文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了(le)。 1月(yuè)17日(rì)召开(kāi)的(de)全国住房和城(chéng)乡建设工(gōng)作会(huì)议提出“有(yǒu)条件的(de)可以进行现房销售”，不足一(yī)个(gè)月(yuè)时间，已有山东、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱(qián)，建你的(de)房子，还(hái)烂(làn)尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和(hé)社(shè)会，这(zhè)是房地产从大开发时代步(bù)入(rù)高质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓(xìng)的(de)最大保护(hù)。98年(nián)房改时，全(quán)国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了(le)，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经(jīng)地义(yì)。当然(rán)二次房(fáng)改(gǎi)是个(gè)技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制，长效机制四大关(guān)键是(shì)推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济(jì)规律办事，中国一定能实现房地(dì)产软(ruǎn)着陆(lù)和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解(jiě)好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售(shòu)制、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大(dà)家想想，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有(yǒu)商品不能(néng)交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者(zhě)非常不(bù)公平，比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要(yào)承(chéng)担(dān)延(yán)迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，这样有助于落实中央(yāng)房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有助于房企(qǐ)稳健发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)度？预(yù)售制(zhì)度怎么来(lái)的？国外什么(me)情况？简单科(kē)普一下：商品(pǐn)房预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少国家(jiā)存在预(yù)售制。但(dàn)是，重点来了！发(fā)达国家一般有严格的监管保障措施，开(kāi)发商(shāng)在项目获得政府(fǔ)批准后(hòu)才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非(fēi)像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据(jù)开发(fā)商工程进度(dù)在(zài)完全交房(fáng)前进行分(fēn)期支(zhī)付。所以，预售制度是需要(yào)严格的资(zī)金监管(guǎn)、分(fēn)期(qī)支付以及(jí)违约(yuē)处罚措施作为(wèi)保障(zhàng)的，如果没有这(zhè)些(xiē)保(bǎo)障措施(shī)，一定会触发(fā)风险(xiǎn)，对(duì)购房(fáng)民众不公平，所(suǒ)以不如(rú)借机取(qǔ)消预售制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一定历(lì)史阶段性，现在(zài)中国住(zhù)房进入存量时代，取消预售制度(dù)有助于降(jiàng)负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要(yào)配(pèi)套房企(qǐ)债(zhài)务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国一(yī)定(dìng)能化(huà)解这个难题，让房地产回归实体经(jīng)济和(hé)居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)，开(kāi)发(fā)商(shāng)将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币(bì)。所有商(shāng)业的本质是(shì)向善，是以客户为(wèi)中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房子是(shì)天大的(de)事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸(xìng)福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安(ān)居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健康(kāng)发展(zhǎn)的(de)重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要(yào)结(jié)合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打(dǎ)通金(jīn)融支持当(dāng)期三好生、新模(mó)式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务(wù)院(yuàn)发展研究(jiū)中(zhōng)心参与财税(shuì)改革方案(àn)研(yán)究时，对(duì)预售制、房(fáng)地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期系(xì)统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设(shè)置(zhì)期(qī)房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方(fāng)资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式

　　二(èr)十(shí)世纪五十年代在(zài)中国香港，楼(lóu)宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转期(qī)长等(děng)问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港还未推行(xíng)公共(gòng)房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是(shì)相当(dāng)高，不过大多数(shù)居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租(zū)资金周转期长等(děng)问题(tí)。针对这一系列问题，不(bù)少地(dì)产商开始(shǐ)探求新的(de)方式，如(rú)把楼宇契约切(qiè)开，即“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇分层(céng)出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办(bàn)立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品流(liú)通、资金周转有着(zhe)独到的见(jiàn)解，在努力寻求方(fāng)法加快自身(shēn)资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了(le)分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地(dì)势环(huán)境(jìng)、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价格、订(dìng)购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似租(zū)金的分期付款形式，等(děng)新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式(shì)减轻(qīng)了民(mín)众购(gòu)房的资(zī)金压力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造商的资金问题(tí)，降(jiàng)低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时(shí)中国香港房地(dì)产市场(chǎng)的一大特色(sè)，纵(zòng)观中国香(xiāng)港(gǎng)房地产(chǎn)市(shì)场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效(xiào)率(lǜ)地(dì)解(jiě)决(jué)了核心的住房供不应求(qiú)的问题，使房市(shì)发展进入新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香港楼市几十(shí)年繁荣(róng)，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善(shàn)、规范(fàn)化，建立(lì)健全的监管机(jī)制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支(zhī)停(tíng)工(gōng)，出(chū)现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年(nián)后，中国香港管(guǎn)理部门提升了对(duì)于预(yù)售楼花制度的(de)监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地(dì)价(jià)款已经全(quán)部支付，还(hái)要证(zhèng)明自身有(yǒu)资金等能力(lì)把(bǎ)项目完(wán)成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取时(shí)需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)要(yào)求律(lǜ)师行在银(yín)行开设的信托账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目(mù)完工。