饱受争议的(de)二手房交易(yì)中介(jiè)费(fèi)问(wèn)题，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到(dào)监管(guǎn)部(bù)门的重视。

　　5月(yuè)8日，住(zhù)建(jiàn)部、市场监管总局联合发布了关于规范房地产(chǎn)经纪服务的意见。意见提及，近(jìn)年来，部分(fēn)房(fáng)地产(chǎn)经纪机构(gòu)存(cún)在利用房(fáng)源客源优势(shì)收(shōu)取过高费用、未明(míng)码标价、捆绑收费(fèi)、滥(làn)用(yòng)客(kè)户个人信息(xī)等问题(tí)，加重交(jiāo)易(yì)当事人负担、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从(cóng)加(jiā)强从业主(zhǔ)体(tǐ)管(guǎn)理、明确经纪服务内容、合(hé)理确定经纪服务收(shōu)费(fèi)、严格实(shí)行明码标价(jià)等十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首(shǒu)席分析师(shī)张大伟(wěi)称，随(suí)着城市(shì)发展，一(yī)二线城市二(èr)手房交(jiāo)易占比(bǐ)逐渐增加。以北京(jīng)、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量(liàng)二手房成交依赖中(zhōng)介居间成交(jiāo)，房地(dì)产调控重心逐渐从开发(fā)商过(guò)渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城(chéng)规院住(zhù)房政策研(yán)究中心首席(xí)研究(jiū)山衔落日浸寒漪中的衔字是什么意思，衔的意思员李(lǐ)宇嘉(jiā)表示，买房对居民来说属于金额不低(dī)的大宗交(jiāo)易，由于(yú)二(èr)手房交易成本较高、交易周(zhōu)期较(jiào)长，具有非(fēi)常强的专业性(xìng)，居民(mín)往(wǎng)往通过(guò)中介来完成(chéng)。但(dàn)很多中介利用信息(xī)不对(duì)称等问题(tí)，将非必要的(de)收费夹带其中(zhōng)，如收取过桥(qiáo)融(róng)资、按揭费、担(dān)保费(fèi)等，对居民造成额外的负担，而且这些服(fú)务(wù)事项(xiàng)并未明码标(biāo)价(jià)。

　　对于二手房市(shì)场交(jiāo)易过(guò)程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经(jīng)纪服务在(zài)内的(de)相关(guān)市场(chǎng)交易行为及其(qí)主体进行(xíng)规范和(hé)秩序整顿，是房(fáng)地产市(shì)场管理和调控(kòng)的主题。“当(dāng)下，推(tuī)进这项工(gōng)作的意义更(gèng)大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历(lì)来(lái)对房地产经纪服务(wù)行业(yè)关注最(zuì)多的(de)一个话(huà)题，便是(shì)房地产(chǎn)经纪服务(wù)费(fèi)的问题。

　　张大(dà)伟认为(wèi)，未来相关(guān)部门(mén)主要监管的(de)重点(diǎn)，将是对房地产经纪服务收费及中介交易(yì)进行规(guī)范。

　　在热点城市，二(èr)手(shǒu)房(fáng)屋交易过程中，部分价值(zhí)不菲的房(fáng)屋，往往(wǎng)要缴(jiǎo)纳一(yī)笔(bǐ)金额不(bù)低(dī)的中介费。以北京某房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)机(jī)构2.7％的(de)服务(wù)费(fèi)率计算(suàn)，一(yī)套1000万元的房(fáng)屋(wū)，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理(lǐ)确(què)定经纪服务(wù)收费上，两部门在此次意见中提(tí)及，房地产经纪机(jī)构要(yào)合理降(jiàng)低住房买(mǎi)卖和(hé)租(zū)赁经纪(jì)服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原(yuán)则实行(xíng)分(fēn)档(dàng)定价。引(yǐn)导由(yóu)交(jiāo)易双方(fāng)共同承担经纪服务(wù)费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)标(biāo)准的最早依据是(shì)1995年(山衔落日浸寒漪中的衔字是什么意思，衔的意思nián)国家计委(wěi)建(jiàn)设部(bù)下发的《关(guān)于房(fáng)地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房屋买卖代(dài)理(lǐ)收费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市执行的2014年更新后的收费标准(zhǔn)，即(jí)根(gēn)据这样的规定(dìng)：“少数特别(bié)复杂的住(zhù)宅(zhái)买(mǎi)卖经纪服务，经(jīng)交易各方协商(shāng)同(tóng)意(yì)，可(kě)在规(guī)定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅(fú)度最高不得超过10％。”这意(yì)味(wèi)着(zhe)，当前北京二手(shǒu)房中介费上(shàng)限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟表(biǎo)示，本着(zhe)“简政放权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房(fáng)地产中介(jiè)服(fú)务等(děng)57个(gè)政(zhèng)府定价，房(fáng)地(dì)产经纪服务收费多(duō)少由各中介机(jī)构(gòu)自(zì)行决(jué)定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介机构(gòu)在实(shí)际收取费用(yòng)过程中，相(xiāng)关监管(guǎn)部门(mén)当前并(bìng)未明(míng)确具体的中介费率，中介机构仅需在服务过程中(zhōng)对收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)进行明(míng)码标(biāo)价即可。而房地产经纪(jì)服务(wù)机构在具体收取过程(chéng)中(zhōng)，会结合(hé)房屋价值(zhí)及工资标(biāo)准，综合计算出合适的中(zhōng)介费率。”张(zhāng)大伟补(bǔ)充道(dào)。

