近(jìn)两年火爆的创新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额(é)的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对此(cǐ)表示(shì)，强制分红机制是(shì)公募REITs主要(yào)特征之一，稳定(dìng)分红体现出该类产品长期投资价值(zhí)，通过观(guān)测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金等指标，也是(shì)观(guān)察REITs项目(mù)底层资(zī)产运营情(qíng)况的(de)“窗(chuāng)口”。他们(men)也提(tí)醒普通(tōng)投资(zī)者(zhě)注意(yì)，与产权类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后(hòu)不再产生现金收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时(shí)应了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续(xù)迎(yíng)来除(chú)息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚未公布(bù)。整体来看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可(kě)供(gōng)分配金额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝(jué)大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人对此(cǐ)表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的(de)主要收益(yì)来源为(wèi)持有(yǒu)期分红收益(yì)，以(yǐ)及基金份额交(jiāo)易价格的变化(huà)。基金份额二级(jí)市场价(jià)格受到公募REITs资产运营情况及(jí)市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相(xiāng)比(bǐ)，基(jī)金分红预期则更有(yǒu)规(guī)律可循。公募(mù)REITs的(de)分红主(zhǔ)要来自基础设施资(zī)产(chǎn)的(de)经(jīng)营现(xiàn)金流，投资人通过基(jī)金募(mù)集材料(liào)和信息披露文件(jiàn)，结(jié)合行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设(shè)施项目的经(jīng)营业(yè)绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基(jī)金(jīn)份(fèn)额持有(yǒu)人(rén)实际获(huò)得的现金(jīn)收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投资(zī)者更(gèng)具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资(zī)中(zhōng)心运(yùn)营高级(jí)副总监(jiān)李华平(píng)也表示，根据《公开募集基(jī)础(chǔ)设施证(zhèng)券投资基金指引（试(shì)行）》及(jí)相关法(fǎ)规(guī)要求，基础(chǔ)设施(shī)基(jī)金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配(pèi)金额以现(xiàn)金(jīn)形式分配给投资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资(zī)角(jiǎo)度来看，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价(jià)格反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这(zhè)类产品的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于债券派息，但不等同(tóng)于债(zhài)券的固定利息回(huí)报，而(ér)是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角(jiǎo)度来看(kàn)，一方(fāng)面(miàn)是(shì)公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品类，为资产配(pèi)置多元化提(tí)供抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，公(gōng)募REITs的(de)分红(hóng)能够(gòu)帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机(jī)构投资者公(gōng)募REITs能(néng)够通(tōng)过分红获(huò)取相对于投资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效(xiào)控制风险的前提下，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资收益“落(luò)袋为(wèi)安”外，市(shì)场对于(yú)未来分(fēn)红水平的预(yù)期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的二(èr)级市(shì)场表现看(kàn)，截(jié)至4月(yuè)21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股(gǔ)票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完(wán)成率不达(dá)预期，一(yī)定(dìng)程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称(chēng)，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定(dìng)的(de)分红有利于吸引投(tóu)资者(zhě)参(cān)与(yǔ)公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人也表示(shì)，近期(qī)经济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈现向股票(piào)和债券回归的过程(chéng)；另一(yī)方(fāng)面(miàn)，基(jī)础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经(jīng)济活力(lì)的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将对基金份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价做(zuò)调减处理结婚时还是处的多吗，结婚还是处的有多少，调(diào)减金额根据单位(wèi)基金份额的(de)分红(hóng)金(jīn)额进行计算。除权操作是(shì)对分(fēn)红前后基金份(fèn)额净值(zhí)变(biàn)化的修正，使投资人在(zài)基金分(fēn)红前后均可以(yǐ)获(huò)得(dé)公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强(qiáng)投资(zī)者长期投资的信心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基(jī)金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普结婚时还是处的多吗，结婚还是处的有多少通投(tóu)资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人(rén)士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)前提(tí)是本金之上的增(zēng)值(zhí)部分不同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金运作期间(jiān)的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值(zhí)两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例是变动的(de)，与现有公募基金分红差异很大，大多(duō)数(shù)普通(tōng)投资者可能把“分派”金(jīn)额(é)误(wù)认为(wèi)是持续分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合(hé)同年限到期后(hòu)基金(jīn)价值面临(lín)极大不(bù)确(què)定性，这是该类投资者应该注意(yì)的(de)情(qíng)况。