随着监管体系逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国(guó)内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十(shí)年代(dài)，中国内(nèi)地面(miàn)临住(zhù)房需(xū)求大和供给(gěi)量(liàng)短缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制度。建国以来(lái)，中国内(nèi)地优(yōu)先发(fā)展重(zhòng)工(gōng)业，强调基础建(jiàn)设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城(chéng)市化(huà)进程，唯有解(jiě)决住房(fáng)基础等城市化配(pèi)套问题，才能进一步推进城市化(huà)。但当时推行(xíng)的(de)是“统一管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以租(zū)养房”的(de)福(fú)利(lì)分房制度，住房市(shì)场发展(zhǎn)起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也(yě)出现(xiàn)了分配不公、效(xiào)率低、配(pèi)套差等问(wèn)题，因此福利分房(fáng)制度不再适(shì)用于当时的(de)国(guó)情(qíng)。叠加(jiā)房地产市场面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型房(fáng)地产开发商(shāng)，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是(shì)对内地房(fáng)地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国(guó)内地逐步(bù)引(yǐn)进中国香港预售商(shāng)品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房(fáng)地(dì)产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出(chū)台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分配(pèi)，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房新(xīn)体(tǐ)制，从计划经济下的福利分(fēn)房转向市场经济(jì)的商品房。房地(dì)产市(shì)场采用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决(jué)了(le)房企缺(quē)少资金和开(kāi)发时(shí)间周(zhōu)期长的(de)两(liǎng)大难题，开(kāi)发商以预售(shòu)款撬动下一个项目(mù)的(de)开发(fā)，形成(chéng)滚(gǔn)动开发(fā)模(mó)式，住房供应速度(dù)加快。自此中国内地(dì)开始(shǐ)房改货(huò)币化，中国(guó)人民(mín)银(yín)行等(děng)多方迅速出台相关(guān)的(de)信贷政策，支持购房者，极(jí)大作用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中(zhōng)国内地的商品(pǐn)房预(yù)售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓(huǎn)解房企资(zī)金压力(lì)，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由(yóu)购房(fáng)者支(zhī)付定金或(huò)房款的行为。区别于中国香港，在(zài)中(zhōng)国内(nèi)地实(shí)践过(guò)程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产(chǎn)开发商(shāng)办理预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案(àn)登(dēng)记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者(zhě)需(xū)要一次(cì)性付(fù)清首付款，并(bìng)采(cǎi)用银行(xíng)贷(dài)款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿(ná)到了全(quán)部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与(yǔ)中国(guó)香港(gǎng)的按照工程进度(dù)付款有所(suǒ)不同(tóng)。对中国内地的开发商而(ér)言，预售(shòu)制(zhì)商品房(fáng)也开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的(de)最主要方式(shì)，预售制极(jí)大(dà)缩短房企现(xiàn)金(jīn)回笼周期(qī)，同时增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发展进(jìn)程。预售制在过去(qù)20多年(nián)对中国(guó)内地房地产市场的(de)稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也(yě)提高(gāo)了(le)居(jū)民居住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地(dì)城(chéng)镇居民(mín)从筒子楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区(qū)，从全民(mín)蜗居到基本(běn)适(shì)居，住房(fáng)事(shì)业取得(dé)巨大进步，数(shù)十年(nián)时间走(zǒu)完发达国家几百(bǎi)年(nián)城镇(zhèn)化路(lù)程(chéng)。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入(rù)快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口(k饺子冻成一坨了怎么吃，饺子冻成一坨了怎么吃才好吃ǒu)由1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国(guó)城市建成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住(zhù)房(fáng)建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前(qián)已成为中国内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国(guó)内地商品住宅期(qī)房销售面(miàn)积占总(zǒng)销售面积的(de)比重为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销售面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了(le)中国内(nèi)地房(fáng)地产行业的发展。中国内地(dì)房地产历(lì)经二(èr)十多年长周期繁荣(róng)，行业(yè)各项指标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开(kāi)工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完(wán)成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从(cóng)无(wú)到有、从国企(qǐ)先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动中(zhōng)国内(nèi)地经(jīng)济高增(zēng)长的(de)火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地(dì)产(chǎn)带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地(dì)产(chǎn)对金融(róng)、批发(fā)、建材的带动最(zuì)为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占饺子冻成一坨了怎么吃，饺子冻成一坨了怎么吃才好吃全社会(huì)固定(dìng)资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发(fā)投(tóu)资占固(gù)定(dìng)资(zī)产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银行各(gè)项(xiàng)贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超(chāo)过三分之(zhī)一。