导(dǎo)读(dú)

　　黄(huáng)金二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品(pǐn)住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续(xù)低(dī)景气，有关(guān)中国地产是否过(guò)剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图(tú)厘清(qīng)中国(guó)城镇存(cún)量住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì你在教我做事啊是什么意思，你在教我做事啊是什么意思)产存量(liàng)极(jí)度过(guò)剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，第七(qī)次人口普查(chá)调查数(shù)据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不到一(yī)成，其中还(hái)包括大(dà)量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办(bàn)公楼(lóu)、学(xué)校等(děng)，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七(qī)普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适不(bù)是(shì)人均一间(jiān)房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等因(yīn)素密切(qiè)相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达(dá)国家(jiā)还有很大差(chà)距。人均(jūn)住宅间数大(dà)于(yú)1同(tóng)样不(bù)意味着中国住宅市(shì)场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均(jūn)1套(tào)房，其(qí)中每(měi)户(hù)持有商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直接公布中国家庭户均住宅的数(shù)据，我们(men)根据商品住(zhù)宅套数、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和(hé)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户数，计算出(chū)城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利(lì)交付，直至2024年(nián)，中国每户城(chéng)镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似(shì)乎意味着户(hù)户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据显示，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户(hù)均一(yī)套房(fáng)无(wú)法满足流(liú)动人口的租赁和(hé)置业需(xū)求。全国总人口的(de)近三成都是流动(dòng)人口，流(liú)动人(rén)口(kǒu)会选(xuǎn)择(zé)在大城(chéng)市租(zū)房挣钱(qián)，在老家买房(fáng)，从(cóng)而(ér)产生了(le)额外的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一套(tào)房，中国(guó)未来地产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口规模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两人(rén)户(hù)占比不(bù)断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭(tíng)户(hù)数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续(xù)，带(dài)来新户购(gòu)房需求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分配的再(zài)集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅(zhái)需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前(qián)建(jiàn)成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积均较发达国(guó)家有着不(bù)小(xiǎo)差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下(xià)中国地(dì)产步(bù)入(rù)大分化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　如(rú)果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛(máo)盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅(zhái)供(gōng)给(gěi)存(cún)在不足，这(zhè)是(shì)过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨基(jī)石。那么当(dāng)下房地产大分化时(shí)代已至，大分化时代下地(dì)产矛盾则(zé)更多体现(xiàn)在住(zhù)宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不(bù)同能级城市之间(jiān)，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质(zhì)住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　让市场不禁担心，中国的房子(zi)是否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩(shèng)，还(hái)是供需平衡，或是仍然存(cún)在(zài)不足？可惜(xī)由(yóu)于住(zhù)宅存量数(shù)据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据(jù)此判(pàn)断未来房地产市场会如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有效观察(chá)中国(guó)户均(jūn)拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险普查工作情况为(wèi)主题的(de)新(xīn)闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行(xíng)业获取了(le)全国近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)数据以及(jí)80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看(kàn)似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村(cūn)房屋(wū)占9成(chéng)以上，以栋数计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包(bāo)括了大量商(shāng)业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不(bù)大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭(tíng)户居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1，看似(shì)意味着(zhe)人人都有房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水平不仅(jǐn)与房(fáng)间(jiān)数量有(yǒu)关(guān)，你在教我做事啊是什么意思，你在教我做事啊是什么意思更与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套(tào)设施(shī)等因素(sù)密切相关(guān)。单单从人(rén)均住宅间数不能完(wán)全反映出城镇居民(mín)的居住水平(píng)。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是(shì)以家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅(zhái)才是(shì)城镇居(jū)民宜居(jū)的(de)选择。

　　（二）中国(guó)户均住(zhù)宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没(méi)有(yǒu)直接公布城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民住宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两(liǎng)处可(kě)以直(zhí)接公布(bù)，一是每年商品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数量，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算(suàn)城(chéng)镇(zhèn)居民户均住宅(zhái)套数(shù)分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们(men)就能够得到当前(qián)商品住宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城(chéng)镇(zhèn)居民拥(yōng)有(yǒu)的(de)商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套(tào)户比/商(shāng)品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目(mù)前(qián)缺乏(fá)一个准确统计(jì)。