　　李华平(píng)表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权(quán)类(lèi)两大资产类型，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每(měi)年的现金分红(hóng)及资产增值的收益(yì)，而(ér)持有(yǒu)特许经营类产品的收益(yì)主(zhǔ)要来(lái)自项目每年的(de)现金分红。其中，特(tè)许经营(yíng)权类资产的(de)分(fēn)红包(bāo)括了(le)利润分配和(hé)本金的归(guī)还，两者的比率也是(shì)变动的，对特许经营权(quán)类(lèi)资(zī)产(chǎn)的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)在(zài)选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的(de)类(lèi)型。

　　中航基金也表示(shì)，从(cóng)细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产(chǎn)属性不同而形(xíng)成区(qū)别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分(fēn)红相(xiāng)当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较(jiào)多，债性偏强(qiáng)。而产权类的(de)公募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收(shōu)益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资(zī)产的价(jià)值增值，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资(zī)产属性，对所(suǒ)选择产品的二级市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人也认为(wèi)，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，特(tè)许经(jīng)营项目在经(jīng)营权到期后不再能(néng)产生现金收益，因此(cǐ)将可(kě)供(gōng)分配金额的分(fēn)配理解(jiě)为“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确。基于这个特(tè)点，剩余经(jīng)营(yíng)期限(xiàn)较短的特许(xǔ)经营项目，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对于剩余期(qī)限较长(zhǎng)的特许(xǔ)经营(yíng)权项目，即使(shǐ)分派(pài)率相(xiāng)对较低(dī)，也有(yǒu)足(zú)够年限收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责人提醒(xǐng)投资(zī)者注意，特(tè)许经营权项目的分(fēn)派(pài)金(jīn)额包(bāo)含了投资本金，在(zài)不(bù)进行扩募的情况下，基金份(fèn)额(é)单价随着分派进度(dù)逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目(mù)剩余期限(xiàn)产生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项目(mù)的土地(dì)或建筑的(de)剩余使用年限一般较长，再加上(shàng)到期后通过对建(jiàn)筑(zhù)的更新改造或(huò)补缴土地出让金(jīn)等追加投(结婚时还是处的多吗，结婚还是处的有多少tóu)资(zī)，有机会(huì)进(jìn)一步延长经营期限。这种类似永续(xù)经营的假设反(fǎn)映(yìng)在基础(chǔ)资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资(zī)属性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人(rén)士还表(biǎo)示(shì)，在产品(pǐn)分红(hóng)期，投资者可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)、内(nèi)部收益率等(děng)指标，来观(guān)察和评估项目底(dǐ)层资产的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相关的(de)指标(biāo)有两个：一(yī)是年(nián)报中披露的经营活动现金流(liú)，二是可供分配(pèi)现金，二者存(cún)在本质性区别。经(jīng)营活(huó)动产生(shēng)的(de)现金(jīn)净流量是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资、投资产生的(de)现(xiàn)金(jīn)流，基(jī)于企业本身经营(yíng)活(huó)动产(chǎn)生；可(kě)供(gōng)分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目(mù)进行(xíng)调整，加期初(chū)现金，最终得到的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价(jià)值体现(xiàn)在相对股债(zhài)市场独立的资产配(pèi)置功能，比较适合长期持(chí)有。建议投资(zī)者(zhě)对经营权类的(de)资(zī)产可以更多关注(zhù)内部收(shōu)益率的高(gāo)低，对(duì)产权类(lèi)的资产更(gèng)多关注分派率高低。因(yīn)为(wèi)公募(mù)REITs可分配(pèi)收益主(zhǔ)要来自底层(céng)资产的经营净现金流，所以底(dǐ)层(céng)资(zī)产运(yùn)营情况直接影(yǐng)响投资回(huí)报，投资者可(kě)综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机(jī)构实(shí)力(lì)、公募基金管理人实力等多重(zhòng)因素来选择(zé)投(tóu)资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报(bào)也(yě)显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交(jiāo)易带(dài)来的短期(qī)博弈机会仍在(zài)，叠加(jiā)此(cǐ)前市(shì)场(chǎng)接(jiē)连回(huí)调，建议投(tóu)资(zī)者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明(míng)显、同时分红(hóng)规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说明书均会载(zài)明REITs在发行首(shǒu)年及次(cì)年的(de)可供分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料(liào)中(zhōng)披露预测进行比(bǐ)较分析，结(jié)合经济及市(shì)场的实际环境，对(duì)基础设施项(xiàng)目的运营业(yè)绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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