从房(fáng)地产(chǎn)融资存量占社融(róng)存(cún)量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违(wéi)约，将(jiāng)导致银(yín)行不良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富(fù)效应(yīng)渠(qú)道，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国(guó)住房市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大于美国的(de)33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股(gǔ)债房(fáng)市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房(fáng)市(shì)值(zhí)与股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为(wèi)住房(fáng)市(shì)值高，以(yǐ)及中国资本市场发(fā)育尚(shàng)不成熟，直接融(róng)资(zī)比例(lì)较(jiào)低(dī)，股票、债券(quàn)市值较低，居(jū)民(mín)投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在(zài)，当(dāng)前的负(fù)面(miàn)效应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层(céng)面(miàn)看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理甚至不能(néng)交房等风险。另外，购房者(zhě)和开(kāi)发商之间的(de)购房合同、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同关系，如(rú)果开发商发生违约，购(gòu)房者(zhě)只能根据(jù)购房(fáng)合同向(xiàng)开发(fā)商主张权力，但依旧需要(yào)根据(jù)按揭贷款合(hé)同按时向银行进(jìn)行贷款偿还(hái)，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制(zhì)助推部(bù)分(fēn)房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自(zì)身信用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房(fáng)企因为市(shì)场波动或(huò)经营不善，出现资金链断裂等(děng)一(yī)系列问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情况，而房(fáng)企通过(guò)与购房者签(qiān)订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银(yín)行获(huò)得房款，如果购房者(zhě)丧(sàng)失还款能力或(huò)短期不能还(hái)款等，则风险(xiǎn)完全由银(yín)行承担，银(yín)行将面(miàn)临较大(dà)的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的(de)预(yù)售监管资金(jīn)去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售管理办法》中明确规定了开发企业预(yù)售商品房所得款(kuǎn)项应(yīng)当用于有关的(de)工程建设(shè)，商品(pǐn)房预售款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部门制定。但多年以来(lái)全国并没有统一的预售资金监(jiān)管规定(dìng)，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重(zhòng)点监管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的(de)建安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者项目工程总额报价(jià)计(jì)算重(zhòng)点(diǎn)资金。而(ér)事(shì)实是，不少购房款未进入(rù)监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金(jīn)如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时代(dài)的高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工(gōng)程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得(dé)监管账户拨付资(zī)金，再(zài)由工程方(fāng)将(jiāng)资金转给房(fáng)企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的(de)资金，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模(mó)式(shì)，但一(yī)定程度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商品(pǐn)房预售(shòu)制度呈(chéng)现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房(fáng)者预付(fù)资(zī)金，一般(bān)设有定(dìng)金或预付款保护(hù)机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购(gòu)房者(zhě)支付的(de)预付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付(fù)后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般(bān)以定金方式支付，或按工程进度分期(qī)支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式(shì)：一般(bān)采用两种方式(shì)发(fā)放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量(liàng)的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期房由政府或(huò)第三方验收(shōu)合(hé)格并提供验(yàn)收(shōu)凭证后，开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得购房者(zhě)支(zhī)付(fù)的房款。二(èr)是开发(fā)商为购房(fáng)者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金(jīn)第三(sān)方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付(fù)首付(fù)，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金(jīn)由第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方(fāng)数据，2021年(nián)美国平(píng)均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除定金或首付外(wài)，购房者在房屋交付后(hòu)通过(guò)按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩(shèng)余(yú)房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面(miàn)，美国为(wèi)防(fáng)止开发商(shāng)挪用资(zī)金(jīn)，购房者的定金及首付款由(yóu)第三方公(gōng)证行或产权保险公司(sī)的信(xìn)托(tuō)账户(hù)监管(guǎn)。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而(ér)开发商在(zài)房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来(lái)自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发(fā)商提供(gōng)一(yī)定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银行(xíng)有充分(fēn)动(dòng)机监管开发商施工进度。开发商在(zài)房屋交付时需取得(dé)由政府相关部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开(kāi)发(fā)商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德国开发(fā)商在项目(mù)获(huò)批后(hòu)即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约(yuē)公(gōng)证，签(qiān)订合同后定金(jīn)退还。如由(yóu)于(yú)任何原(yuán)因不(bù)能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后，购房者需支付(fù)公证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含在购(gòu)房款中，属于(yú)购(gòu)房(fáng)附(fù)加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规(guī)定(dìng)最低首付(fù)比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付(fù)节点(diǎn)、比例(lì)因项目(mù)而异。一般(bān)来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完工(gōng)、内部水暖电(diàn)路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全(quán)部完工(gōng)，支(zhī)付(fù)比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、饺子冻成一坨了怎么吃，饺子冻成一坨了怎么吃才好吃11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付(fù)房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行(xíng)按施(shī)工节奏分多次(cì)发(fā)放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款给(gěi)予购房者一(yī)定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德国(guó)保险公(gōng)司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重(zhòng)大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开(kāi)发商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相应赔(péi)偿(cháng)。