近两年火爆的创(chuàng)新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳定分(fēn)红体现(xiàn)出(chū)该类产品长期投资价值，通过(guò)观(guān)测经营活(huó)动现金流(liú)、可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目(mù)相比，特(tè)许经(jīng)营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不再产(chǎn)生现金收益(yì)，特(tè)许经营权分(fēn)红(hóng)目前已(yǐ)包含了利润分配(pèi)和本金的归还，在选择投(tóu)资标的时应了不羡鸳鸯不羡仙下一句，不羡鸳鸯不羡仙,只羡白发苍苍有人牵解资产类型和分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布(bù)。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可(kě)供分配金额比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)对此表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持(chí)有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基(jī)金份额二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期(qī)则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产的经(jīng)营现(xiàn)金流，投资人通(tōng)过(guò)基金(jīn)募集材料(liào)和信(xìn)息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基(jī)础设(shè)施(shī)项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份(fèn)额二(èr)级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作为基金份额持有(yǒu)人实际获得的现(xiàn)金收益，对(duì)于长期(qī)投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责(zé)人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监(jiān)李(lǐ)华平也表示(shì)，根据(jù)《公开(kāi)募集(jí)基础设施证券投(tóu)资基金指引(yǐn)（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规(guī)要(yào)求，基础设施基金应(yīng)当(dāng)将90％以(yǐ)上(shàng)合并后基金年(nián)度可分配(pèi)金额(é)以现金形式分配给投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资(zī)角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重(zhòng)特(tè)点(diǎn)。二级市场(chǎng)价格(gé)反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于债(zhài)券(quàn)派息，但(dàn)不等同于债券的(de)固定利息回(huí)报，而(ér)是由可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配(pèi)置多元化提供(gōng)抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强的配置价(jià)值。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮(bāng)助(zhù)机构投资者稳定(dìng)收益。机(jī)构投(tóu)资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资(zī)债券相对高的收益性，在有效控制风(fēng)险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)了(le)投资收益“落袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对于(yú)未(wèi)来分红(hóng)水平的预期，也是影响(xiǎng不羡鸳鸯不羡仙下一句，不羡鸳鸯不羡仙,只羡白发苍苍有人牵)REITs基(jī)金二(èr)级市场(chǎng)价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的(de)二(èr)级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以(yǐ)来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布(bù)了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配金额完成率不达预期(qī)，一定程(chéng)度(dù)上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格波动(dòng)受多重因素的(de)影响，投资(zī)收益(yì)是影响REITs二级(jí)市(shì)场价格的(de)主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投(tóu)资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一(yī)方(fāng)面市(shì)场(chǎng)热点呈(chéng)现向股(gǔ)票和债券回(huí)归的过程；另(lìng)一方(fāng)面，基础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的经营业绩相对经济活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除(chú)权(quán)日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金额(é)根据单位基金份额的分(fēn)红金额进行计算。除权(quán)操作是对分红前后基金份(fèn)额(é)净值(zhí)变化的(de)修正(zhèng)，使投资人在基金分红(hóng)前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的信心，同时需(xū)结合持(chí)有产(chǎn)品(pǐn)的特性(xìng)，关注二级(jí)市场扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中航基金相关(guān)人士(shì)也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括(kuò)利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人士(shì)还提醒，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红前提(tí)是本金之上(shàng)的增值部(bù)分不同(tóng)，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作期间的“分(fēn)红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值(zhí)两个部(bù)分，两个(gè)部分之间(jiān)的比例是变(biàn)动的，与现有公募(mù)基金分红差(chà)异(yì)很大，大多(duō)数普通投资(zī)者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期(qī)后基金价值(zhí)面(miàn)临极大不确定(dìng)性(xìng)，这是该类投(tóu)资者(zhě)应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经(jīng)营权类和产权类两(liǎng)大资产(chǎn)类型，持有产权类产品(pǐn)的收益主要包括每年的(de)现(xiàn)金(jīn)分红(hóng)及资产增(zēng)值的(de)收益，而持有特许(xǔ)经营类产(chǎn)品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资(zī)产的分(fēn)红包括了利润分配和本金的归还(hái)，两者的(de)比率(lǜ)也是变动的，对(duì)特许经营权类资(zī)产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益(yì)。普通(tōng)投资(zī)者在选择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的(de)类型(xíng)。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示，从细(xì)分(fēn)来看，各类(lèi)公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不(bù)同而(ér)形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相对(duì)较多(duō)，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产的价(jià)值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投(tóu)资(zī)者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对(duì)所选择产品(pǐn)的二(èr)级市场价格(gé)和分红有合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责(zé)人(rén)也认为(wèi)，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营项目在经营权到期(qī)后不再能产(chǎn)生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益(yì)，因此将可供分配(pèi)金额的分配理解为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基于(yú)这个(gè)特点，剩余经(jīng)营期限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具备更(gèng)高的(de)分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营(yíng)权项目，即使分派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足够(gòu)年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提(tí)醒投资者(zhě)注(zhù)意(yì)，特许经营权项目(mù)的(de)分派金额包含了投资本金，在不进(jìn)行(xíng)扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期(qī)限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的(de)土地(dì)或建筑的剩(shèng)余(yú)使用年限一般较(jiào)长，再加上到期后通过(guò)对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等(děng)追加投资，有(yǒu)机会进一步延(yán)长经(jīng)营期限。这种类似永续(xù)经营的(de)假设反(fǎn)映在(zài)基础资(zī)产(chǎn)的估(gū)值(zhí)上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具(jù)备更显著的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率等指标

　　评(píng)估项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资(zī)产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的(de)时点，多(duō)位业(yè)内人士还表示，在产品分(fēn)红期(qī)，投资者可以观测(cè)经(jīng)营活动(dòng)现金不羡鸳鸯不羡仙下一句，不羡鸳鸯不羡仙,只羡白发苍苍有人牵流、可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金、内部收(shōu)益(yì)率等指标，来观察和评估(gū)项目底层资产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航(háng)基金(jīn)表(biǎo)示，年报(bào)指标中，跟(gēn)现金相关的指标(biāo)有(yǒu)两个(gè)：一(yī)是(shì)年报中披露的经营活动现金流，二(èr)是可供分配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业本身经营活(huó)动(dòng)产生；可(kě)供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润(rùn)表的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为资(zī)产配置新选(xuǎn)择，投资(zī)价值体现在相对股(gǔ)债市场(chǎng)独(dú)立的资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)功能，比较适合长期(qī)持有。建议投资者对经(jīng)营(yíng)权类(lèi)的资产可以更多关注内部收益(yì)率(lǜ)的高低，对(duì)产(chǎn)权类的资产更多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收(shōu)益主要来自底层(céng)资(zī)产的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运(yùn)营情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资回报(bào)，投资(zī)者可综(zōng)合考虑原始权益人(rén)综(zōng)合实力、运营管理(lǐ)机(jī)构(gòu)实(shí)力(lì)、公募基金管理(lǐ)人实力等多重(zhòng)因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会(huì)仍在(zài)，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑(chēng)、填权效应相对(duì)明显、同时分(fēn)红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明书均(jūn)会载明REITs在发行(xíng)首年及(jí)次年(nián)的(de)可供分配金额预测。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的实(shí)际分(fēn)红金额与(yǔ)募集材料(liào)中披露预测进行比较分(fēn)析，结(jié)合经济及市(shì)场的实际环境，对基础(chǔ)设(shè)施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行(xíng)判(pàn)断。”中金基金上述负(fù)责(zé)人也(yě)称。

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