近两(liǎng)年火爆(bào)的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额(é)的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示(shì)，强制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价(jià)值，通过观测(cè)经营活动现金流(liú)、可供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投(tóu)资者注意，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营(yíng)REITs项目(mù)在经营权到期后不再产(chǎn)生现金收益(yì)，特(tè)许经营(yíng)权分红目(mù)前已包含了利润分配和(hé)本金的归还，在选(xuǎn)择投资(zī)标的(de)时(shí)应(yīng)了解资产(chǎn)类(lèi)型(xíng)和分红(hóng)的特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品分红

　　平均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出(chū)了(le)高比例的(de)稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金额(é)占可(kě)供分配金额比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配(pèi)比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人对此表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期(qī)分(fēn)红收益(yì)，以及基金份额交易价格(gé)的变化。基金份额(é)二级(jí)市场价格受到(dào)公(gōng)募REITs资产运营情况及市(shì)场(chǎng)因素的综合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预(yù)期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来(lái)自基(jī)础设施资产的(de)经(jīng)营现金(jīn)流，投资人(rén)通(tōng)过基金(jīn)募集材料和(hé)信息披露文件，结合行业(yè)及市(shì)场情(qíng)况，可以分析基础设施项目的经营业绩(jì)，作为进行投资决策的(de)重要参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金份额二级(jí)市场价格(gé)变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持(chí)有(yǒu)人实际(jì)获(huò)得的(de)现金收益，对于长期投资(zī)者更(gèng)具参考价值(zhí)。”中金基(jī)金相关负(fù)责人(rén)称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华平(píng)也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设(shè)施证(zhèng)券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求(qiú)，基础(chǔ)设(shè)施基金应当将90％以上合(hé)并后基金(jīn)年度可(kě)分配金(jīn)额以现金形式分配给投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定的分红机制(zhì)体(tǐ)现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基础(chǔ)设施(shī)公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映这类产品“股性(xìng)”的一面(miàn)，分红体现了这类产品(pǐn)的(de)“债性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等(děng)同于(yú)债券的固定利息回报，而(ér)是由(yóu)可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)决(jué)定(dìng)。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的角度来看，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的(de)投资品(pǐn)类，为资(zī)产配(pèi)置多元化提供(gōng)抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构投(tóu)资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资债券(quàn)相对高(gāo)的收益性，在有效(xiào)控制风险(xiǎn)的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起(qǐ)到投(tóu)资(zī)“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对(duì)于未(wèi)来(lái)分红(hóng)水(shuǐ)平的预期(qī)，也是(shì)影(yǐng)响REITs基(jī)金二级市场价格(gé)走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和(hé)债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产(chǎn)品(pǐn)受(shòu)宏观经济的(de)影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额(é)完成率不(bù)达(dá)预期，一定程度上(shàng)影响(xiǎng)了(le)公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格波动受多重因素的影响，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参(cān)与公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场(chǎng)热点呈现向股票(piào)和债券回(huí)归的过(guò)程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活(huó)力的(de)改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日(rì)，将对基金(jīn)份(fèn)额的开(kāi)盘指导价做调(diào)减处理(lǐ)，调减金额(é)根据(jù)单位基(jī)金份额的分(fēn)红金额进行计算。除(chú)权(quán)操作是(shì)对分红前后(hòu)基(jī)金份额(é)净(jìng)值(zhí)变化(huà)的修正，使投资(zī)人在基金分(fēn)红(hóng)前后均可以获(huò)得公平的(de)投资机会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投(tóu)资者长期投(tóu)资的信心(xīn)，同(tóng)时需结合持有产品的特(tè)性，关注(zhù)二级市场扰动对(duì)整体收(shōu)益的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配和本金归还(hái)

