饱受争议的二手房交易(yì)中介费(fèi)问题，正(zhèng)逐渐得到监(jiān)管部门(mén)的(de)重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市(sc上标3下标5怎么算公式，c上标2下标5怎么算hì)场监管总局联(lián)合发布了(le)关于(yú)规范房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务的意见。意见提及(jí)，近年来，部分房(fáng)地(dì)产经纪机构存在利(lì)用房(fáng)源客(kè)源优势收取过高费用、未明(míng)码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户个(gè)人信息(xī)等问题，加重(zhòng)交易当事(shì)人(rén)负(fù)担、侵害其(qí)合(hé)法(fǎ)权益。

　　基于上(shàng)述背(bèi)景，两部(bù)门(mén)从加强从业主体管理(lǐ)、明确经纪服务内容、合理(lǐ)确定经纪服务收费、严格(gé)实行明(míng)码标价等十方(fāng)面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席(xí)分析(xī)师(shī)张(zhāng)大(dà)伟称，随着城市发(fā)展，一二(èr)线城市二手(shǒu)房交(jiāo)易占(zhàn)比逐渐(jiàn)增(zēng)加。以北(běi)京(jīng)、上海为例，二(èr)手房占(zhàn)市场成交比(bǐ)例(lì)超过80％，大(dà)量二手(shǒu)房成交依赖(lài)中(zhōng)介居间成交，房地产调控重心逐渐(jiàn)从开发(fā)商过渡到中(zhōng)介(jiè)公(gōng)司。

　　广(guǎng)东(dōng)省城规院住(zhù)房(fáng)政(zhèng)策研究中心首席研(yán)究(jiū)员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居(jū)民来说属于金额不(bù)低(dī)的大宗交易，由(yóu)于二(èr)手房交易(yì)成本较高、交易周期较长，具有非常强的专业(yè)性，居民往往通(tōng)过(guò)中介来(lái)完成。但(dàn)很多中介利用信息不(bù)对(duì)称等(děng)问题(tí)，将非必要的(de)收(shōu)费夹带(dài)其(qí)中，如收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保费等，对居民(mín)造成额外的负(fù)担，而(ér)且这些服(fú)务事项并(bìng)未明码标价。

　　对(duì)于(yú)二手房市场交易过程中存(cún)在的“乱象(xiàng)”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经(jīng)纪服(fú)务在内的相关市场(chǎng)交易(yì)行(xíng)为及(jí)其主(zhǔ)体进行规范和秩序整顿，是房(fáng)地产市场管理和调(diào)控(kòng)的(de)主题。“当下，推进(jìn)这项工作的意(yì)义更大，也(yě)更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重点

　　二手(shǒu)房市(shì)场中，历来(lái)对房地产经纪服务行业(yè)关(guān)注最多的一个(gè)话题，便(biàn)是(shì)房地产经纪(jì)服务费的问题(tí)。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认为，未来(lái)相关部门(mén)主要监管(guǎn)的(de)重(zhòng)点(diǎn)，将(jiāng)是对房地产经(jīng)纪(jì)服务收费及中介交(jiāo)易进行规(guī)范。

　　在热点城市，二(èr)手房(fáng)屋交(jiāo)易过(guò)程(chéng)中，部分价值不菲的房(fáng)屋(wū)，往往要缴纳一笔金额不低(dī)的中介(jiè)费。以北京某房地产经纪(jì)服务机构(gòu)2.7c上标3下标5怎么算公式，c上标2下标5怎么算％的服务费率计算(suàn)，一套1000万元的(de)房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合(hé)理确定经(jīng)纪服务收费上，两部门在此次意(yì)见中提及，房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构要合理降低住房买(mǎi)卖和租(zū)赁经(jīng)纪服务费用。鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低(dī)的原则实行(xíng)分(fēn)档定价(jià)。引导由交易(yì)双方共同承担经纪服(fú)务费用。

