5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为代表的机(jī)构(gòu)对于(yú)这一板(bǎn)块已(yǐ)经在悄然布局。数据(jù)显示，以南方(fāng)和华夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布(bù)的总份额(é)均(jūn)较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金(jīn)一(yī)季(jì)报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企央企获(huò)得增持，持(chí)仓数(shù)量占流通股比重增(zēng)幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募所持房(fáng)地产公司市(shì)值在股票资产中的占比却断崖式(shì)下跌(diē)至1云n是哪里的车牌号.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年(nián)来的首次回升(shēng)，年(nián)底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募(mù)对(duì)房(fáng)地产行业的(de)持股(gǔ)比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年(nián)一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发现(xiàn)，公募对于(yú)房地产(chǎn)的投资(zī)愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基(jī)金(jīn)一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的(de)是保(bǎo)利发展，在基(jī)金重仓第(dì)33位。排(pái)名第(dì)二的是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第(dì)78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之处首先(xiān)在于(yú)几(jǐ)只房地产(chǎn)龙头(tóu)股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最为明(míng)显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏链上(shàng)最后一环(huán)，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到(dào)二(èr)级市场乃(nǎi)至机构持仓(cāng)上还(hái)需(xū)要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已(yǐ)经(jīng)进入大分(fēn)化时代(dài)，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而(ér)映射(shè)到(dào)二级市(shì)场投资上(shàng)，配置房(fáng)地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来(lái)分(fēn)类，包括房地产等几(jǐ)类行(xíng)业(yè)在盖特纳(nà)曲线里属于成(chéng)熟期(qī)或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但(dàn)在这几(jǐ)年(nián)特(tè)殊的(de)行(xíng)情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出现了(le)一些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了(le)更大的变化。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上海公(gōng)募基金(jīn)经理指出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募(mù)人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再出(chū)现了，2022年(nián)光(guāng)是居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也(yě)有(yǒu)近10亿(yì)平(píng)方(fāng)米。需求端还需要(yào)有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地(dì)产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时(shí)至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代(dài)，而(ér)目前(qián)居民的杠杆率和房价收入也不(bù)支(zhī)撑每(měi)年18万(wàn)亿(yì)元的(de)销售额，以及(jí)过快上行的房价，因(yīn)而行(xíng)业高增的时代(dài)已经过去，未来(lái)行业(yè)的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在(zài)此(cǐ)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，伴随(suí)着地产的高杠杆属性(xìng)，就(jiù)很容易出现信(xìn)用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进(jìn)入(rù)到供给(gěi)侧出清的(de)过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强(qiáng)的公(gōng)司就能(néng)够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获(huò)得市(shì)占率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行(xíng)业(yè)的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没(méi)有投资机会，机会在(zài)于城市、位置(zhì)、产(chǎn)品的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实(shí)之举。

　　机(jī)构(gòu)配(pèi)置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优质区域性标的(de)成香饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体的(de)个股来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个(gè)股，在纳入统计的(de)124只房地产类标的(de)股中，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段(duàn)恰(qià)好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第(dì)一的上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期(qī)归(guī)来(lái)后日成交(jiāo)量明显放(fàng)大，4日(rì)、5日连续两个(gè)交易日收(shōu)出涨停。从(cóng)该(gāi)股的基本(běn)面来看(kàn)，上(shàng)实发展的主营(yíng)业务为(wèi)房地产开发与(yǔ)经(jīng)营。公司(sī)的主要产(chǎn)品(pǐn)及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服(fú)务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实(shí)现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看，各类机(jī)构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的(de)首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募(mù)的(de)上银(yín)基金(jīn)、私(sī)募的迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都(dōu)跻身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第二(èr)的浦东金桥(qiáo)也是上(shàng)海本地房企(qǐ)，其第一季度的收(shōu)入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出租率复(fù)苏至近年来最高，另一方面则(zé)是(shì)公司拿地结算持续性(xìng)向好(hǎo)，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构在(zài)其中(zhōng)持续(xù)驻足。从第(dì)一季(jì)度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在(zài)前(qián)十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他(tā)有的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上(shàng)海区域性地产(chǎn)公司外，荣(róng)安(ān)地产则(zé)是主要(yào)布局在深圳的地产公司(sī)，一季报交出的(de)也是一(yī)份(fèn)报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东(dōng)的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到(dào)两只公募指基首季新杀入十(shí)大(dà)流通股股东行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南(nán)方中证(zhèng)全指(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基(jī)金相关人(rén)士分析：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并(bìng)重组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给(gěi)较多（券商测(cè)算(suàn)对应(yīng)潜在毛利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前(qián)房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受限于信(xìn)用问题或者资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上(shàng)看(kàn)，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企(qǐ)的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本(běn)看，龙头(tóu)房(fáng)企的(de)融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额(é)增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地(dì)产股(gǔ)或(huò)存(cún)在发展的大好机会。中信证券(quàn)指出(chū)：“房地(dì)产行业的(de)结构(gòu)性机会(huì)依然存(cún)在，少部分(fēn)公司尤其是(shì)央企(qǐ)占据显著优势(shì)，其主要又(yòu)体现为库(kù)存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融(róng)资成本，优质的开发资源和良(liáng)好的不(bù)动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩(jì)强调(diào)，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市场对民营(yíng)房开企业的资(zī)产会有更多(duō)担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业(yè)出(chū)清(qīng)的过程中，央国企相较于民(mín)企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业(yè)的(de)逻(luó)辑(jí)在于集(jí)中(zhōng)度(dù)提(tí)升后(hòu)，行(xíng)业进(jìn)入高(gāo)质(zhì)量发(fā)展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可(kě)预(yù)期(qī)的盈利和现金流创造能力，以此带来估值(zhí)中(zhōng)枢的提升(shēng)，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自身(shēn)资产(chǎn)的质量好、运(yùn)营(yíng)能(néng)力强、可以创造持续(xù)现金(jīn)流(liú)的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行(xíng)业普涨的概率比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于(yú)行业集(jí)中度提(tí)升的头(tóu)部公司(sī)。”星石投资(zī)首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路(lù)的话，或(huò)许还是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国(guó)资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过(guò)国(guó)投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客观地去持(chí)续观察国企央企(qǐ)在三(sān)个方面是否可以维(wéi)持，首先是融资成本保持低位，其次是销售(shòu)份(fèn)额持续提(tí)升，再(zài)次是拿地份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明(míng)显，保利(lì)发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至(zhì)是较大增速的增长。而这些公(gōng)司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不(bù)怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持(chí)续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核(hé)心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动(dòng)能够推动房(fáng)企(qǐ)销售业绩的(de)增长(zhǎng)，从(cóng)而(ér)在202云n是哪里的车牌号3年一季度市场恢复但仍处(chù)于调(diào)整(zhěng)的(de)过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整个市场(chǎng)从四(sì)月份(fèn)开始又(yòu)在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等(děng)极个别(bié)城(chéng)市四月环比(bǐ)三月相对表(biǎo)现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数城市都出现环比下滑的(de)情(qíng)况。而现(xiàn)在(zài)五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济(jì)状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的(de)资金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企(qǐ)为了半年报(bào)冲业绩出现市场的(de)短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度(dù)、第(dì)三季度增长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事(shì)长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产以及(jí)其上下游产业链的复苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时(shí)候，在房地(dì)产以(yǐ)及(jí)上下游就不是赚快(kuài)钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数的(de)、做得比同行好得多(duō)的(de)企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以(yǐ)只能耐心地(dì)去等待它的基(jī)本面不断地(dì)凸(tū)显出来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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