　　普通投(tóu)资者应了(le)解底层(céng)资产情况

　　多位业(yè)内人(rén)士还提醒，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红前提是本金之上的增值(zhí)部分不同(tóng)，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基(jī)金运作期间(jiān)的“分红”界定为(wèi)“分派”更为(wèi)准确，分派(pài)的(de)是本(běn)金与增值(zhí)两个部分(fēn)，两个部分之间(jiān)的比例是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公(gōng)募(mù)基金分红差异(yì)很大，大多数普(pǔ)通投资(zī)者可(kě)能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值面临极大(dà)不确定性，这是该类(lèi)投资者(zhě)应(yīng)该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前(qián)公(gōng)募(mù)REITs主要有特(tè)许经营权类和产(chǎn)权(quán)类(lèi)两大资(zī)产类型，持有(yǒu)产权类产品的(de)收益主要包括(kuò)每年的(de)现(xiàn)金分(fēn)红及(jí)资(zī)产增值(zhí)的收益，而持有特(tè)许经营类(lèi)产品的收益主要来自(zì)项目每(měi)年的(de)现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资(zī)产的分红包括了(le)利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对(duì)特许经(jīng)营(yíng)权类资产(chǎn)的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通(tōng)投(tóu)资者在选择投资标的时(shí)，应了(le)解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层(céng)资产属性不同而形成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因(yīn)其分红(hóng)相(xiāng)当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类(lèi)的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价值增(zēng)值，所以相(xiāng)对股(gǔ)性偏(piān)强(qiáng)。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资(zī)产(chǎn)属性，对(duì)所选择产品的(de)二级(jí)市场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为(wèi)，与产权类项目相比，特(tè)许经营(yíng)项目在经营权到(dào)期后不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配金额(é)的分配(pèi)理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这(zhè)个(gè)特(tè)点，剩余(yú)经(jīng)营期限较(jiào)短的特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项目，通(tōng)常(cháng)具备更(gèng)高(gāo)的分(fēn)派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的(de)特许经营(yíng)权(quán)项目(mù)，即使分派率相对较(jiào)低(dī)，也有足够年限收回本(běn)金(jīn)并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金该负(fù)责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目的分派(pài)金额(é)包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募(mù)的情况下(xià)，基(jī)金份额单价随着(zhe)分派进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来(lái)自项目剩(shèng)余期限(xiàn)产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权(quán)类项目的(de)土地或建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长，再(zài)加上到期(qī)后通(tōng)过对建筑的更新(xīn)改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有(yǒu)机(jī)会进一步延(yán)长(zhǎng)经营(yíng)期限(xiàn)。这种类似永续经营的假设反映在(zài)基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况

　　在基金分(fēn)红的(de)时(shí)点，多位(wèi)业内(nèi)人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资(zī)者(zhě)可以观测(cè)经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)、内部收(shōu)益率等指标，来观察和(hé)评估项目底层资产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年(nián)报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披(pī)露(lù)的经营活动现金(jīn)流，二是可供分(fēn)配现金，二者(zhě)存(cún)在(zài)本质性区别(bié)。经营活(huó)动产生的现(xiàn)金净流量(liàng)是指企(qǐ)业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金(jīn)流，基于企业本身经营活动产生；可供分(fēn)配(pèi)的现(xiàn)金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的(de)项(xiàng)目(mù)进行调整，加期初现(xiàn)金，最终(zhōng)得到的账面(miàn)现(xi卸妆水直接用手弄行吗，卸妆水可以直接涂到脸上吗àn)金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资(zī)价值体现在相对股债(zhài)市场独立的资产配置功能(néng)，比较适合(hé)长期持有。建议投资者(zhě)对经营权类的资产(chǎn)可以(yǐ)更多关(guān)注内(nèi)部收益率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权类的资产更(gèng)多关(guān)注分(fēn)派率高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配收益(yì)主要(yào)来自底层资产(chǎn)的经(jīng)营净现金流(liú)，所以(yǐ)底层资产运营情(qíng)况直接影响投(tóu)资回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权益(yì)人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金(jīn)管(guǎn)理人实力(lì)等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密(mì)集(jí)分红期，由(yóu)于分红交易带(dài)来的短期(qī)博(bó)弈(yì)机(jī)会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回(huí)调，建议投(tóu)资者关(guā卸妆水直接用手弄行吗，卸妆水可以直接涂到脸上吗n)注有基(jī)本(běn)面(miàn)支撑(chēng)、填权效应相对明(míng)显、同(tóng)时分红(hóng)规(guī)模较为(wèi)可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载(zài)明(míng)REITs在(zài)发行首年(nián)及(jí)次年的可(kě)供分配金额预(yù)测(cè)。投(tóu)资者可以将REITs的实(shí)际分红金(jīn)额与募集(jí)材料中披(pī)露预(yù)测进行比较(jiào)分析，结合(hé)经济及市(shì)场的实际环境(jìng)，对(duì)基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的(de)管理(lǐ)能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述(shù)负责人也称。

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