近(jìn)两年火爆的创新(xīn)产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额(é)的(de)REITs产品，平(píng公杂费包括哪些费用，公杂费包括哪些日用品)均(jūn)分红(hóng)比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士(shì)对(duì)此表示(shì)，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分(fēn)红体现出该类(lèi)产品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投资价值，通过观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金等(děng)指(zhǐ)标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营(yíng)情况的(de)“窗口”。他们(men)也(yě)提醒普(pǔ)通投资者注意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营REITs项目在(zài)经(jīng)营(yíng)权到(dào)期(qī)后不再(zài)产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红目前(qián)已包(bāo)含了利润分配和本金的(de)归(guī)还，在选择投资标的(de)时(shí)应了(le)解资产类型和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分配金额占可供(gōng)分配(pèi)金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益来源为(wèi)持有期分红收益(yì)，以及基金份额(é)交易价格的变化。基金份额二级市场价格(gé)受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营情况及(jí)市场因素的综(zōng)合影响，较(jiào)易引(yǐn)起波(bō)动。与此相比，基(jī)金分红预(yù)期则(zé)更(gèng)有规律可(kě)公杂费包括哪些费用，公杂费包括哪些日用品循。公募REITs的分红(hóng)主要来(lái)自基(jī)础设施(shī)资产的经营现金流，投资人通过基(jī)金募集材料和信息披露文件，结合行业及(jí)市(shì)场(chǎng)情况，可以分析(xī)基础设施项目(mù)的经营业(yè)绩，作为进行投资决策(cè)的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额二级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红作为基(jī)金份额持有人实际获得的(de)现(xiàn)金收(shōu)益，对于长期(qī)投(tóu)资者更具参(cān)考价(jià)值(zhí)。”中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李华平也(yě)表示，根据《公开募集基础(chǔ)设(shè)施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分配(pèi)金(jīn)额(é)以现金形式(shì)分配给投资者，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长期(qī)投(tóu)资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为(wèi)，从投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债(zhài)性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级市场价(jià)格反映(yìng)这(zhè)类产品“股性”的一(yī)面，分红(hóng)体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固(gù)定(dìng)利息(xī)回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资(zī)者(zhě)的(de)角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富(fù)了机构投资者的投资品类，为(wèi)资产(chǎn)配置(zhì)多元(yuán)化提(tí)供抓(zhuā)手，具有较强的配置(zhì)价值。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红能(néng)够(gòu)帮助(zhù)机(jī)构投资(zī)者稳定收(shōu)益(yì)。机构投资者公募REITs能(néng)够通过(guò)分红(hóng)获取相对于投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效(xiào)控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来(lái)分红水平的(de)预(yù)期，也(yě)是(shì)影响REITs基金二(èr)级市场价(jià)格走势(shì)的关(guān)键因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期(qī)公募REITs的二级(jí)市(shì)场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年(nián)以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏(hóng)观经济的(de)影响，可分配金额完成(chéng)率不(bù)达预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级(jí)市(shì)场的价(jià)格。”李华平称(chēng)，公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的(de)价格波动受多重(zhòng)因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引(yǐn)投(tóu)资(zī)者参(cān)与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也表(biǎo)示，近期经济(jì)预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债券(quàn)回归的过程(chéng)；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营业(yè)绩相对(duì)经(jīng)济活力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权(quán)日，将(jiāng)对(du公杂费包括哪些费用，公杂费包括哪些日用品ì)基金份额(é)的开盘(pán)指导价做(zuò)调减处理，调(diào)减(jiǎn)金额根据单(dān)位基(jī)金(jīn)份(fèn)额的分(fēn)红金额进行(xíng)计算。