　　对于明码标(biāo)价问题，两(liǎng)部(bù)门在此次意见中提(tí)及，房地产经纪机(jī)构(gòu)应(yīng)当在经营门店、网站、客户(hù)端等场所或(huò)渠道(dào)，公示服(fú)务项目、服务内容和(hé)收费标准，不得混合(hé)标价和捆绑收费。房(fáng)地产经纪机构提(tí)供的基本服务和延伸服务，应当分(fēn)别明确服务项目和收费标(biāo)准。房地产经纪机(jī)构(gòu)收费前(qián)应当(dāng)向交易当事人出具收费清单，列(liè)明收费(fèi)标准、收费金额，由当事人(rén)签字确认。

　　另(lìng)外，对收费(fèi)明显高于市场平均水平的(de)房地产(chǎn)经纪机构(gòu)，住房(fáng)和城(chéng)乡建(jiàn)设部(bù)门将会同市场监(jiān)管(guǎn)等部门采取约(yuē)谈等综合措施进(jìn)行重点监管。市(shì)场监管部门(mén)会同有关部(bù)门依法查处(chù)不按规定(dìng)明码标价、操(cāo)纵经纪服务收(shōu)费(fèi)等(děng)违(wéi)反价(jià)格(gé)和反垄断法律法规(guī)的行为。对(duì)房地产经纪机构相关(guān)违法违规信息，市场监管部门要依法(fǎ)依规纳入国家企业信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋(wū)中介(jiè)费要(yào)降了(le)？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低(dī)的原(yuán)则实行分档定价(jià)，是否意味着，未来豪宅的中介(jiè)费有(yǒu)望(wàng)大幅降低？

　　中(zhōng)原(yuán)地产华南区总裁(cái)兼深圳中原(yuán)总经理郑叔伦称，住(zhù)建部发(fā)文鼓励按照成(chéng)交价格越高(gāo)、服(fú)务费(fèi)率越低的(de)原则(zé)实行分(fēn)档定价，合理降低(dī)住房买卖和(hé)租赁经纪服务(wù)费用(yòng)，主(zhǔ)要还是规范行业，打击收费过高的经纪机构，但对市场影(yǐng)响有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普(pǔ)宅本(běn)来收费(fèi)就不(bù)同，各家收(shōu)费普遍在合(hé)理范(fàn)围(wéi)内，加上经纪(jì)服务费用对市场的(de)影响(xiǎng)不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励(lì)性质，即只(zhǐ)是纲领性文件(jiàn)而(ér)非规定，未(wèi)来如何具体认定(dìng)其中的细则，还需要看(kàn)各城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大(dà)伟表示，“从(cóng)目(mù)前市场看(kàn)，经纪服务(wù)领(lǐng)域(yù)的调整改善、规范(fàn)化，有利于行业健(jiàn)康发展。同时，由(yóu)于二(èr)手房(fáng)很多房源在产权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税费等都可(kě)能对交易产生影响(xiǎng)，这对房地产经纪(jì)服务(wù)行(xíng)业的(de)专(zhuān)业性提出更高的要(yào)求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手房买卖过(guò)程中，原本应该由上(shàng)下(xià)家(jiā)各支付一半的中介费，但在一(yī)些热点城(chéng)市的二手房交易过程中，往(山衔落日浸寒漪中的衔字是什么意思，衔的意思wǎng)往会有(yǒu)这样的情形，因部分购(gòu)房者处于弱势地位，从而会(huì)出现中介费及税费(fèi)均(jūn)由购房者来(lái)承担。即使一(yī)些房东愿意(yì)承担(dān)中介费(fèi)，这部分费用(yòng)也可能(néng)通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这(zhè)种所(suǒ)谓(wèi)‘约(yuē)定俗(sú)成’的情况，一些房产中介公司将其视为向购房者单边收费的行为。部分中介公司(sī)可能会利用其支配地位，在原先经纪(jì)服务收费的基础上，再次向房东(dōng)收取费用，而这部分费用，房东(dōng)往往会将其(qí)转再(zài)次转嫁给(gěi)购(gòu)房(fáng)者(zhě)，这实际上相当(dāng)于变相推高了房价。两(liǎng)部门提(tí)出严禁操纵经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)，不仅(jǐn)有利(lì)于提高(gāo)交易中操作的透明(míng)度，也有(yǒu)利(lì)于房价(jià)的稳定。”陆(lù)骑麟(lín)称。

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