文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了(le)。 1月(yuè)17日召开的全国(guó)住(zhù)房(fáng)和(hé)城乡建设工作会(huì)议提(tí)出“有条件的可(kě)以进行(xíng)现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广(guǎng)东(dōng)等地(dì)明确表态(tài)，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房(fáng)预(yù)售制了，用你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百(bǎi)姓(xìng)和(hé)社(shè)会，这是房地产从大开发时代(dài)步入高(gāo)质量(liàng)发展阶(jiē)段的必然(rán)趋势，也是(shì)对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年(nián)房(fáng)改时(shí)，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入(rù)存(cún)量时(shí)代，对(duì)购房(fáng)民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一(yī)手交钱，一(yī)手交房(fáng)，天经(jīng)地义。当然二(èr)次房改是个(gè)技(jì)术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制，长效(xiào)机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照(zhào)经济规律办(bàn)事，中国(guó)一定能实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道(dào)关，解好这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消预售制、改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承(chéng)担了所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风险。从个人层面看，预(yù)售制对购房(fáng)者非(fēi)常不(bù)公(gōng)平，比如(rú)，交房(fáng)等待(dài)期一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房(fáng)的风险(xiǎn)。从行(xíng)业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇(yù)到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等(děng)系列(liè)风险。取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房(fáng)销售，这样有助于落实中央房住不(bù)炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于(yú)房(fáng)企(qǐ)稳(wěn)健发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预(yù)售制(zhì)度怎么来的(de)？国外什么(me)情况？简(jiǎn)单科普一(yī)下(xià)：商品房预(yù)售最早源(yuán)于中国(guó)香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由(yóu)于(yú)商品房(fáng)短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不(bù)少国家存(cún)在预售制。但是，重点来了！发(fā)达(dá)国家一般有严(yán)格的监管保障(zhàng)措(cuò)施，开(kāi)发商在项(xiàng)目获得政(zhèng)府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房后(hòu)并非(fēi)像中(zhōng)国一样(yàng)在支付完首付款后从(cóng)银行一(yī)次性贷款支付(fù)剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商工程进度在完(wán)全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预(yù)售(shòu)制度是需要严(yán)格的(de)资金监管、分期支付(fù)以及(jí)违约(yuē)处罚措(cuò)施作(zuò)为保障的(de)，如(rú)果没有这些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对(duì)购(gòu)房民众不公(gōng)平，所以不如(rú)借机(jī)取消预售制(zhì)度，以后改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段(duàn)性，现在(zài)中国住房进(jìn)入存量时代，取(qǔ)消预售(shòu)制度有助于降(jiàng)负债降杠杆(gān)，不再把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，当然(rán)这(zhè)需要配套房企债务重(zhòng)组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机制。这(zhè)是个技术(shù)活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定(dìng)能化解这个(gè)难题，让(ràng)房地(dì)产(chǎn)回归实体(tǐ)经济和居(jū)住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民(mín)众的(de)最根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提(tí)升开发(fā)商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为(wèi)中(zhōng)心，房(fáng)地产(chǎn)也不能例外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福(fú)一(yī)家人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实(shí)现老(lǎo)百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业(yè)健康发展的重(zhòng)大(dà)措(cuò)施。在(zài)当前(qián)的情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市(shì)、房地产软着陆(lù)、打(dǎ)通(tōng)金融支持当期三好(hǎo)生、新(xīn)模式(shì)等综(zōngshe always后面加动词原形吗，always后面加动词什么形态)合施策。

　　作者(zhě)十年前在国(guó)务院发展研(yán)究中心参与财税改革(gé)方案研究时(shí)，对预售制、房地(dì)产税、人(rén)地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过(guò)长(zhǎng)期系统的(de)专项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的专(zhuān)著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前(qián)预售资金第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设(shè)置(zhì)期房(fáng)预(yù)付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十年(nián)代在(zài)中(zhōng)国香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难(nán)、出(chū)租(zū)资金周转期(qī)长等问题(tí)，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋(wū)或(huò)者其他临时住宅，住房的需(xū)求是相当高(gāo)，不过大多数居民(mín)的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多(duō)数以一(yī)整(zhěng)栋(dòng)楼为(wèi)单(dān)位，需要雄厚(hòu)的资金实(shí)力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地(dì)产行业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让(ràng)难(nán)、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题。