除(chú)权(quán)操作是(shì)对分(fēn)红前后(hòu)基金份额净值变化的(de)修正，使投资人在基(jī)金(jīn)分(fēn)红前后均可以(yǐ)获得公平的(de)投资机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强(qiáng)投资者长期投资的信心，同(tóng)时需(xū)结(jié)合持(chí)有产品的(de)特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航(háng)基金(jīn)相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分(fēn)红(hóng)包括利(lì)润分配和本(běn)金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金(jīn)分(fēn)红前提是(shì)本金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金与(yǔ)增值两(liǎng)个(gè)部分，两个部分之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募(mù)基金分红(hóng)差(chà)异(yì)很大，大多数(shù)普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期(qī)后基金价(jià)值面临极大(dà)不确定性，这是该类投资者应该注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营权类和产权类两大资产类(lèi)型，持(chí)有(yǒu)产权类产品的收益主要包括(kuò)每年的现金分红(hóng)及资产(chǎn)增值(zhí)的(de)收益(yì)，而持有特许(xǔ)经(jīng)营类产(chǎn)品的收(shōu)益主要来自(zì)项目(mù)每年的现金(jīn)分红。其(qí)中，特许(xǔ)经营权类资(zī)产的(de)分红包括(kuò)了利润分配和(hé)本金(jīn)的归还，两者的(de)比率也是变动的，对特许经营权类资(zī)产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收益。普通投资(zī)者在(zài)选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红(hóng)因(yīn)底层资产属性不同(tóng)而形(xíng)成区别。特许(xǔ)经营权(quán)类的(de)公募REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而(ér)产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层(céng)资产的(de)价值(zhí)增值，所以相(xiāng)对股性偏强(qiáng)。普通投资(zī)者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品的(de)二(èr)级市场价(jià)格(gé)和分(fēn)红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权(quán)类(lèi)项目(mù)相(xiāng)比，特许经营(yíng)项目在经(jīng)营权到期(qī)后不再能产生(shēng)现(xiàn)金收益(yì)，因(yīn)此将可(kě)供分配金额的(de)分配(pèi)理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个(gè)特(tè)点(diǎn)，剩(shèng)余(yú)经营期(qī)限(xiàn)较短的特许经营项目(mù)，通常(cháng)具备更高的(de)分派率水平。对于(yú)剩余期限较长(zhǎng)的(de)特许经营(yíng)权项目，即使分派率相对较低，也有足够(gòu)年(nián)限收(shōu)回本金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该(gāi)负(fù)责人提醒投资者注意(yì)，特许经营权项目(mù)的分派金额包含(hán)了投资本金，在不进行扩募(mù)的情况(kuàng)下(xià)，基金(jīn)份额单价随着分派进度逐年下(xià)降是正常现(xiàn)象，投资特(tè)许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相(xiāng)比，产权(quán)类项目的(de)土地(dì)或建筑的剩余(yú)使用年限(xiàn)一般较(jiào)长，再加上到期后通过(guò)对(duì)建筑的更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营(yíng)期限(xiàn)。这种类似永续经营的假设反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备更显著(zhù)的资(zī)产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测内部收益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项目底层资(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在(zài)基金分红的时点，多位(wèi)业内人士还表(biǎo)示，在产品分(fēn)红(hóng)期(qī)，投资者可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金、内(nèi)部(bù)收益率等(děng)指标，来观察和评估项目(mù)底层(céng)资产(chǎn)的运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示(shì)，年报指标中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关(guān)的指标(biāo)有(yǒu)两个：一是年报中披露的经营活动现(xiàn)金流，二是(shì)可(kě)供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流量(liàng)是指(zhǐ)企业(yè)经营、筹资、投资产生(shēng)的现(xiàn)金流(liú)，基于企业(yè)本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润(rùn)表的项目进行(xíng)调整(zhěng)，加期初现金，最终得到(dào)的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价(jià)值(zhí)体现在(zài)相对(duì)股债(zhài)市场独(dú)立的资产配置功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经(jīng)营权类的资产可以更多关注内部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产的(de)经营净现金(jīn)流(liú)，所以(yǐ)底层资(zī)产运(yùn)营情况直接影(yǐng)响投资回报，投资者可(kě)综合考虑原始(shǐ)权益人综(zōng)合(hé)实(shí)力、运营管理(lǐ)机(jī)构实力、公募基金管理人(rén)实力等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入(rù)密集(jí)分红期，由(yóu)于分红(hóng)交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议投资(zī)者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会(huì)载明REITs在发(fā)行(xíng)首年及次年的可供分配金额(é)预测。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行(xíng)比较分(fēn)析(xī)，结合经(jīng)济及市场的实际(jì)环境，对(duì)基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也(yě)称(chēng)。

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