　　据(jù)张大伟介(jiè)绍，目前(qián)房地(dì)产经纪(jì)服务收费标(biāo)准的最早依(yī)据是(shì)1995年国家计(jì)委建(jiàn)设部下(xià)发(fā)的《关(guān)于房(fáng)地产中介服务(wù)收费(fèi)的通知》（971号文），其(qí)中第(dì)六条(tiáo)规定：房屋(wū)买卖代理收费，按成交价(jià)格(gé)总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以(yǐ)北京为例，目(mù)前北京市(shì)执行的2014年更(gèng)新后的收费标(biāo)准，即根据这样的(de)规(guī)定(dìng)：“少数(shù)特别(bié)复(fù)杂的(de)住(zhù)宅买卖经纪服务，经交易各方协商同(tóng)意(yì)，可在规定(dìng)的收费标准(zhǔn)基础上适(shì)当(dāng)上浮，上(shàng)浮幅度(dù)最高不(bù)得超过10％。”这意味着(zhe)，当前北京二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=c上标3下标5怎么算公式，c上标2下标5怎么算2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年(nián)取消(xiāo)了(le)房地产中(zhōng)介服(fú)务等57个政府定价，房(fáng)地产经纪服务(wù)收(shōu)费多少由各中介(jiè)机构自行(xíng)决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收取费用过程中，相关监(jiān)管部(bù)门当前并(bìng)未明确具(jù)体的中介(jiè)费率，中介机(jī)构仅需在(zài)服务过程中对收费标准进(jìn)行(xíng)明码(mǎ)标价即可(kě)。而(ér)房地产经纪服务(wù)机(jī)构(gòu)在(zài)具体收取过(guò)程中，会(huì)结合(hé)房屋(wū)价(jià)值及工(gōng)资标准，综合计算(suàn)出(chū)合(hé)适的中介费(fèi)率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对(duì)于明(míng)码标价问题(tí)，两(liǎng)部门在此次意(yì)见中提及，房地产经纪机构(gòu)应当在经营门店、网站、客(kè)户端等场所或渠道，公示服务项目(mù)、服(fú)务内(nèi)容和收费标(biāo)准，不得混合标(biāo)价(jià)和捆绑收费。房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机(jī)构提(tí)供的基(jī)本服务和延(yán)伸服务，应当(dāng)分别(bié)明(míng)确服(fú)务项(xiàng)目和收费标准(zhǔn)。房地产经纪机构收费(fèi)前(qián)应(yīng)当向(xiàng)交易当事人(rén)出(chū)具收费清(qīng)单，列明(míng)收费标(biāo)准、收费金额，由当事(shì)人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场(chǎng)平均(jūn)水平的房地产经纪机构(gòu)，住(zhù)房和城乡建设部门将(jiāng)会同市场监管等(děng)部门(mén)采取约(yuē)谈等综合措施(shī)进行(xíng)重点监管(guǎn)。市场监管部门会同有关部门依(yī)法查处不按规定(dìng)明码标价、操纵经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)等违反价格(gé)和反垄断法律法规(guī)的(de)行为。对(duì)房地产经纪机构相关违(wéi)法违规(guī)信息(xī)，市(shì)场(chǎng)监管部(bù)门(mén)要依法依规(guī)纳入国家企业信用信息(xī)公示系统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励(lì)按(àn)照成交价格(gé)越高、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则(zé)实行分档定价，是(shì)否意味着，未来豪宅(zhái)的(de)中介费(fèi)有望大(dà)幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦(lún)称(chēng)，住建部(bù)发文鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行(xíng)分档定价，合理降低(dī)住房买(mǎi)卖和租赁(lìn)经(jīng)纪服(fú)务(wù)费用，主(zhǔ)要(yào)还是规范行业，打击收费过高的经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本(běn)来收费就不同，各家收费(fèi)普遍在(zài)合理范围内，加上经纪(jì)服务费用对市场的影响不大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟(wěi)指出，由于当前两(liǎng)部(bù)门提出的意见仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领性文件而非规定，未(wèi)来如(rú)何具体(tǐ)认(rèn)定(dìng)其中(zhōng)的细则，还需要看(kàn)各城市落(luò)地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟(wěi)表示(shì)，“从目前市场(chǎng)看，经纪服(fú)务领(lǐng)域的调整改善、规范化，有利(lì)于行(xíng)业健康发(fā)展。同时，由于(yú)二(èr)手房很多(duō)房源在(zài)产权方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费等都可能对(duì)交易(yì)产生影响，这(zhè)对(duì)房地(dì)产经纪服务行业的专业性提出(chū)更(gèng)高(gāo)的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟(lín)指出，在二手房(fáng)买(mǎi)卖过程中，原本应该由上下家各(gè)支付一半的中介费，但在(zài)一(yī)些热(rè)点城市的(de)二手房交易(yì)过程(chéng)中，往往会有这(zhè)样的情(qíng)形，因部分购房者(zhě)处(chù)于弱势地位，从而会出现中介费(fèi)及税费均由购房者来承担。即(jí)使一(yī)些房东愿意承担中介(jiè)费，这部分费(fèi)用也可能通(tōng)过转嫁的方(fāng)式，在(zài)房价(jià)中有所体现。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中介(jiè)费转嫁给下家(jiā)，市场这种所谓(wèi)‘约(yuē)定俗成(chéng)’的情况(kuàng)，一些房产中(zhōng)介公司将其视为(wèi)向购房(fáng)者(zhě)单边收费的行为。部分中介公司可能会利用其支配地位，在原(yuán)先经纪服(fú)务收费(fèi)的基础上，再次向(xiàng)房东(dōng)收取费用，而(ér)这部(bù)分费用，房(fáng)东往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁(jià)给购房者，这(zhè)实际上相当于变(biàn)相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务(wù)收费，不仅(jǐn)有利(lì)于提高交易中操(cāo)作(zuò)的透明度，也有利于房(fáng)价的稳(wěn)定。”陆骑麟(lín)称。

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