针(zhēn)对这一系列问题，不(bù)少地产(chǎn)商(shāng)开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这(zhè)模式一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市(shì)民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模(mó)式引入(rù)房(fáng)地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对(duì)于商品流通、资(zī)金(jīn)周(zhōu)转有着独到的见(jiàn)解(jiě)，在(zài)努力(lì)寻求(qiú)方法加快自身资金(jīn)周转。当(dāng)时其(qí)在购(gòu)下(xià)九龙的(de)一(yī)块(kuài)地盘(pán)后，除了分层(céng)出(chū)售(shòu)、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价(jià)格(gé)、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一个亮(liàng)点，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了(le)自己的房产。这种方式减轻了民(mín)众(zhòng)购房的资金(jīn)压力，加速(sù)了(le)房屋的建造和销售，也(yě)解(jiě)决了(le)制(zhì)造商(shāng)的资金问(wèn)题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的(de)销售模式成为当时中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的一(yī)大特色(sè)，纵观中国(guó)香港房(fáng)地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效(xiào)率地(dì)解决了核心的住(zhù)房供(gōng)不应求的问题(tí)，使房(fáng)市发展进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼市(shì)几十年繁(fán)荣(róng)，但期间也出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范化(huà)，建立健全的监管机(jī)制，促进市场(chǎng)健康发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费(fèi)用超支停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提(tí)升了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即(jí)要(yào)求(qiú)开发(fā)商在预售前，确保地价款已经(jīng)全(quán)部支(zhī)付，还要证明自身有资金等能力把项目(mù)完成，资(zī)金(jīn)需放入律师所托管，支取时(shí)需(xū)律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造(zào)假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账户资(zī)金，中国香港要求律师(shī)行(xíng)在银行开设(shè)的(de)信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全透(tòu)明化机制，且(qiě)银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最(zuì)大风(fēng)险方，后(hòu)续需自(zì)身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十(shí)年代，中(zhōng)国(guó)内地面(miàn)临住房(fáng)需求(qiú)大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重工(gōng)业，强调(diào)基础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的(de)进程大(dà)于城(chéng)市(shì)化进程，唯有解决住房基(jī)础等城市化配套(tào)问题，才(cái)能进一步(bù)推进城(chéng)市化。但(dàn)当时推行的是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的(de)福利(lì)分房(fáng)制度(dù)，住房市(shì)场发(fā)展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速(sù)较慢(màn)，福利(lì)分房制(zhì)度也出现了(le)分配不公(gōng)、效率低、配(pèi)套(tào)差(chà)等(děng)问题(tí)，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于当时(shí)的国情。叠加房(fáng)地产市(shì)场面临商品房的(de)需(xū)求(qiú)量大，而社会缺少大型房地(dì)产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑是(shì)对内地房(fáng)地产市场(chǎng)的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售(shòu)商品房(fáng)制度(dù)，先后出台多项文件，大力支持国(guó)内房地产市(shì)场改(gǎi)革(gé)。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住房分配(pèi)货币化、住房(fáng)供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利(lì)分房(fáng)转(zhuǎn)向市场经济(jì)的(de)商品房。房地产市(shì)场采用(yòng)预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和开发时(shí)间周期长(zhǎng)的两大(dà)难题，开发商(shāng)以预售款撬(qiào)动下一个项目的开发(fā)，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模式，住房供(gōng)应速度(dù)加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国(guó)人民(mín)银行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策(cè)，支持(chí)购房者，极大作用推动了房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的发(fā)展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模(mó)式后，经(jīng)调整形成契合中国内地的(de)商品房预售制(zhì)度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解(jiě)房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企(qǐ)业将正在建设(shè)中的房屋预先(xiān)出售给购房者(zhě)，由购房者支付(fù)定金或房款的行(xíng)为。区(qū)别于中国香港(gǎng)，在中国内地(dì)实践过程(chéng)中，商品房预售(shòu)流(liú)程为：房(fáng)地产开发商办(bàn)理预(yù)售许可证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行(xíng)备案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程(chéng)中(zhōng)，购房者需要一次性付(fù)清(qīng)首付款(kuǎn)，并采用银(yín)行贷款的形式一(yī)次性(xìng)付(fù)清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到(dào)了全部购房款，这(zhè)点与中国香港的按照工程进度付款有所(suǒ)不(bù)同。