文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国住房和城乡建设工作会议(yì)提出“有(yǒu)条(tiáo)件的(de)可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月时(shí)间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明(míng)确表态，试点现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的(de)房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者的(de)不公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力(lì)的(de)别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这(zhè)是(shì)房地产从大开(kāi)发(fā)时代(dài)步(bù)入高(gāo)质量发展阶段(duàn)的必(bì)然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓(xìng)的最(zuì)大(dà)保(bǎo)护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的预(yù)售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次(cì)房改(gǎi)是(shì)个技术活(huó)，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心以及长效(xiào)机制，长效机制(zhì)四(sì)大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定(dìng)能实(shí)现房地产软着(zhe)陆和长期(qī)平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不(bù)能(néng)交付的(de)风险。从个人层面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制对购房者非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟(chí)交房(fáng)、房屋质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从(cóng)行(xíng)业层(céng)面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落实(shí)中央房住不炒精神、有助于(yú)保障(zhàng)购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)权益、有助(zhù)于房(fáng)企稳健发展，一(yī)举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房(fáng)预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房(fáng)短(duǎn)缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当(dāng)前世界(jiè)不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了(le)！发达国家(jiā)一般有严(yán)格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目(mù)获得政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在(zài)购买期房(fáng)后(hòu)并非像中国(guó)一样在支付完首付款后从银行一次(cì)性贷款(kuǎn)支付剩余全部(bù)房款，而(ér)是(shì)根据开发商工程进(jìn)度在完全交房前(qián)进行分期支付。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是需要严格的资金监(jiān)管、分(fēn)期支付以(yǐ)及违约处(chù)罚措施作为保障的，如果没有这(zhè)些保障措(cuò)施，一(yī)定会(huì)触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存(cún)量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和社会，当然这(zhè)需要配(pèi)套房企债(zhài)务重(zhòng)组、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复市场信(xìn)心和(hé)房(fáng)地产长效机制。这是个(gè)技(jì)术活，只要坚(jiān)持市场化改(gǎi)革，中国一定(dìng)能化解(jiě)这个难题，让房地产回归(guī)实体经济和(hé)居住(zhù)属性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发(fā)商(shāng)将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对(duì)购(gòu)房(fáng)民众的(de)最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有(yǒu)商业的(de)本质是向善，是以(yǐ)客(kè)户为中心，房地(dì)产也不能(néng)例外(wài)，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这(zhè)个角度，取(qǔ)消预(yù)售制、实(shí)施现房销售是(shì)实现老百姓安居(jū)乐(lè)业、社会(huì)长治久安、行业企业健康发(fā)展的重大(dà)措施。在(zài)当(dāng)前(qián)的情况下，取消预售(shòu)制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当(dāng)期三好生(shēng)、新(xīn)模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研究中心(xīn)参与财税改革方案研究(jiū)时，对(duì)预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企杠杆(gān)率等进(jìn)行过长期系统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国(guó)际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设磨刀霍霍向牛羊全诗，磨刀霍霍向牛羊是哪首诗上的(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金(jīn)周转期长等(děng)问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还(hái)未推(tuī)行公共房屋制度，许多(duō)人(rén)栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过大(dà)多数居(jū)民(mín)的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买卖多(duō)数以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资金实(shí)力才(cái)能购买。虽(suī)然(rán)楼宇出租是中国(guó)香(xiāng)港地产行业(yè)盛(shèng)行(xíng)的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难(nán)、出(chū)租(zū)资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求(qiú)新的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层(céng)出售。这模(mó)式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房(fáng)地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创办(bàn)立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金(jīn)周转有着(zhe)独到(dào)的见解，在努力寻求(qiú)方法加快(kuài)自身资金周转。