导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步(bù)入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市(shì)场(chǎng)黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气(qì)，有关中国地产是否过剩的(de)讨论日益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存(cún)量住宅(zhái)真实(shí)情况，据此判断中国未来(lái)地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲(xuàn)染中国(guó)地产(chǎn)存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数据(jù)显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是(shì)否真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比不到一成，其中还包括大(dà)量城镇(zhèn)非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业办公(gōng)楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住(zhù)舒适不是(shì)人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的(de)人均住宅(zhái)间数较发达国(guó)家还有(yǒu)很大差距(jù)。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味着(zhe)中国(guó)住(zhù)宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们(men)测算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中每户持有商(shāng)品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布中国(guó)家庭(tíng)户均住宅的数据(jù)，我们(men)根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和(hé)城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中国每户城(chéng)镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套(tào)住(zhù)宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎意(yì)味着户户(hù)有房，然而事(shì)实上中国(guó)住宅(zhái)市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为(wèi)户均一套(tào)房(fáng)无法(fǎ)满足流动(dòng)人口的(de)租(zū)赁和置业需(xū)求。全国总人口的(de)近三成都(dōu)是流动人口，流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家买房，从而(ér)产(chǎn)生了(le)额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一(yī)套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大(dà)新增(zēng)需(xū)求(qiú)动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数(shù)增(zēng)多(duō)。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明(míng)显，区(qū)域(yù)经济资源分(fēn)配的再(zài)集(jí)中吸引(yǐn)着(zhe)人口(kǒu)流入，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需(xū)求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭(tíng)住在(zài)2000年以前(qián)建成(chéng)的住宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平(píng)方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅(zhái)的改造势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中国的(de)人(rén)均住宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积均较发(fā)达国家有着不小差距(jù)，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改(gǎi)善性需求(qiú)正在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，这是过去二十年(nián)房价快速(sù)上涨基石。那么当(dāng)下房地(dì)产大分化时代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同能(néng)级城市(shì)之间，不同区域(yù)板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披(pī)露全(quán)国(guó)已(yǐ)有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来(lái)，各(gè)大(dà)城市二手房(fáng)挂牌(pái)量(liàng)突然(rán)激增，引发一阵二(èr)手房的(de)“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国(guó)的房(fáng)子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供(gōng)给(gěi)过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存(cún)在不足？可(kě)惜由于住宅存量数(shù)据并未公(gōng)布(bù)，我们无法(fǎ)直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套(tào)数，回答(dá)当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未(wèi)来房地产市(shì)场会如(rú)何发展。

　　一、如何(hé)有效观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的(de)直(zhí)观判断(duàn)站不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国(guó)自(zì)然灾害综(zōng)合风险普查工作(zuò)情况为主题的(de)新闻发(fā)布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑数(shù)据以及80多万处市政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人(rén)，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇(zhèn)房屋(wū)实(shí)际仅有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括(kuò)了大量商(shāng)业楼、写字楼、学(xué)校、医院(yuàn)等非住宅。总的(de)算下来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七次人(rén)口普(pǔ)查(chá)数据公布(bù)了中国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人(rén)均(jūn)0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着(zhe)人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更(gèng)与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设(shè)施(shī)等因素密(mì)切(qiè)相(xiāng)关(guān)。单单从人均(jūn)住宅间数不能(néng)完(wán)全反(fǎn)映出城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇(zhèn)居民(mín)住宅主要分(fēn)两(liǎng)大(dà)类，一类是(shì)商品(pǐn)住(zhù)宅，另一(yī)类(lèi)是保障房、原公有住宅、自(zì)建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏(fá)统计数据(jù)，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅(zhái)相关数据有(yǒu)两(liǎng)处可(kě)以直接公布，一是每(měi)年商品(pǐn)住(zhù)宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查数据(jù)）。计(jì)算(suàn)中国居民户均住(zhù)宅数量，我们(men)主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品住宅(zhái)数量极少(shǎo)，可(kě)忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步，将1999年(nián)以(yǐ)来(lái)每(měi)年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)销售套数相(xiāng)加(jiā)，我(wǒ)们就(jiù)能够得到(dào)当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户(hù)数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到(dào)底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据，大(dà)致测算(suàn)得到中国存量房地(dì)产(chǎn)套数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅什么的灯火如何填空词语 灯火是词语吗0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销售以期(qī)房为主，从2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售中期(qī)房占比近9成(chéng)。本文去除商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数=截(jié)止到2022年(nián)商品住(zhù)宅累计销售套(tào)数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需(xū)要(yào)进一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七(qī)普(pǔ)数据(jù)显示(shì)中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其(qí)他住(zhù)宅(zhái)和(hé)购买二手(shǒu)房都(dōu)是(shì)商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购买二(èr)手房(fáng)加总，得到(dào)商品住宅占(zhàn)居民(mín)所(suǒ)有住(zhù)宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅(fú)为过去(qù)十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比(bǐ)例，从而我们(men)估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均每户(hù)城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经(jīng)达到了户(hù)均一套房的程度，“户户(hù)有房(fáng)”是否意味着中国(guó)城镇(zhèn)化(huà)进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意(yì)味(wèi)着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房并不意味着住宅(zhái)市场供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口流(liú)动、居民换房等因素产生(shēng)的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国(guó)和日本的(de)住宅套(tào)户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德(dé)国和(hé)韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好一套房，就会(huì)造成人口净流入地的(de)住(zhù)宅(zhái)市场供不应求，造(zào)成房价(jià)或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会选择在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口流(liú)动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人(rén)口(kǒu)实(shí)际上会(huì)占据两(liǎng)套房(fáng)，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低(dī)的(de)县城购买(mǎi)一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞(páng)大(dà)流(liú)动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不(bù)少老旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前(qián)建成(chéng)，其中(zhōng)又(yòu)有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结(jié)构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基(jī)础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的(de)住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭(tíng)没有独立(lì)卫(wèi)浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未(wèi)来大(dà)都(dōu)会被拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅(zhái)为一居室(shì)和(hé)二(èr)居室，户型(xíng)偏小。其中一(yī)居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更(gèng)小，当然这与(yǔ)城市(shì)土(tǔ)地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩(kuò)张是未来地产(chǎn)的需求(qiú)驱动力

