万柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的(de)意外(wài)走红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背(bèi)后(hòu)曾(céng)宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被(bèi)拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受(shòu)到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成(chéng)了共(gòng)同债(zhài)务人被(bèi)中国信达(dá)追(zhuī)债，中(zhōng)国信达为了收(shōu)回钱款不得(dé)不将中(zhōng)赫(hè)抵押(yā)的75套万(wàn)柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是(shì)，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资(zī)购入(rù)房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是(shì)被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到(dào)这(zhè)些业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调(diào)侃：“富人(rén)被割韭(jiǔ)菜的(de)时候，他们(men)的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你想(xiǎng)象的(de)那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这(zhè)个位于海(hǎi)淀核心(xīn)区(qū)位，名(míng)校环绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中国信达在京东(dōng)拍(pāi)卖上，上(shàng)架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目的处置(zhì)主(zhǔ)体是中国信达(dá)资产管(guǎn)理股份有限公司北京市分公司（下(xià)称中国信(xìn)达北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒(héng)瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公司（下称(chēng)赫华(huá)恒(héng)瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额(é)约为(wèi)46.95亿元人民币，其(qí)中(zhōng)债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团(tuán)有(yǒu)限公司是(shì)共同债务人(rén)。目前(qián)，该(gāi)项目已(yǐ)有1万次围观(guān)，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表面上看(kàn)，这就是(shì)一起中(zhōng)国信达北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道属实，说明这些房子(zi)实际上都是(shì)卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页面上又注明(míng)这75套房子是(shì)“未(wèi)出(chū)售(shòu)”的状态(tài)呢(ne)？只能(néng)说明这些房子(zi)根本(běn)没(méi)有(yǒu)网(wǎng)签(qiān)，也没(méi)有房产(chǎn)证！

　　第一财经的(de)报(bào)道证实了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫(hè)集团(tuán)早就把这75套房子抵押出(chū)去，现在(zài)还没资金解抵(dǐ)押，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主基本都是(shì)北京的高端(duān)人士(shì)，柳(liǔ)传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是(shì)万柳(liǔ)书(shū)院的(de)业主。另(lìng)据地(dì)产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主中(zhōng)，还有不(bù)少中赫(hè)集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友感叹(tàn)，“富人也(yě)被(bèi)精准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过，如(rú)果这些业(yè)主确实已经支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，那么，中国(guó)信达转让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖损失最大的(de)，没准还是债主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据相(xiāng)关法律规定(dìng)，民(mín)事执行中，业主已经支(zhī)付价款并实际占有，但未办理过户手续的，如(rú)果业(yè)主没(méi)有(yǒu)过(guò)错，人(rén)民法(fǎ)院不得查封(fēng)、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院提出(chū)执行异议申请，请求法(fǎ)院解除(chú)查封，同时可以联(lián)合(hé)起诉开(kāi)发商(shāng)，要求(qiú)退还购房(fáng)款或(huò)办理房产证，并承担违(wéi)约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最(zuì)高人民法院关于(yú)商品房消费者权利保(bǎo)护(hù)问题的批复》，以司(sī)法解(jiě)释(shì)的方式明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者以(yǐ)居(jū)住为目的购(gòu)买房屋并(bìng)已(yǐ)支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋(wū)交付请求(qiú)权优先于建设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及(jí)其他(tā)债权的，人民法院应当(dāng)予(yǔ)以(yǐ)支(zhī)持。只支付(fù)了(le)部分价款的商品(pǐn)房消费者(zhě)，在一审法庭辩(biàn)论终结(jié)前已实际支付剩余价款的，可以适(shì)用前款规(guī)定(dìng)。

　　也就是(shì)说，如果这(zhè)75套房子(zi)均(jūn)为(wèi)“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不(bù)良债(zhài)权，实(shí)际(jì)上是个(gè)烫手(shǒu)山芋。可(kě)能不仅不能(néng)卖出(chū)去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会(huì)赔了(le)夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　成(chéng)了(le)“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公司(sī)中国信(xìn)达申请不良债(zhài)权转让(ràng)，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中(zhōng)国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞(ruì)唯一(yī)股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国(guó)际信托(tuō)有限责(zé)任公司成为了唯一股东(dōng)，后(hòu)者由中国信达(dá)资产管(guǎn)理股份有限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其他房企(qǐ)，中赫集团既没有(yǒu)很大规模，也没(méi)有很(hěn)高(gāo)的国(guó)民知(zhī)名度，但却在(zài)北(běi)京(jīng)豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)进入北京的(de)第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为(wèi)当时京城最(zuì)贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发(fā)的万柳书院(yuàn)，更(gèng)是(shì)被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科(kē)等大型(xíng)知名房企(qǐ)手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的(de)姿态杀入市场(chǎng)，无(wú)论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米(mǐ)高墙(qiáng)，还是每棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还(hái)是每平米20万元的价(jià)格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院(yuàn)的树、北(běi)平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈(quān)的地位(wèi)。2014年末上市的它(tā)，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大(dà)华府等(děng)，现如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套(tào)300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价(jià)达(dá)到惊人的(de)36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发(fā)的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名(míng)人士，如(rú)知名(míng)演员宋丹(dān)丹，就(jiù)住在钓鱼台七号(hào)院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此(cǐ)，它被外界(jiè)贴(tiē)上了(le)，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅(zhái)开(kāi)发商光环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成(chéng)为(wèi)被执行人，被执行(xíng)标的高达(dá)11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力(lì)而拒不(bù)履行(xíng)生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义(yì)务，中赫集团正式成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开(kāi)始(shǐ)了多元(yuán)化转型(xíng)，但(dàn)转型之(zhī)路并不好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过多元化(huà)业务，先后进(jìn)军能源市(shì)场(chǎng)、团购网站，但最终都(dōu)惨淡(dàn)收场。最终，周金(jīn)辉(huī)将转型的目光，放到了(le)体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下北(běi)京国(guó)安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部全部股权(quán)。如(rú)果北京国安的估(gū)值一直没变，那么中赫集团拿下北(běi)京(jīng)国安(ān)，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这样，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫(hè)集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其(qí)手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出(chū)质记录(lù)。质权人包括海金商业保理、北京建工、山(shān)东国(guó)际信托(tuō)、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建设(shè)等。

　　这与入主北(běi)京国安(ān)的时间(jiān)完全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主北京国安后，不(bù)仅(jǐn)国安的经营(yíng)状况没有得到改善，中赫集(jí)团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交(jiāo)易(yì)所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末(mò)，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压(yā)力，中赫集团和周金(jīn)辉夫(fū)妇还在持续质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却(què)持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被(bèi)执(zhí)行(xíng)人(rén)，执行标的高(gāo)达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地、及中(zhōng)赫集团股(gǔ)东周(zhōu)金(jīn)辉(huī)、李彩霞(xiá)等共(gòng)同成为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为(wèi)履行能力而拒(jù)不(bù)履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确(què)定义务(wù)，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京国安，目前(qián)幸免于难。不(bù)过在实控(kòng)人都成为老(lǎo)赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国(guó)安，又(yòu)如何能独善其身(shēn)？

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