当时其在(zài)购下九龙(lóng)的一块地盘(pán)后(hòu)，除了分层(céng)出售、还(hái)印(yìn)发售楼说明书，上(shàng)有文字(zì)详尽说明楼(lóu)宇的地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料(liào)、分层(céng)价格、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一(yī)个(gè)亮(liàng)点，即先(xiān)收取买家的(de)订金，采用(yòng)类(lèi)似租(zū)金的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民(mín)众(zhòng)购房的资金压力(lì)，加速(sù)了房(fáng)屋的建造和销售，也解(jiě)决(jué)了制造商(shāng)的资金(jīn)问(wèn)题，降(jiàng)低投资(zī)风(fēng)险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模(mó)式(shì)成为当时中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的一(yī)大(dà)特色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效(xiào)率地解决了核(hé)心的住房供不应(yīng)求(qiú)的问题，使(shǐ)房(fáng)市(shì)发(fā)展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中(zhōng)国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期(qī)间(jiān)也(yě)出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管机制，促进市场健康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了对于预售楼花制(zhì)度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要证(zhèng)明自身(shēn)有(yǒu)资(zī)金等能力把项目完(wán)成，资金(jīn)需放入律师(shī)所托管，支(zhī)取(qǔ)时需律(lǜ)所和建筑(zhù)师的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求律师行在银(yín)行开(kāi)设的(de)信托账(zhàng)户(hù)（监(jiān)管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化(huà)机制，且(qiě)银(yín)行的责任上升，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行将成(chéng)最大风险方，后(hòu)续需自身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国(guó)内地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年(nián)代(dài)，中(zhōng)国(guó)内地面临住房需求大和(hé)供给量(liàng)短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重工(gōng)业(yè)，强调(diào)基础建设，这(zhè)一导(dǎo)向使(shǐ)前(qián)期(qī)发展工业化的(de)进程大于城市化进程(chéng)，唯有解决住房基础(chǔ)等城(chéng)市化(huà)配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分(fēn)配(pèi)，以租(zū)养房”的福利分房(fáng)制度(dù)，住房(fáng)市(shì)场(chǎng)发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出(chū)现了分(fēn)配(pèi)不公、效率低、配(pèi)套差(chà)等(děng)问(wèn)题，因此福利分(fēn)房制度不再适(shì)用于当(dāng)时(shí)的国情。叠(dié)加房(fáng)地产市场面临(lín)商品(pǐn)房(fáng)的需(xū)求(qiú)量大(dà)，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境(jìng)，此时引入中国香(xiāng)港的(de)“卖楼花”模式无(wú)疑(yí)是对内地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售(shòu)商品房(fáng)制(zhì)度，先(xiān)后出台多项文件，大(dà)力支持国内房地产(chǎn)市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决定停止住(zhù)房(fáng)无偿(cháng)实物分(fēn)配，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住房供给商品化、社会化(huà)的(de)住房新(xīn)体制，从计划经济下(xià)的福利分房转向市(shì)场经济的商品房。房地产市场采用预(yù)售制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖期房，解(jiě)决了(le)房企缺(quē)少资金(jīn)和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开发商(shāng)以预(yù)售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住(zhù)房供应(yīng)速度加快。自此中(zhōng)国内(nèi)地开始房改货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出(chū)台相关的信(xìn)贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调(diào)整形成(chéng)契合中国内地的商(shāng)品(pǐn)房预售制度(dù)。预售制的初(chū)衷是(shì)为了缓解房(fáng)企资金压力(lì)，加快城镇住房(fá磨刀霍霍向牛羊全诗，磨刀霍霍向牛羊是哪首诗上的ng)建设。具体来(lái)说，是(shì)指房地产开发企业将正在建设中的房屋预(yù)先出售给购房者，由(yóu)购房(fáng)者支付定金或(huò)房款的(de)行为。区别(bié)于中国香港，在(zài)中国内(nèi)地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办(bàn)理预售(shòu)许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进(jìn)行备案登记(jì)和预告登(dēng)记(jì)-交付(fù)房屋。在(zài)购房过(guò)程中，购房者需(xū)要一(yī)次性(xìng)付清(qīng)首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的按照工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款有所不同(tóng)。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售(shòu)制商品(pǐn)房(fáng)也开(kāi)启(qǐ)了高周转、高杠杆的(de)运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)房销售的(de)最(zuì)主要方式，预售制(zhì)极大缩短房(fáng)企(qǐ)现(xiàn)金回笼周期(qī)，同时增(zēng)加市场(chǎng)商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对(duì)中国内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)稳步发展起到了(le)重要作(zuò)用，不仅解(jiě)决了房地产(chǎn)市场快(kuài)速(sù)发展阶段的资金需求，也提(tí)高了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全(quán)民蜗居(jū)到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大进步(bù)，数十年时间走完发达国家几百年(nián)城镇化路(lù)程。改(gǎi)革开(kāi)放(fàng)以来，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方公(gōng)里增(zēng)长至60721平方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们(men)发(fā)布(bù)的《中国住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到(dào)14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇人均住(zhù)房建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套(tào)户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已(yǐ)成为中国内地商(shāng)品房销售最主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品住宅期房销售面积(jī)占(zhàn)总(zǒng)销(xiāo)售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推动(dòng)了中(zhōng)国(guó)内地房地产行业(yè)的发(fā)展(zhǎn)。中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地(dì)产历经二(èr)十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发(fā)投资完成额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地(dì)产业的快速发展，房地产企业从无到(dào)有、从(cóng)国企先行到民企崛(jué)起，队(duì)伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地产也成(chéng)为拉动中国内地经(jīng)济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业链(liàn)特(tè)别长，高达50多个(gè)行(xíng)业(yè)。