5月以来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代(dài)表(biǎo)的机构(gòu)对于这一板块已经在(zài)悄然布局。数据显示(shì)，以南方(fāng)和(hé)华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时(shí)所公布的(de)总份(fèn)额均较4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅增长。根据基(jī)金(jīn)一季(jì)报(bào)统计，龙(lóng)头与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流(liú)通股比(bǐ)重(zhòng)增幅五只个(gè)股分别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房地产或(huò)“底(dǐ)部(bù)回升(shēng)”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对房(fáng)地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持(chí)有的房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募(mù)所(suǒ)持房地产(chǎn)公司市值在(zài)股票(piào)资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现(xiàn)了三年(nián)来的(de)首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的持股比(bǐ)例也同(tóng)步回升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎在今年一季度得以延(yán)续。数据统(tǒng)计显示(shì)，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块(kuài)比重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房(fáng)地产的投资愈(yù)发有集(jí)中(zhōng)于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高的是保利发(fā)展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而老牌(pái)龙头股万科(kē)A排在第(dì)96位。对比去(qù)年(nián)四季报(bào)，变化(huà)之处(chù)首先在于几(jǐ)只房地产龙头(tóu)股从排位(wèi)上看均(jūn)有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次(cì)是金地集(jí)团(tuán)退(tuì)出百大之(zhī)列。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季并(bìng)非(fēi)行业销售旺季，其传导到(dào)二级市场(chǎng)乃(nǎi)至机构持仓(cāng)上还(hái)需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经(jīng)进入大分化时代，一二线城市(shì)好于(yú)三(sān)四线城市。而映(yìng)射到二级市场投资上，配(pèi)置房地产行业轻(qīng)松(sōng)收获行业(yè)贝(bèi)塔的(de)红(hóng)利(lì)期一去(qù)不返了。“如果按(àn)照产业周期来分类(lèi)，包括(kuò)房(fáng)地产(chǎn)等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统(tǒng)认知上没有(yǒu)什(shén)么投(tóu)资(zī)机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出现了一些机(jī)会(huì)，背后的逻辑是供(gōng)给侧(cè)发生了(le)更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公(gōng)募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居(jū)民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国(guó)存量(liàng)有400亿(yì)平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新(xīn)，也(yě)有近10亿(yì)平方(fāng)米。需(xū)求端还需(xū)要有一定(dìng)的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无(wú)论从城镇化的进程，还(hái)是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而(ér)目(mù)前居民(mín)的杠杆率和(hé)房(fáng)价收入也(yě)不支撑每(měi)年18万亿元的销售(shòu)额，以(yǐ)及过(guò)快上行的房价(jià)，因而行(xíng)业(yè)高(gāo)增的(de)时代大学辍学和退学的区别，辍学和休学的区别已经过去，未(wèi)来行(xíng)业的(de)需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容(róng)易(yì)出现(xiàn)信用风险问题(tí)（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给(gěi)侧出(chū)清的过程。这(zhè)个过程中，综合(hé)竞争力强的公司就(jiù)能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当行业(yè)需(xū)求(qiú)见顶回落时(shí)，行(xíng)业的贝塔已经过去了(le)，但不代(dài)表没(méi)有投资机会，机会(huì)在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整体(tǐ)机构的务实(shí)之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月(yuè)以来实现股(gǔ)价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰(qià)好排名前五的公(gōng)司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别(bié)是(shì)上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发(fā)展，五一假期归(guī)来后日成交量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该(gāi)股的基本(běn)面来看(kàn)，上实发(fā)展的主(zhǔ)营业(yè)务为房地(dì)产开发与经营。公司的主要产品及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股大学辍学和退学的区别，辍学和休学的区别(gǔ)股东(dōng)来(lái)看，各类(lèi)机(jī)构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募(mù)的上银基(jī)金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第(dì)二的浦(pǔ)东金桥也(yě)是上海本地房(fáng)企，其第(dì)一季度的(de)收入(rù)利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该(gāi)公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上(shàng)看(kàn)，一(yī)季度新(xīn)增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩(jì)势头向(xiàng)好背景下，自然也(yě)吸(xī)引了知名机(jī)构在(zài)其中(zhōng)持(chí)续驻足。从(cóng)第(dì)一季(jì)度十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，知(zhī)名(míng)私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依然(rán)在前十中，这也是连续第三个季度他有的两(liǎng)只产品杀(shā)入前十(shí)。