　　根据七(qī)普数据(jù)测算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭户住宅存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房(fáng)进城和(hé)老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的(de)家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人(rén)均水平(píng)的一半(bàn)。若去除20％的(de)公(gōng)摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平(píng)方(fāng)米的家庭界定为住(zhù)宅(zhái)存(cún)在困难(nán)，若按这(zhè)个(gè)标准算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积(jī)为40平(píng)，即人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考虑家庭户(hù)人(rén)数，需(xū)要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目(mù)前至少(shǎo)新(xīn)增(zēng)82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国家人均(jūn)住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可(kě)使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得(dé)到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静(jìng)态结(jié)构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地产(chǎn)仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来(lái)城镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要来(lái)自(zì)于四个方面。

　　第一(yī)，户均人(rén)口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户数增多(duō)，新户购(gòu)房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人(rén)口数不断下(xià)降，六普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七(qī)普显示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二(èr)人(rén)户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因(yīn)户均人口(kǒu)规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经(jīng)济发(fā)展带来(lái)的(de)新(xīn)增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化(huà)日(rì)益(yì)明显，资源(yuán)和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人口流入。人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移势必(bì)涉及到买房(fáng)租(zū)房(fáng)，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常住(zhù)人(rén)口(kǒu)增量(liàng)为72万，而出(chū)生(shēng)人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口增长主(zhǔ)要受(shòu)益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建住宅和(hé)原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有住宅家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万家(jiā)庭户，自建住(zhù)宅和原(yuán)公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户(hù)。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低(dī)、基础设(shè)施配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居(jū)民(mín)追求美(měi)好(hǎo)、宜居生活的(de)环境(jìng)，背后的改(gǎi)善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需求还(hái)将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾(qīng)向(xiàng)于中(zhōng)小户(hù)型。已有住宅家庭希望提(tí)高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工作会议明确指出支(zhī)持(chí)住宅(zhái)改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无(wú)论是否(fǒu)考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国家依(yī)旧存在(zài)不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切正向联(lián)系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是(shì)中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在(zài)不(bù)足，供需出现(xiàn)错(cuò)配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是(shì)住宅(zhái)质量(liàng)的供需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分化(huà)时(shí)代已(yǐ)至，这种分化(huà)不(bù)单局限于城市能(néng)级之(zhī)间差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之(zhī)间的差(chà)异也将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调(diào)查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此(cǐ)可能(néng)存在(zài)统计偏差。商品住(zhù)宅占(zhàn)比实(shí)际值可能偏低(dī)，其(qí)增速可能(néng)超(chāo)预期(qī)。

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