对中国内地的(de)开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的(de)最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金(jīn)回(huí)笼周期，同(tóng)时(shí)增加(jiā)市(shì)场商(shāng)品房供(gōng)应，推动(dòng)了(le)城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国内地房(fáng)地产市场的稳步(bù)发展起到了(le)重要作用(yòng)，不(bù)仅(jǐn)解(jiě)决了房地产市场快速发(fā)展阶段的资(zī)金(jīn)需(xū)求，也提高了居民居住水平(píng)，中(zhōng)国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全(quán)民(mín)蜗(wō)居到基本(běn)适居，住房(fáng)事业取得巨大进步(bù)，数十年时间走完发达国(guó)家几百年城镇(zhèn)化(huà)路程(chéng)。改革开放以来，城(chéng)镇化进程(chéng)进(jìn)入快(kuài)速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成(chéng)区面积由7438平方(fāng)公(gōng)里增长至6072she always后面加动词原形吗，always后面加动词什么形态1平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的(de)《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均(jūn)住(zhù)房(fáng)建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从(cóng)约3100万(wàn)套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住(zhù)宅期房销(xiāo)售面积(jī)占总销售(shòu)面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房地产行(xíng)业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历(lì)经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分(fēn)别(bié)从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先(xiān)行到(dào)民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房地产企业(yè)数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房(fáng)地产(chǎn)带(dài)动的上下游产业(yè)链特(tè)别(bié)长，高(gāo)达50多(duō)个行业(yè)。2020年房地(dì)产及其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发(fā)投(tóu)资(zī)占固(gù)定资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房(fáng)地产贷款占(zhàn)银行各项(xiàng)贷款余(yú)额(é)的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等(děng)通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量(liàng)占社融(róng)存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应渠道，根据我(wǒ)们(men)的(de)《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的(de)10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法德(dé)三国合计(jì)的(de)31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高(gāo)，以及中国(guó)资本市场发育(yù)尚(shàng)不成熟，直接(jiē)融(róng)资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制(zhì)背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前(qián)的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝(jué)大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购买者的(de)单(dān)方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商品不能交(jiāo)付(fù)的(de)风(fēng)险。比(bǐ)如，交房等待期(qī)一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购房合同、购房者和银(yín)行的(de)按揭贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违(wéi)约，购房者只能根据购(gòu)房合同向开发商主张权(quán)力(lì)，但依旧(jiù)需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推(tuī)部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇到下(xià)行(xíng)周期(qī)，会引发资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行业(yè)的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银行作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市(shì)场波动或经营(yíng)不善，出现(xiàn)资(zī)金链断裂(liè)等一系列问题(tí)，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者(zhě)签订的预售合同和按揭合(hé)同，已经从银(yín)行获得房款，如果购房者丧失(shī)还款能(néng)力或短期(qī)不能还款等，则风(fēng)险完(wán)全由银行承担，银(yín)行将面临较大的(de)坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看(kàn)，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商品房所得款项应当(dāng)用于有(yǒu)关的工(gōng)程建设，商品(pǐn)房预(yù)售款(kuǎn)监管的具体办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部门制定。但多年(nián)以来全国并(bìng)没有统一的预售(shòu)资金监管(guǎn)规定(dìng)，各地(dì)实(shí)行“一(yī)城一(yī)策”。例如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城市重点(diǎn)监管(guǎn)资(zī)金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面积(jī)或者项(xiàng)目工程总额(é)报价计算(suàn)重点资金。而(ér)事实是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进(jìn)入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没(méi)有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被(bèi)迫继续(xù)还款。