2020年房(fáng)地(dì)产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献(xiàn)），房地(dì)产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年房地(dì)产完全拉(lā)动的投资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产(chǎn)投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行(xíng)各项(xiàng)贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量(liàng)占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效应渠道，根据(jù)我们(men)的《中国住房(fáng)市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大(dà)于美(měi)国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房(fáng)市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国(guó)住(zhù)房(fáng)市值与(yǔ)股债房(fáng)市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发(fā)育尚不成(chéng)熟，直接融(róng)资(zī)比例较低，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预(yù)售制(zhì)背后(hòu)潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面看，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能(néng)交(jiāo)付的风险。比如，交(jiāo)房等待(dài)期(qī)一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房(fáng)者和开(kāi)发(fā)商之间的购房合(hé)同、购房(fáng)者和银行的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两个独立的合(hé)同关系，如果开发(fā)商(shāng)发生(shēng)违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同(tóng)向开(kāi)发商(shāng)主张权力，但依旧需要(yào)根据(jù)按(àn)揭贷款合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购房者(zhě)承担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行(xíng)业(yè)层面看，预(yù)售制助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行业的信心(xīn)。

　　从金融层(céng)面看，银行(xíng)作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金(jīn)链(liàn)断裂等一系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还款能力或(huò)短期(qī)不(bù)能还款等(děng)，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个(gè)字(zì)那(nà)就是“没(méi)钱(qián)”，即(jí)没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项应(yīng)当用于有关的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的(de)具体办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但(dàn)多年以来全国并没有统一的预售资金监管规定，各(gè)地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙(shā)等城市重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥等城市(shì)则按照项目(mù)的建安成本乘以(yǐ)建筑(zhù)面积或者(zhě)项目工程总额报价计算重点资金。而事(shì)实是，不(bù)少购房(fáng)款未进(jìn)入监管(guǎn)账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致(zhì)楼盘没(méi)有资金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发(fā)时代的高(gāo)周转背景下(xià)，抽调预售款监(jiān)管账户资(zī)金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设(shè)名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的工(gōng)程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方式套(tào)取的资(zī)金，在(zài)房企各(gè)地项(xiàng)目(mù)间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流(liú)动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循(xún)环高周转模式，但(dàn)一(yī)定(dìng)程(chéng)度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售(shòu)制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于购(gòu)房(fáng)者预付资(zī)金，一般设(shè)有定金或预付款保护(hù)机制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付(fù)的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝(jué)大部分房款在房屋交付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式(shì)支付，或(huò)按(àn)工程进度分期支付(fù)，或二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷(dài)款按照工(gōng)程进度逐渐(jiàn)发放，购房者(zhě)开(kāi)始月供；二是房屋交付(fù)后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在(zài)商(shāng)品房出现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的保障有两种方式(shì)，一是期(qī)房由政府或第三方验(yàn)收合(hé)格并提供验收凭证后，开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证取得购房者(zhě)支付的(de)房(fáng)款(kuǎn)。二是开发(fā)商(shāng)为购房(fáng)者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内(nèi)无条件返(fǎn)还，最低(dī)首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首付，其余房款(kuǎn)交付后按(àn)揭还款，交付前资(zī)金由第三方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官方(fāng)数据，2021年(nián)美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购(gòu)房(fáng)者在房屋交付(fù)后(hòu)通过按揭贷(dài)款(kuǎn)支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美(měi)国为防(fáng)止(zhǐ)开(kāi)发商挪(nuó)用资金，购房者(zhě)的定金及首付款(kuǎn)由第三(sān)方公(gōng)证行或产权保险(xiǎn)公(gōng)司的(de)信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋建设(shè)过程(chéng)中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发商提(tí)供(gōng)一定比例的(de)贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害银(yín)行利益(yì)，银行有充分动机监管开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交(jiāo)付(fù)时需取得由政府(fǔ)相关部门(mén)经审查后(hòu)发放(fàng)的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购(gòu)房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，房款按建造工期(qī)进度支付，按(àn)揭按(àn)工期(qī)放款后还贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商(shāng)在项目获批后即可预售(shòu)房屋(wū)。签署(shǔ)购房合同前(qián)，购(gòu)房者需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并(bìng)进(jìn)行预约公证(zhèng)，签订合(hé)同后定金退还。