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国预(yù)售制设有10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一(yī)名律师(shī)，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节(jié)内(nèi)容(róng)确认无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设(shè)置了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在(zài)合(hé)同(tóng)签订21天(tiān)内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节，英(yīng)国采取按工程(chéng)进度付款的方式，但是(shì)交房前付款比(bǐ)例相(xiāng)对(duì)较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房(fáng)屋必须(xū)经过房产(chǎn)公证公司的检验验收后才能(néng)交付，交付后方可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节，英(yīng)国期房(fáng)预售资金(jīn)监管极为严格，资金也(yě)由律师监管(guǎn)，在确认(rèn)工程(chéng)进度、支付相关款项过(guò)程(chéng)中，由买房律(lǜ)师将资金(jīn)转给(gěi)卖方律师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给(gěi)开发(fā)商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经过两道关(guān)口，有利(lì)于保(bǎo)障购(gòu)房者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，设(shè)置期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发(fā)商必(bì)须完成“预售房定(dìng)金保全措施(shī)”，交房前付款(kuǎn)比例(lì)不超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违约(yuē)需返(fǎn)还(hái)定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由(yóu)于房(fáng)屋供给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本(běn)政府(fǔ)1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规(guī)范期房交易(yì)的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业(yè)法》，对(duì)购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须(xū)完(wán)成定金保全措施才可预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房合同(tóng)时，开发商向金(jīn)融机构或(huò)指定保证机构或保险机构签(qiān)订(dìng)定金保证委托合同，设置购房(fáng)者定金(jīn)的保证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应(yīng)的(de)保(bǎo)证(zhèng)金证(zhèng)明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他(tā)预先支付的购(gòu)房款也受该措施保护(hù)。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明(míng)书向(xiàng)金融(róng)机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同(tóng)时(shí)，开(kāi)发商需向(xiàng)购房者赔(péi)付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节，交房前只需(xū)支付最多(duō)不超(chāo)20％的定金，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者即可(kě)向银行申请贷款，但交(jiāo)房(fáng)后才开始按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外的(de)剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所(suǒ)有资金进银(yín)行专门(mén)项(xiàng)目资(zī)金(jīn)账(zhàng)户，交房后满1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有统一(yī)的选(xuǎn)购权(quán)合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需(xū)支(zhī)付15％的(de)首付及印花税，同时购(gòu)房(fáng)者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流(liú)程(chéng)做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发(fā)商遵(zūn)守(shǒu)，支付(fù)节点一(yī)般为(wèi)合同签(qiān)订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也(yě)依照(zhào)工程(chéng)进度(dù)放(fàng)款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增加(jiā)，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房(fáng)者(zhě)的订金与付款会(huì)存(cún)入银行专(zhuān)门(mén)的项(xiàng)目资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋(wū)保修期，此后购(gòu)房者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产(chǎn)到了政(zhèng)策出(chū)手临(lín)界点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点(diǎn)是(shì)保交楼(lóu)保(bǎo)复工保民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力(lì)的金(jīn)融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对(duì)还在正(zhèng)常运转的房企包括(kuò)民营企(qǐ)业，加大(dà)支(zhī)持力度，由(yóu)优质房企牵头(tóu)并购重组整个行业，为每(měi)个(gè)房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充分估计形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信(xìn)心以及长效机(jī)制。长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是(shì)推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立(lì)开发(fā)商违约后定金(jīn)保护机制，如将(jiāng)已支付定(dìng)金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供(gōng)充分的保障。余款(kuǎn)支付环(huán)节(jié)，建立(lì)按(àn)工程进(jìn)度付款机(jī)制或交房(fáng)后按揭贷款机制(zhì)，充分(fēn)保护购房者的权(quán)益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行(xíng)的第(dì)三(sān)方(fāng)资金监管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资(zī)金挪用现象。交付(fù)环节，建(jiàn)立(lì)商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权(quán)负责、免费(fèi)维修，购房者(zhě)在保修期结束后(hòu)支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商品房(fáng)预售制是(shì)大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进入存量(liàng)时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经(jīng)过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实(shí)质的(de)保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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