那么，监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金如(rú)何被挪走的(de)？实际上，在过去房地(dì)产大开发时(shí)代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比如(rú)工程总承包(bāo)方，以工程(chéng)建设名(míng)义，获得监管(guǎn)账户(hù)拨付资(zī)金，再(zài)由(yóu)工程方将资金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所需(xū)。通过这些(xiē)方式套取的资金(jīn)，在房企各地项目间(jiān)流动(dòng)，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样做(zuò)提供了资金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金(jīn)统(tǒng)筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一(yī)定程(chéng)度上(shàng)把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)护：对(duì)于购(gòu)房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支(zhī)付的预付(fù)款比例相(xiāng)对(duì)较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付(fù)方式：预(yù)付款一般以定金方式(shì)支付，或按工程(chéng)进(jìn)度(dù)分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采(cǎi)用两种方(fāng)式发(fā)放(fàng)按揭贷款，一是按工(gōng)程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发(fā)放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护：为预(yù)售商(shāng)品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房(fáng)出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保(bǎo)障有两种方式，一是(shì)期房由(yóu)政府或第三方(fāng)验收合格并(bìng)提供(gōng)验(yàn)收(shōu)凭(píng)证(zhèng)后，开发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证取得购房(fáng)者支付(fù)的房款。二(èr)是(shì)开发商(shāng)为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美国(guó)期房定金一定(dìng)期限内无(wú)条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房(fáng)款交付(fù)后(hòu)按揭(jiē)还款，交付前(qián)资金由第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节，定金比例(lì)一(yī)般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为(wèi)防止开发商挪(nuó)用资金，购(gòu)房者的定(dìng)金及首付款由(yóu)第三方(fāng)公证行(xíng)或产(chǎn)权保险公司(sī)的(de)信托(tuō)账(zhàng)户(hù)监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金可(kě)通(tōng)过申(shēn)请仲裁(cái)取回，且不(bù)承担任何责任与损失。而开发商(shāng)在房屋建设过程中的资金全(quán)部来自(zì)银行，银行根据工程(chéng)进(jìn)度向开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资(zī)金(jīn)直接(jiē)损害银行利she always后面加动词原形吗，always后面加动词什么形态益，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施(shī)工进(jìn)度。开发(fā)商在房屋交付时需取(qǔ)得由政(zhèng)府(fǔ)相关部门经审查后(hòu)发放的验收凭证，通过(guò)验收凭证(zhèng)向银行得(dé)到(dào)购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期(qī)房可零首付购(gòu)房，房(fáng)款按(àn)建造工期进度支付，按揭按(àn)工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利(lì)率，开(kāi)发商(shāng)或购房(fáng)者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门(mén)槛(kǎn)方面，德国开发商在项目(mù)获批(pī)后即可预售房(fáng)屋。签(qiān)署购房合同前，购房者(zhě)需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公(gōng)证，签订合(hé)同后定金退(tuì)还(hái)。如由(yóu)于任何(hé)原(yuán)因不能(néng)购(gòu)买(mǎi)，定(dìng)金按照(zhào)德国法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包含(hán)在购(gòu)房款中，属(shǔ)于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规(guī)定最(zuì)低(dī)首付比(bǐ)例，可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的(de)制度(dù)，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节点(diǎn)、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点可(kě)分为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻(bō)璃(lí)完工、室内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工(gōng)、地板(bǎn)完(wán)工(gōng)、全部完(wán)工(gōng)，支付比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房款前申请(qǐng)房贷(dài)，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，银行按(àn)施工(gōng)节(jié)奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房者一定(dìng)使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当(dāng)房屋(wū)出(chū)现重大延(yán)期(qī)或重大(dà)缺陷时(shí)，保险公司保证开(kāi)发(fā)商(shāng)赔偿或修复，开发(fā)商(shāng)破产，由(yóu)保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付(fù)

