万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个(gè)位于北京(jīng)海(hǎi)淀的(de)豪宅(zhái)被全国知晓，其背(bèi)后曾宣(xuān)称要(yào)做地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的神(shén)秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再(zài)次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集(jí)团成了共同债务(wù)人被中国(guó)信(xìn)达追债，中国信达(dá)为(wèi)了(le)收回钱款不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到(dào)这些业主的维权(quán)信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭(jiǔ)菜的(de)时候，他(tā)们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后，可能没你想象(xiàng)的那么(me)简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是(shì)万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都没想(xiǎng)到(dào)，这个位(wèi)于海淀核心(xīn)区位，名校环(huán)绕的顶级(jí)豪(háo)宅，竟(jìng)然暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有网友(yǒu)发(fā)现，中国信达(dá)在京东(dōng)拍卖上，上架了(le)“北(běi)京赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖显示，上(shàng)述不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目的(de)处置(zhì)主体(tǐ)是中国信达资产管理股份(fèn)有限公司(sī)北(běi)京市分公(gōng)司（下称(chēng)中国(guó)信达北分），处(chù)置(zhì)的(de)是对北京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)有限(xiàn)公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公(gōng)司是共(gòng)同债务人(rén)。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨债(zhài)的(de)故(gù)事，但实际上，75套豪宅(zhái)的(de)背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道(dào)属实，说明这些房子实际上都是(shì)卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖页面上又注(zhù)明(míng)这(zhè)75套房(fáng)子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述(shù)内(nèi)容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没(méi)资金解抵押，所(suǒ)以不能网(wǎng)签、没(méi)办房本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的顶级(jí)豪宅，最(zuì)强学区房，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)基本都是(shì)北京的(de)高(gāo)端人士，柳(liǔ)传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳(liǔ)书院的(de)业主(zhǔ)。另据地(dì)产自媒(méi)体(tǐ)“地产(chǎn)八卦(guà)女”爆(bào)料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等(děng)。

　　由此，不(bù)少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那(nà)么，中国信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍卖损失最大(dà)的，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根(gēn)据相关(guān)法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经支付价(jià)款并实际(jì)占有，但未办理(lǐ)过户(hù)手续的，如果(guǒ)业主(zhǔ)没(méi)有(yǒu)过错，人民法院(yuàn)不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向法(fǎ)院提出执行异(yì)议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以联(lián)合起诉开发(fā)商(shāng)，要求退还购房款或办(bàn)理(lǐ)房产证(zhèng)，并承担(dān)违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布(bù)《最高人民法院关于(yú)商品房(fáng)消费者权(quán)利保护问题的批复》，以(yǐ)司(sī)法解释的方式明确(què)了购房(fáng)人的(de)优(yōu)先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付(fù)请求权优先于建设工程价款优(yōu)先(xiān)受偿(cháng)权、抵押(yā)权以及其他(tā)债(zhài)权(quán)的，人民法(fǎ)院应(yīng)当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的商(shāng)品(pǐn)房消费者(zhě)，在一审法庭辩论(lùn)终结(jié)前已实际支付(fù)剩余价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套(tào)房子均(jūn)为“已售未(wèi)网签”，那(nà)么(me)这笔不良债权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回(huí)本，抵(dǐ)押(yā)的这75套房子，还(hái)会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会(huì)赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请不良(liáng)债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国(guó)信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫(hè)集(jí)团旗(qí)下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地(dì)等选择(zé)退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金(jīn)谷(gǔ)国际信(xìn)托有限责任公司(sī)成为了(le)唯一股东，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司(sī)持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他房企，中赫集(jí)团(tuán)既没有很(hěn)大(dà)规模，也没有很高的(de)国(guó)民知(zhī)名(míng)度，但却(què)在北京豪宅圈留下(xià)一个个(gè)传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推出钓鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万/平米的(de)天(tiān)价，成为(wèi)当(dāng)时(shí)京城最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随(suí)后(hòu)开发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀(diàn)顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利、万(wàn)科等大型知名(míng)房(fáng)企手(shǒu)中，抢下了(le)北京万(wàn)柳(liǔ)地块，成为(wèi)北(běi)京当(dāng)年的(de)“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书院就(jiù)以神(shén)秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一(yī)块块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒(lěi)起来的五米(mǐ)高墙，还(hái)是每棵(kē)成本(běn)超6万的成年(nián)银杏树(shù)，还(hái)是(shì)每平(píng)米(mǐ)20万(wàn)元的价格，都(dōu)令业(yè)内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的(de)院(yuàn)儿。”从(cóng)这句顺(shùn)口溜(liū)中(zhōng)，就(jiù)可(kě)看出其在北京豪宅圈(quān)的地(dì)位(wèi)。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有名的融创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如(rú)今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书院虽然(rán)已经推出(chū)了8年之久，但其(qí)依旧在北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)圈(quān)备受(shòu)追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开发的豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了不少(shǎo)知(zhī)名人(rén)士，如淘淘氧棉属于什么档次，七度空间属于什么档次知名(míng)演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七(qī)号(hào)院。而(ér)柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成(chéng)功奠定了中赫(hè)集团的“高(gāo)端(duān)路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖(mài)北(běi)京城最贵的房，拿(ná)北京城(chéng)最贵(guì)的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在(zài)豪宅(zhái)开发商光(guāng)环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯(sī)”却多次(cì)成(chéng)为被执行人，被(bèi)执(zhí)行标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年(nián)年初，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确淘淘氧棉属于什么档次，七度空间属于什么档次定义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中赫集(jí)团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发(fā)商到(dào)沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集团(tuán)实控人周(zhōu)金辉(huī)的人(rén)生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追(zhuī)根(gēn)溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房企纷纷(fēn)开始了多元(yuán)化(huà)转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后进军能源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡收(shōu)场。最终，周金(jīn)辉将转型(xíng)的目(mù)光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团(tuán)从中(zhōng)信集团手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安(ān)的(de)估值(zhí)一直没变，那么(me)中赫集(jí)团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实(shí)控人周(zhōu)金辉夫(fū)妇将其(qí)手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份质押(yā)陆续质(zhì)押，据企查(chá)查显示，目前中赫(hè)集团共有11条股权出质(zhì)记(jì)录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京建(jiàn)工(gōng)、山东国际(jì)信托、中(zhōng)融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京(jīng)国(guó)安的时(shí)间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅(jǐn)国(guó)安的经营(yíng)状况没有得(dé)到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业收(shōu)入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资(zī)金(jīn)压力，中赫(hè)集团和周金辉(huī)夫(fū)妇还(hái)在持(chí)续(xù)质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和中赫(hè)的经营状(zhuàng)况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行人，执(zhí)行(xíng)标的(de)高达11亿(yì)，北京(jīng)国(guó)安也3次与中赫(hè)集(jí)团、中赫置地(dì)、及中赫(hè)集(jí)团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履(lǚ)行(xíng)生效(xiào)法(fǎ)律文(wén)书(shū)确定义务，上述被执行(xíng)人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免于(yú)难(nán)。不过在实控(kòng)人(rén)都成(chéng)为老赖(lài)的(de)情况下，被(bèi)执行10个多(duō)亿的北京国安，又如何(hé)能独善其身？

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