我们利(lì)用(yòng)既(jì)有统计数据，大(dà)致测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本文去除商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套(tào)数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下(xià)来我们需要进一(yī)步推算(suàn)中(zhōng)国城镇居(jū)民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中(zhōng)国城镇居民的(de)住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其(qí)中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经(jīng)济适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二(èr)手房都是(shì)商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅(zhái)占居(jū)民所有住(zhù)宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年期(qī)间商品住(zhù)宅增幅为(wèi)过去十年变(biàn)化(huà)幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅的(de)实际(jì)变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截(jié)至2022年(nián)末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购(gòu)期(qī)房(fáng)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆续交(jiāo)付(fù)使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的(de)三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达(dá)到了户均一套房(fáng)的程度，“户户(hù)有房(fáng)”是否(fǒu)意味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国(guó)城镇化进展(zhǎn)终结(jié)，甚(shèn)至意味着中(zhōng)国地产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场(chǎng)供需(xū)平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地(dì)产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验(yàn)来(lái)看，美国(guó)、英国和日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一(yī)套房(fáng)，就会造成人口净流(liú)入地的住宅(zhái)市场(chǎng)供不应求，造成房价或房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在(zài)老家县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查数(shù)据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京(jīng)工作(zuò)的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两(liǎng)套房，在(zài)高房价的大城(chéng)市租赁一套房(fáng)，在房(fáng)价较低(dī)的县城购买一(yī)套房。所以说户均一套房无(wú)法满足庞大(dà)流(liú)动人口(kǒu)的(de)租赁(lìn)与(yǔ)置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依(yī)然(rán)有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建筑结构松(sōng)散(sàn)、设(shè)施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老化、管道等(děng)基础设施(shī)陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的(de)住(zhù)宅面积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右(yòu)的家(jiā)庭(tíng)没有(yǒu)独(dú)立卫(wèi)浴和厨房。这类(lèi)上世(shì)纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足现代(dài)生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的(de)家(jiā)庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城(chéng)市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积小于(yú)均(jūn)值，近(jìn)4成家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人均水平(píng)的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住(zhù)宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这个标准算的话(huà)，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可(kě)使(shǐ)用住宅面积为40平，即(jí)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需(xū)要住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公(gōng)摊面(miàn)积后，中国的人(rén)均(jūn)可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距(jù)将变(biàn)得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体(tǐ)户人(rén)口，所需要(yào)的(de)住宅总(zǒng)量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来(lái)地产还会(huì)有需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算(suàn)得到中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户(hù)户有房。即便(biàn)如(rú)此，中国(guó)人口静态结构和动态趋势演绎，决(jué)定了中国未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来自于(yú)四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多，新(xīn)户购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城(chéng)镇家庭户均人口数不(bù)断下降，六(liù)普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示(shì)城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭(tíng)化趋势将继(jì)续延续，导致户(hù)数会因(yīn)户(hù)均人口规模的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块的分化日益明显，资源和生产要素逐(zhú)步向经(jīng)济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经(jīng)济(jì)资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入。人(rén)口(kǒu)迁移势(shì)必涉及到(dào)买房租房，给迁入地(dì)住(zhù)宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而(ér)出生人(rén)口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增(zēng)8473万(wàn)家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅(zhái)减(jiǎn)少(shǎo)了(le)1282万户，住宅净需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新(xīn)增住宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商品(pǐn)住宅。租房、购买经(jīng)济适(shì)用房和(hé)其他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着(zhe)城中村(cūn)和旧(jiù)城改造，商品住(zhù)宅的占(zhàn)比势(shì)必会进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造的住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的(de)城中村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质(zhì)量低、基础设(shè)施配套差、没(méi)有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活(huó)品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经(jīng)济工作会议明确指(zhǐ)出(chū)支(zhī)持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)间数较(jiào)其(qí)他国家依旧存在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与经济水平有着密(mì)切(qiè)正向联系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是中国地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，供(gōng)需(xū)出(chū)现错配，这是(shì)过去二十年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么(me)未来将(jiāng)是住宅质量的(de)供(gōng)需冲突。房地产大分化时(shí)代(dài)已至，这种分化不单(dān)局限于(yú)城市能级之(zhī)间(jiān)差异，优质小(xiǎo)区和老旧二(èr)手(shǒu)房之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普(pǔ)查数(shù)据调查(chá)的是人，并不是针对住(zhù)宅，因(yīn)此可能存在(zài)统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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