zī)产包收益(yì)，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投(tóu)资(zī)收(shōu)益“落袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对(duì)于未来(lái)分(fēn)红水平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募(mù)REITs的二级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截(jié)至4月21日，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完(wán)成率不达(dá)预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)价格(gé)。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格波(bō)动受多重因(yīn)素的影响，投(tóu)资收(shōu)益(yì)是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格的(de)主要因素之一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投(tóu)资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也(yě)表(biǎo)示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目(mù)的经营(yíng)业绩相(xiāng)对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基(jī)金份额(é)的(de)开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基金份额的分(fēn)红金额进行计算。除权操(cāo)作是对分红(hóng)前后(hòu)基金份额净值变(biàn)化的修(xiū)正，使投资人在基金分金典保质期一般是多久啊 金典牛奶过期了几天还能喝吗(fēn)红(hóng)前后均可以获得公(gōng)平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投(tóu)资的信心，同时需结合持(chí)有(yǒu)产品的特性，关注二级(jí)市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体(tǐ)收益的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基(jī)金相关人(rén)士(shì)也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配和本金归(guī)还(hái)

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应(yīng)了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还(hái)提醒(xǐng)，与(yǔ)现有(yǒu)公募基(jī)金(jīn)分(fēn)红前提是本金之上的(de)增值部分不同(tóng)，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确(què)，分派的是本金与增(zēng)值两个部(bù)分，两个部分之间的比例(lì)是变动的，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红(hóng)差异很大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派(pài)”金额(é)误认为是(shì)持续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合同年限(xiàn)到期后基金价值(zhí)面临极大不确定性，这(zhè)是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营(yíng)权类和产权类两大(dà)资产类型，持有(yǒu)产权类(lèi)产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包括(kuò)每年(nián)的现金分红(hóng)及(jí)资产增值的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益(yì)主(zhǔ)要(yào)来(lái)自项(xiàng)目每年的现金(jīn)分(fēn)红(hóng)。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权类资产(chǎn)的(de)分红(hóng)包括了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归还，两者的(de)比(bǐ)率也是变(biàn)动的，对特(tè)许经营权类资产的公(gōng)募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选择投资标的时，应了解公(gōng)募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分红因底(dǐ)层资(zī)产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含(hán)“本金+收益(yì)”，分红(hóng)相(xiāng)对较多(duō)，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价值增(zēng)值(zhí)，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏(piān)强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所(suǒ)选择产品的(de)二级市场价格和分(fēn)红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经(jīng)营项目在(zài)经营权到期(qī)后(hòu)不再能产生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收益，因此将可(kě)供(gōng)分配金额(é)的分(fēn)配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限较(jiào)短的特许经营项(xiàng)目，通(tōng)常具备更(gèng)高的分(fēn)派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也(yě)有足够年限收(shōu)回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负(fù)责(zé)人提醒投(tóu)资者(zhě)注意，特(tè金典保质期一般是多久啊 金典牛奶过期了几天还能喝吗)许经营(yíng)权项目(mù)的(de)分派金额包含了投资本(běn)金，在不进行(xíng)扩募的情况下(xià)，基金份额单价随着分派(pài)进度逐年(nián)下降是正常(cháng)现象，投资(zī)特(tè)许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目(mù)相比(bǐ)，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余(yú)使用年(nián)限一般较(jiào)长(zhǎng)，再(zài)加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有(yǒu)机会进一(yī)步延长经营期限。这(zhè)种类(lèi)似永续经营的假设反(fǎn)映(yìng)在(zài)基(jī)础(chǔ)资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资(zī)产投资属性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测内部(bù)收益率等(děng)指标

　　评估项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还(hái)表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红(hóng)期，投资者可以观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率等指标，来观察和评(píng)估项目(mù)底层资(zī)产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报(bào)中披露的经(jīng)营活动现金流，二是可供分配现金，二(èr)者存在本质(zhì)性区别。经营活动(dòng)产生(shēng)的(de)现金净流量是指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分(fēn)配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的(de)项目进(jìn)行调整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最终得(dé)到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公(gōng)募(mù)REITs作为(wèi)资产配置新选(xuǎn)择(zé)，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独立的资产配(pèi)置功能(néng)，比较适合长期持有。建议(yì)投资者对经营权类的资产可以(yǐ)更多关注内部收益率的(de)高低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分派率高低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底层资(zī)产运营(yíng)情况(kuàng)直接影响投资回报，投资(zī)者可(kě)综合(hé)考(kǎo)虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综合实力、运营管(guǎn)理机(jī)构(gòu)实(shí)力、公募基金管(guǎn)理人实力等(děng)多重(zhòng)因素来选(xuǎn)择投资标的(de)。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报(bào)也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期(qī)，由(yóu)于(yú)分(fēn)红交易(yì)带来的短(duǎn)期博弈机(jī)会仍在(zài)，叠加此前市场(chǎng)接(jiē)连(lián)回调(diào)，建(jiàn)议投资者(zhě)关注(zhù)有基本(běn)面支(zhī)撑(chēng)、填权效应相对明显(xiǎn)、同时(shí)分红规模较为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红金额(é)与(yǔ)募集(jí)材(cái)料中披(pī)露(lù)预测进行比较分析(xī)，结合经济及市场的实际环境，对(duì)基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上(shàng)述负责(zé)人也称。

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