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一名律(lǜ)师(shī)，负(fù)责沟通(tōng)期(qī)房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各个(gè)环节(jié)，各环节内容(róng)确认无误(wù)后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合(hé)同(tóng)签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工(gōng)程进度(dù)付款的方(fāng)式(shì)，但是交房(fáng)前(qián)付(fù)款比(bǐ)例相对较低，一般会(huì)在(zài)合(hé)同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款(kuǎn)项交房(fáng)后(hòu)支(zhī)付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经过房产公(gōng)证公司的检验(yàn)验收(shōu)后才(cái)能交付，交付后(hòu)方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期(qī)房(fáng)预(yù)售资金监管极(jí)为严(yán)格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经过两(liǎng)道关口，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易(yì)立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期(qī)房交易立(lì)法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发(fā)商必(bì)须完成(chéng)“预(yù)售(shòu)房定金(jīn)保全措施”，交房(fáng)前(qián)付款比例不(bù)超房款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供(gōng)给严重(zhòng)失(shī)衡，叠(dié)加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年出(chū)台(tái)《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯(wéi)一一(yī)部(bù)规范(fàn)期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付(fù)定金超过5％或(huò)超1000万日(rì)元的部分(fēn)，法律(lǜ)要求开(kāi)发(fā)商必(bì)须完(wán)成定金保(bǎo)全措施才可预售。什(shén)么是定金保全措(cuò)施(shī)？即买卖(mài)双(shuāng)方签(qiān)订购房合同时，开发商向金融机构(gòu)或指定保证(zhèng)机构(gòu)或保险机构签订定金保(bǎo)证委托合同，设置购(gòu)房者定金的保(bǎo)证或保(bǎo)险，并(bìng)将相(xiāng)应的(de)保证金证明书(shū)交(jiāo)付给(gěi)购房(fáng)者。除定金外，其他预先支(zhī)付(fù)的购房款也(yě)受该(gāi)措施保护。若开(kāi)发(fā)商倒(dào)闭导致(zhì)期房烂(làn)尾，购房(fáng)者(zhě)可凭保证(zhèng)金证明书(shū)向金融机(jī)构(gòu)或保证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后(hòu)，购房者即(jí)可向银(yín)行(xíng)申请贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才开始(shǐ)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)，除(chú)定金(jīn)外(wài)的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监(jiān)管(guǎn)，享1年(nián)保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款的(de)订(dìng)金，首付比例20％，余款按(àn)工程进(jìn)度支付，所有(yǒu)资金进银(yín)行专门(mén)项目资(zī)金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环(huán)节(jié)，新加坡开发商(shāng)有统一的(de)选购权(quán)合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房(fáng)款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一(yī)步(bù)签订购买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税(shuì)，同时(shí)购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加坡期房同(tóng)样采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工程进度(dù)付款的(de)方式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期房(fáng)付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所(suǒ)有开发商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一般为合同签订(dìng)后、地基完工、框(kuāng)架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也(yě)依照工(gōng)程进度放款，月供(gōng)在此过程中随着放出贷款的(de)增加而增加，未放款部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与付款会存入(rù)银行专门的(de)项(xiàng)目资(zī)金(jīn)账户，账(zhàng)户(hù)资金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋(wū)交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当前(qián)房地产到了政策出手临界点，重点是(shì)保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大(dà)对刚需和改善型需(xū)求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对局部(bù)停贷现象，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有(yǒu)力(lì)的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常运(yùn)转的房企包括民营企业，加大支(zhī)持力(lì)度，由优质房企(qǐ)牵头并(bìng)购重组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)。长效(xiào)机制四大关键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立(lì)开发商违约后定金(jīn)保护机制(zhì)，如将已(yǐ)支付定(dìng)金冻结(jié)至(zhì)房(fáng)屋(wū)交付阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者定(dìng)金安全(quán)。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司介入，为房屋重大延期(qī)以及(jí)重大缺陷等情况(kuàng)提供(gōng)充分的(de)保障。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入(rù)独立(lì)于开发(fā)商、银行的第(dì)三方资(zī)金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节(jié)，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对(duì)房屋(wū)质(zhì)量问题全(quán)权负责、免(miǎn)费维修，购房者(zhě)在保(bǎo)修(xiū)期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商(shāng)品房预售(shòu)制是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了(le)，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售。另(lìng)一方面(miàn)，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购房(fáng)民众的(de)最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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