如由(yóu)于任何(hé)原因不能(néng)购买(mǎi)，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购(gòu)房合(hé)同后，购房者需(xū)支付公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包(bāo)含在购房(fáng)款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付(fù)比例(lì)，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工(gōng)、内部(bù)水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全(quán)部完工(gōng)，支付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施工(gōng)节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购房者一定(dìng)使用期限，期限结(jié)束后，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险(xiǎn)公司针对期房(fáng)设(shè)计了(le)两(liǎng)种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的(de)功(gōng)能是当房屋出现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司(sī)保证开(kāi)发(fā)商(shāng)赔偿或修复(fù)，开发商破(pò)产，由保险(xiǎn)公司(sī)负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设(shè)有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双方律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均(jūn)有(yǒu)一名律师，负(fù)责沟(gōu)通期房交(jiāo)易(yì)中的房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内容(róng)确认无误后(hòu)签订首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设(shè)置(zhì)了10％定金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，当开发商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的(de)方式，但(dàn)是交房(fáng)前付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，一(yī)般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国规定房屋(wū)必须经过房产公证(zhèng)公司的检验(yàn)验收后才能交(jiāo)付，交付(fù)后方可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房(fáng)预售资(zī)金监管极为严格，资(zī)金也由律师监管(guǎn)，在(zài)确认工程进度、支付(fù)相关(guān)款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在(zài)进入开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于保障购房者(zhě)资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置(zhì)期房预付(fù)款(kuǎn)保全(quán)措施(shī)

　　日本期房交易立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必(bì)须(xū)完(wán)成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需(xū)返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日本(běn)二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本(běn)政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物(wù)交易(yì)法(fǎ)》，经多(duō)次修订，目(mù)前是唯(wéi)一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面(miàn)，根据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要(yào)求(qiú)开发商(shāng)必须完成(chéng)定金保全措施才可预售(shòu)。什(shén)么是(shì)定金保全(quán)措施？即买卖(mài)双方签订购(gòu)房合同(tóng)时，开发商向金(jīn)融机构(gòu)或(huò)指定(dìng)保证机(jī)构或保险(xiǎn)机(jī)构签(qiān)订(dìng)定金(jīn)保(bǎo)证(zhèng)委(wěi)托合同，设置购房者定金的(de)保证或保险，并将相应的(de)保证金(jīn)证明书交付给(gěi)购(gòu)房(fáng)者。除定金外，其(qí)他预先支付的(de)购房款也受该措施保护。若(ruò)开发(fā)商倒闭导(dǎo)致(zhì)期(qī)房烂(làn)尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保(bǎo)证金证明书向金融(róng)机构(gòu)或保证机构或保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房(fáng)者赔付违约(yuē)金，一(yī)般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在交(jiāo)房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购(gòu)房者违约(yuē)可(kě)返还相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商(shāng)有统(tǒng)一的选购权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签订购(gòu)买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时(shí)购房者(zhě)向(xiàng)银行申请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡(pō)期房同样采取(qǔ)按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做了统一(yī)详细规定，要求(qiú)所有开发商(shāng)遵守，支(zhī)付节(jié)点一(yī)般为合同签(qiān)订(dìng)后、地基(jī)完工、框架(jià)完工(gōng)、管道(dào)门窗(chuāng)等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依照(zhào)工程进度放款，月供在(zài)此过程中随着放(fàng)出贷(dài)款的增加(jiā)而增加(jiā)，未放款部(bù)分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的(de)项目资金账户，账户(hù)资(zī)金(jīn)提取(qǔ)须(xū)与房屋建设(shè)有关。房屋交付(fù)后(hòu)，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房(fáng)者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当前房(fáng)地产到了政策出(chū)手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大(dà)对刚需和(hé)改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民(mín)生，给予强有力的(de)金融工具支持。另(lìng)一方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头(tóu)并购重组整个(gè)行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形(xíng)势复杂(zá)性(xìng)和人(rén)性复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税(shuì)。定金(jīn)环节，建立开(kāi)发商违(wéi)约(yuē)后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房(fáng)者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期(qī)以及重大缺陷等情况提(tí)供充分的(de)保障。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度付款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独(dú)立于(yú)开发商、银行的第三方资(zī)金(jīn)监管机构，或由政府相(xiāng)关部门(mén)直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期(qī)内，开发商(shāng)应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期(qī)结束后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过(guò)1，从大(dà)开(kāi)发进入(rù)存(cún)量时代，对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不公平的预(yù)售制已经过(guò)时(shí)了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的(de)不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升(shēng)开发商(shāng)的(de)建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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