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主(zhǔ)要布(bù)局在(zài)深圳(zhèn)的地(dì)产公司，一季报交出的(de)也是一份(fèn)报喜(xǐ)的成绩单：首季公司(sī)实(shí)现营业收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀(shā)入十大流通(tōng)股(gǔ)股东行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南(nán)方(fāng)中(zhōng)证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则(zé)排(pái)名第九位，此外联袂出现(xiàn)的(de)机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金(jīn)相关人士分析：“经(jīng)历过(guò)行(xíng)业洗牌(pái)和兼并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价(jià)值更为(wèi)笃定(dìng)突出；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年土地市场(chǎng)大(dà)幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商(shāng)测算(suàn)对应潜在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前房企的利(lì)润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企受(shòu)限(xiàn)于信(xìn)用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机(jī)获取低成(chéng)本土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地(dì)力度(dù)（拿地金额/销(xiāo)售金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下(xià)，而其他房企的(de)净负债率普遍都(dōu)在(zài)100％以上，加杠杆(gān)空(kōng)间有限(xiàn)，从融(róng)资成本看(kàn)，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年(nián)的销售(shòu)，龙(lóng)头房企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央(yāng)国(guó)企地产股或存在发展的大好机(jī)会(huì)。中(zhōng)信证券指出(chū)：“房地(dì)产行(xíng)业(yè)的结构(gòu)性机会依然存在，少部(bù)分(fēn)公司尤其是央企(qǐ)占据(jù)显著优势，其主要又体现为库存(cún)的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融(róng)资(zī)成本，优质(zhì)的(de)开发资源和良好的(de)不动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较(jiào)于民营(yíng)地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值(zhí)、土地资源债权债务关系(xì)等问题，市场对民营房开企业的资产会(huì)有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮(lún)行业出清的(de)过(guò)程中，央国企相(xiāng)较于民企(qǐ)来(lái)说估(gū)值(zhí)的修复更明显(xiǎn)。中特估(gū)的角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进入高(gāo)质(zhì)量发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期(qī)的盈利和(hé)现金流创造能力(lì)，以此带来估(gū)值(zhí)中枢的提升(shēng)，应该关注估(gū)值相对(duì)较低，企(qǐ)业自身资产的质量好(hǎo)、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业(yè)普涨的概率比(bǐ)较低，行业内(nèi)部将出现分化，要(yào)关注将受益于行业集中度(dù)提(tí)升的头部公司(sī)。”星石投资(zī)首席研(yán)究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许还(hái)是(shì)保利发展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更(gèng)为(wèi)光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地(dì)去(qù)持续(xù)观察国(guó)企央企(qǐ)在(zài)三(sān)个方面是否(fǒu)可(kě)以(yǐ)维(wéi)持，首(shǒu)先(xiān)是(shì)融资成本保持(chí)低位，其次是销(xiāo)售份(fèn)额持(chí)续提(tí)升，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨江集团(tuán)等房企营收(shōu)、净利均(jūn)实现(xiàn)了业绩(jì)的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这(zhè)些公司也是(shì)机构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房(fáng)地产(chǎn)业(yè)内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出现明显改(gǎi)善的房(fáng)企(qǐ)，主要(yào)是(shì)因为过(guò)去两三年(nián)时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房(fáng)企(qǐ)不(bù)怎么投(tóu)资拿(ná)地(dì)之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地(dì)拿地(dì)，且主要集(jí)中(zhōng)在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季(jì)度(dù)市场恢复(fù)但仍处于调整的过程中，能够(gòu)保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时(shí)也(yě)提醒(xǐng)表示，在房地产(chǎn)的复苏(sū)过程中，还面临着一(yī)些不(bù)确定性。其实整(zhěng)个(gè)市(shì)场从四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极(jí)个别(bié)城市(shì)四(sì)月环比三月相对表现较(jiào)好(hǎo)之外(wài)，包(bāo)括北京、上(shàng)海在内的绝大多(duō)数(shù)城市都出现环(huán)比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市(shì)场表现也不(bù)太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收入(rù)情况(kuàng)，以(yǐ)及(jí)市场的去(qù)库存压(yā)力、企(qǐ)业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份房企为了(le)半年报冲业绩出现市(shì)场的短期(qī)反弹(dàn)外的一个市(shì)场乏力现象。也(yě)就是说，第二(èr)季度、第三季度增长不确(què)定(dìng)性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房(fáng)地产以(yǐ)及其上下(xià)游产业链(liàn)的复苏速度(dù)都比想象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心(xīn)，这个(gè)时候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上下(xià)游就不是(shì)赚快钱(qián)的时(shí)候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数的(de)、做得比同行(xíng)好得多的(de)企业，会(huì)伴随(suí)整个行(xíng)业(yè)的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能耐(nài)心地去(qù)等待它的基(jī)本面不(bù)断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文(wén)已刊发(fā)于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及(jí)个股仅(jǐn)为举例分析，不(bù)做买卖推(tuī)荐。）大学辍学和退学的区别，辍学和休学的区别g>